....Ni plazo que no se cumpla....

24.- Derechos sobre los Bienes Comunes.

Sobre estos bienes existe un derecho compartido por todos los copropietarios en tanto tales, el derecho que tienen los comuneros lo es en carácter cuotativo, el cual como veremos más adelante, se relaciona con el avalúo fiscal de cada unidad, la alícuota, no existe relación del copropietario con una parte específica del bien común.

Ningún copropietario tiene facultad de disposición sobre los bienes comunes, a diferencia de la que sucede respecto de su unidad, en donde tiene los atributos plenos del dominio, en los bienes comunes en cambio, sus derechos se limitan a uso y goce.

El copropietario, al usar y gozar de los bienes comunes, debe de respetar su uso natural, además del uso especifico que pudiere asignarle el reglamento de copropiedad, además está obligado a respetar el uso legítimos del resto de la comunidad sobre ellos, tal como lo dispone el artículo 13º de la ley de copropiedad inmobiliaria.

El derecho o facultad de uso sobre los bienes comunes, consiste en la facultad en aplicar la cosa misma a todos los servicios que puede esta proporcionar según su naturaleza o el reglamento lo indique, no puede accesar a sus frutos ni consumirle, es una facultad material, toda vez que, permite el aprovechamiento del objeto del derecho.[1]. La corte de Santiago ha señalado que un copropietario debe “usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”[2].

Así, este Derecho importa, la facultad de servirse de los elementos y servicios comunes para lograr la mejor utilización de su condominio, de los espacios capaces de proporcionar aprovechamiento independiente[3].

Existen por tanto limitaciones, las cuales pueden emanar del propio reglamento de copropiedad, como lo señala la propia del de copropiedad inmobiliaria en su artículo 13º, “cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad”, en silencio de texto, se aplicará el uso natural del bien en cuestión, el cual puede ser también convencional, por acuerdo de la asamblea, tomando así un carácter subjetivo[4].

En cuanto a la facultad de goce de que están dotados los copropietarios, se sostiene que “habilita para apropiarse de los frutos y productos que la cosa da”[5], es decir, apropiarse de los frutos que la cosa genere, el rendimiento mismo del bien común, frutos ya sean civiles, entendidos estos como “las utilidades o rendimientos que se obtienen de una cosa como equivalente del uso o goce que de ella se proporciona a un tercero merced a una relación jurídica”[6], como puede suceder con en arrendamiento de espacios comunes para instalación de antenas de telefonía o carteles publicitarios, asunto muy corriente en la actualidad. En cuanto a los frutos naturales debemos seguir al derecho común en tanto se definen en el artículo 644 de nuestro código civil, “Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana”.

25.- Concepto y tipos de gasto Común.

No encontramos en la ley una definición de gasto común, en efecto, la norma se limita a señalar que los hay ordinarios y extraordinarios, dejando su definición por aplicación, así, los gastos comunes son aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el Reglamento de Copropiedad, esta proporción es aquella determinada por la alícuota de cada unidad, la cual, como se ha señalado, se establece según el avalúo fiscal de cada unidad.

La norma, establece una obligación impuesta por el régimen mismo de copropiedad, esta institución establece una convergencia de derechos de dominio, que ponen al copropietario en la obligación legal de concurrir a los gastos de su unidad, como también a los de los bienes comunes, tal como dispone el Art.5 inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, precisamente por ser también dueño de parte de estos, por ello se es co propietario, lo que no es otra cosa que ser dueño de la propia unidad y del porcentaje respectivo sobre todos los bienes comunes del condominio.

Siguiendo el razonamiento de la ley en el sentido expuesto precedentemente, veremos que el derecho de cada propietario sobre los bienes de dominio común es cuotativo, existe una cuota o derecho sobre los bienes comunes o de dominio común, no se es dueño de parte específica de esos bienes sino del porcentaje de derechos que al comunero le corresponda. Es precisamente por ello que cada copropietario tiene el derecho de usar y gozar de ellos, debiendo, claro, respetar la forma de uso establecida en el reglamento, el destino de los mismos bienes y el derecho del resto de los copropietarios.

Este derecho-deber de cada copropietario, lo faculta también para gozar de las utilidades o frutos que pudiere generar un bien de uso común, como por ejemplo sucedería en el caso de que la asamblea determinase arrendar una unidad o espacio común para uso comercial, así, el resultado que de ello derivase importaría un incremento del fondo de reserva o podría también dársele un destino distinto si lo resolviera la asamblea de esa forma, como destinarse a manutención de otros espacios, entre otros.

Introducidos ya en la definición de bienes de dominio común, que origina precisamente la obligación de concurrir a su mantenimiento a través del gasto común, veremos que la ley distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios, los primeros: “...los siguientes: a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;

b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;

c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y

d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.

Los Gastos comunes extraordinarios por su parte, se definen como “ los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes…”.

Quien tiene la función de cobrar el gasto común es el administrador, de la forma en que determine el reglamento y la ley, quien además debe entregar un detalle del cobro, estableciendo tanto los gastos individuales como los comunes, señalar el porcentaje de alícuota respectivo, el cual se determina según la tabla de prorrateo, se señala también dentro de los Ítems a cobrar el fondo de reserva, que no es otra cosa que los recursos económicos de una comunidad de copropietarios con destino reservado, de carácter obligatorio, su uso, según la propia ley de copropiedad inmobiliaria en su Art. 7º; “.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.”

Para formar e incrementar este fondo, la asamblea, en sesión extraordinaria, deberá definir un determinado porcentaje de recargo sobre los gastos comunes de carácter ordinario, suele aprobarse un porcentaje del 5%, la ley, en cualquier caso, no determina una cantidad, ni mínima, ni máxima.

Sobre otros gastos comunes, suele despertarse inquietud respecto del cobro de, principalmente, calefacción y agua caliente, que analizaremos de manera breve.

Si bien es cierto, el espíritu de la ley, el de “autogobierno de las comunidades”, les permite fijar su sistema de cobro de los servicios comunes, no lo es menos el hecho de que se trata de materias que deben ser de acabado conocimiento de los copropietarios, es decir, debe informárseles detallada y completamente de los alcances del método que se aprobare o se sometiese a decisión de asamblea para ello.

Generalmente, los costos al interior de una comunidad de aquellos sistemas e instalaciones de bienes comunes que tienen consumo dual, esto es, individuales y variables, se cobran a la comunidad por dos vías complementarias:

a) Cargo fijo, prorrateado entre los copropietarios.

b) Consumo individual, según la lectura del medidor individual de cada copropietario.

Puede suceder también que se incorporen al cálculo de costos las mantenciones de los bienes o aparatos, aunque la mayoría de las veces solo se considera el ítem que más repercuta en el cálculo final, como podría suceder con el combustible que se utilice.

Así, los porcentajes finales se aplicarán otorgando al cargo fijo el 40% y el 60% restante a repartir entre quienes hayan tenido un consumo real, el copropietario que usa el bien en cuestión, con movimiento en su medidor individual, pagara el porcentaje que le corresponda por prorrateo sobre el cargo fijo más el valor de su consumo particular, por otra parte, aquel comunero que no registre movimiento individual, sólo le corresponderá pagar el porcentaje de prorrateo del cargo fijo que le señale el reglamento.
Es del caso señalar que en este tipo de servicios comunes lo recomendable es establecer una fórmula equilibrada que determine el cargo fijo de manera tal que sea consecuencia de su costo real además de no recargar en exceso el consumo particular que puede desincentivar su uso provocando menoscabando a aquellos copropietarios que si lo usan.

Finalmente, debemos hacer mención a la situación que se genera ante el incumplimiento de algún copropietario de la concurrencia al gasto común, es decir, al comunero moroso.

Como primera cosa, debemos señalar que es la propia ley la que faculta a la suspensión del suministro de energía eléctrica en caso de atraso en el pago de gastos comunes, 3 de ellos considerados por mensualidades, continuos o no, así, en el mensaje enviado por el ejecutivo a la Cámara de Diputados, en la tramitación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se estableció que "Para facilitar el cobro de los gastos comunes se faculta a los administradores para pedir a las empresas que proporcionan servicios básicos, que corten estos suministros a aquellos copropietarios que se encuentren morosos en los gastos comunes, aún cuando estén al día en sus cuentas individuales". [7]

Igualmente importante es recordar que esta facultad la encontrábamos antes en consagración de decreto 695, en su artículo 19, "El Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al Administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

Si el condominio no dispusiere de esto, sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del Administrador y previa autorización de Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior". A su vez, el artículo 14º del Reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria, preceptúa que; "El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo previo del Comité de Administración para cada caso en particular, proceda a suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de 3 ó más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.

Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración para cada caso en particular, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes". Vigente que estuvo el artículo 19 del Decreto 695, nuestros tribunales le dieron interpretación a esta norma reglamentaria, conociendo de diferentes recursos de protección, aceptando y reconociendo la facultad del administrador, de poder solicitar el corte del suministro eléctrico, respecto a aquellos copropietarios que adeudaran gastos comunes del edificio.

Requisitos legales para el corte; Copropietarios morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas en gastos comunes, ordinarios o extraordinarios. Se requiere, claro, que la medida se encuentre estipulada en el reglamento de copropiedad, amén del Art. 28º letra e) de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria; Acuerdo previo del Comité de Administración. Corolario es que el administrador requiere el acuerdo previo del Comité de Administración, para cada caso, así las cosas, debe analizarse si el condominio cuenta con sistemas propios de control del suministro o no, en caso negativo, serán las empresas que suministran el respectivo servicio, siendo solicitado por medio escrito por administrador, previa autorización del Comité y siempre para cada caso, de ninguna manera puede existir un permiso o autorización “en blanco” para ejecutar la medida de manera permanente.

Sobre las multas de recargo ante atrasos en el pago de gastos comunes: Interés máximo convencional, esto por tratarse de una obligación de dinero, caso en el cual es la ley la que determina los perjuicios producidos, que se traducen en el pago del interés máximo convencional sobre el total moroso, por aplicación de las normas civiles generales y supletorias no puede cobrarse un interés distinto al máximo convencional, en resumen, si fuese mayor, se tendrá esto por no escrito, esto nada obsta a que los copropietarios puedan establecer en el respectivo reglamento un interés inferior al interés máximo convencional.

Por ultimo es importante recordar que la administración como representante legal del condominio, está facultada para ejercer acciones judiciales para perseguir el cobro de los gastos comunes impagos contra el propietario de la unidad morosa, esto mediante el procedimiento ejecutivo contemplado en el código de enjuiciamiento civil, procedimiento de competencia de los Tribunales Ordinarios de Justicia (Juzgados civiles).

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[1] Tratado de los Derechos Reales, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 64, V Edición

[2] R.D.J., tomo LXXIX, 2ª parte, sección 5ª, páginas 139 y siguientes.

[3] La copropiedad Inmobiliaria, nuevo régimen legal, José Manuel Figueroa Valdés, II Edición.

[4] Fuentes Lajo, Juan V., ob. cit., páginas 292 y siguientes.

[5] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 65, V edición.

[6] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, V edición

[7] Mensaje del ejecutivo, historia de la ley, Biblioteca del congreso nacional, del 16 de Diciembre de 1997.

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19.- la idea de Autogobierno.

Nuestra carta fundamental establece pautas orgánico - éticas, las que habrán de regir el actuar de nuestras autoridades y poderes de estado, ello en cuanto sujeción a sus normas y respeto irrestricto a su mandato.

Pues bien, la especialidad con que ha tratado nuestro legislador la materia que nos ocupa, ha tenido también en consideración las complicaciones que tendrá la vida en comunidad, el hecho de compartir espacios y asegurar el normal y armónico goce de los espacios comunes, los cuales conviven con la propiedad absoluta del copropietarios obre su unidad.

La constitución política de la republica, en su artículo 1º, sienta las bases de la idea del autogobierno de las comunidades al defender a los grupos intermedios, en efecto, sostiene que “El Estado reconoce y ampara a los grupos intermedios a través de los cuales se organiza y estructura la sociedad y les garantiza la adecuada autonomía para cumplir sus propios fines específicos…”, el reconocimiento esta dado por la especialidad de la norma frente al derecho común, el amparo se manifiesta en la existencia de órganos con funciones especificas que mantienen en resguardo el régimen y velan por la participación general de sus miembros, al establecer su autonomía los dota incluso de medidas especiales de apremio y los dota de legitimación para accionar contra aquellos que atenten contra las normas del régimen.

El principio de autonomía de la voluntad tiene especial aplicación, pues, entiende a la comunidad como un ente y como tal le permite regular su funcionamiento dictando normas de mejor orden y convivencia mediante su reglamento de copropiedad, poniendo como limite la ley y su reglamento.

Así por ejemplo, al establecer la ley un mínimo de integrantes del comité de administración, nada obsta a que la comunidad adoptare un número superior para su conformación o la creación se organismo o entes auxiliares con especiales facultades conferidas por la asamblea, el órgano supremo al interior de la comunidad.

Con todo, al establecer la ley la existencia de un órgano con la facultad de crear normas para el funcionamiento de la comunidad y limitar incluso atribuciones de otros órganos conferidos por la ley, lo que hace en definitiva, es reconocer un espacio en donde se puedan autogobernar según las necesidades propias de cada comunidad, entendiendo las diferencias propias entre una y otra.

En la ley de propiedad horizontal española, se señala en su artículo 13º "1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad…”, de donde es posible también desprender la idea que subyace en la elaboración legislativa, crear una institución en donde el principio de autonomía de la voluntad tenga central aplicación e importancia.

Capitulo III

De los bienes comunes.

20.- Concepto.

Se entiende por bien común “Todas aquellas cosas que, ya sea por accidente, por circunstancias, por naturaleza o por la voluntad de las partes tienen por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado”.[1]

La ley de copropiedad inmobiliaria entrega una definición de bienes de dominio común, en su artículo 2 Nº 3: “Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio”.

Son en definitiva todos aquellos que se requieren, necesariamente, para la operatividad del régimen, toda vez que, de no existir, estaríamos frente a unidades con dominio absoluto regidas por el derecho común.

Entre ellos podemos citar, pasillos, ascensores, jardines o patios interiores o exteriores y, en definitiva, aquellos que, cumpliendo los requisitos legales, la comunidad les haya dado tal carácter.

21.- Naturaleza jurídica.

Si tratamos de la naturaleza jurídica de los bienes comunes, debemos saber que importan “Derecho de propiedad, real inmueble de indivisión forzada; necesariamente accesorio del derecho de dominio de cada uno de los titulares de la propiedad de las distintas unidades que comprende el condominio”[2]. Ahora bien, si se trata o no de un bien de naturaleza común, será materia de análisis del proyecto y el reglamento, ya que como veremos no obsta a que bienes comunes por acuerdo de asamblea, pasen a constituir propiedad individual de algún comunero, ya que la enajenación de bienes comunes es posible siempre y cuando se cumplan con los quórum establecidos en la ley para ello.

Son bienes muebles, estos pueden a su vez ser fungibles o no, inmuebles, pueden también consistir en derechos y tienen un claro y marcado carácter accesorio, pues siguen a la unidad como elemento principal.

22.- Características.

De la definición de bien común aparecen ciertos conceptos interesantes de los cuales es posible extraer sus características, en efecto, como señala el Art. 8º de la ley de copropiedad inmobiliaria en su inciso 4º : “Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias que habilitan la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común”, esto a propósito de la indivisibilidad como elemento característico, que como ya se dijo, puede ser objeto de discusión en asamblea.

Debemos reconocer también como elemento característico de los bienes comunes su inseparabilidad, esto significa que no es posible separar estos bienes del elemento al que pertenecen, es decir, no podría enajenarse el ducto de basura o de ascensores como unidades independientes, salvo que se tratase, claro, de una modificación de los bienes, es en términos de unidades el derecho de dominio exclusivo de cada copropietario o comunero sobre los bienes comunes y que en caso de enajenación de la unidad o el acto por el cual pudiese gravarlo, estas actuaciones afectarían igualmente al derecho que corresponde sobre los bienes de dominio común.

Ello sin perjuicio, como veremos más adelante, de acciones judiciales en contra de la comunidad en las cuales es posible embargar y eventualmente realizar bienes comunes.

Son claramente de carácter “accesorio”, lo cual significa que penden del derecho de dominio que se tiene sobre la unidad.

23.- Tipos de Bienes Comunes.

Respecto a cuales serian los bienes de dominio común, la ley no señala de manera taxativa su existencia, no puede establecerse, numerus clausus, un catalogo de ellos, ya que se limitarían actos que pudiesen constituir bien común, actos emanados de la asamblea como podría suceder con avances tecnológicos o científicos que permitiesen su uso común acorde con la naturaleza de la norma. Aun así, la ley nos señala algunos, como por ejemplo: El terreno, tanto el espacio como continente, como su contenido o construcción, Los cimientos, La fachada, la que según diversos y numerosos dictámenes de la Corte Suprema se ha definido como: “Las fachadas son siempre bienes comunes, por cuanto se asimilan a los muros maestros, pues la fachada no es otra cosa que un muro maestro, el muro perimetral del edificio, revestido de adornos, molduras, cornisas, bastamentos, etc. Aparte de ser las fachadas muros asimilados a los muros maestros, existe otra razón para considerarlas como muros, cual es que poseen una finalidad esencialmente estética. La estética del edificio pertenece a todos los copropietarios del inmueble, porque dice relación con el edificio considerado en su conjunto, siendo esta la razón por la cual se prohíben a los propietarios las modificaciones a las fachadas, el colgar avisos o propagandas, pintar los balcones de otro color, etc.”.,[3] Muros Exteriores y soportantes, definidos en la ordenanza general de urbanismo Nº 458, Techumbre, Instalaciones generales y ductos de calefacción, terrazas comunes y aquellas en que en todo o parte sirven de techo a la unidad del piso inferior, dependencias destinadas a la habitación del personal, estacionamiento de visitas, los cuales dicho sea tienen un mínimo contemplado en la propia ley, patios, balcones, escaleras, ascensores, tanto verticales como inclinados, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. Se consideran bienes comunes, puesto que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce exclusivo de la parte que le corresponde.

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[1] Echeverri Ayalde, Alfredo, ob. cit., pág. 106.

[2] Nº 742, De la copropiedad-De la propiedad Horizontal y de la posesión, Victorio Pescio V.

[3] Revista Fallos del Mes Nº 333, de Agosto de 1986, página 504.

SEGUNDA PARTE De la Copropiedad en particular.

Capítulo I
Copropiedad.

17.- Concepto.
No existe entre los autores uniformidad respecto de origen de la copropiedad y su fundamento jurídico, sin embargo, hay algunas teorías que bien vale la pena revisar;
17.1.- Butera, sustenta la teoría de lo principal y accesorios copulativos;
La copropiedad se caracteriza por ser “la síntesis de una cosa principal dividida y de una cosa accesoria constitutiva e indispensable, en común” . En las demás figuras de la comunidad, la comunión recae sobre lo principal, en la copropiedad inmobiliaria, recae sobre lo accesorio. Aquí, la comunión de lo accesorio es necesaria, toda vez que, el acto dispositivo sobre lo principal se extiende, de pleno derecho, al accesorio correspondiente, esto es, el derecho sobre la unidad como principal y los derechos que importan sobre la cosa común como accesorio.
17.2.- Teoría de la servidumbre:
Es el criterio seguido por el Código Civil Francés, pues ubica al artículo 664 dentro de las servidumbres.
Aquí, en el régimen de copropiedad inmobiliaria, los bienes comunes están sujetos a servidumbre respecto de los distintos departamentos o bienes del edificio. Esta teoría resulta ser una mirada parcial del fenómeno, pues explica sólo un aspecto, cual es, el relativo a los bienes de dominio común subsistiendo en su plenitud el derecho de propiedad de cada uno de los titulares sobre su piso o departamento.
La mayor critica a esta teoría va dada por el hecho de que la servidumbre, según el Art. 820 de nuestro código civil es definida como; “Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”, requiriendo entonces la existencia de dos sujetos, que son titulares cada uno de dominio sobre dos predios, uno denominado predio sirviente, y otro dominante el que goza de la utilidad del predio dominado.
En la copropiedad inmobiliaria no existe un predio dominante y otro sirviente, pues el propietario de una unidad, lo es también de los bienes de uso común. Así las cosas, no se puede establecer una servidumbre sobre una cuota que forma parte de nuestro dominio.
Otra crítica a esta teoría viene dada por el hecho de los conceptos de propiedad y servidumbre son contrapuestos, toda vez que, donde existe dominio, no puede haber servidumbre, es decir, no puede gravarse el mismo dueño su propiedad.
Por otra parte, la servidumbre está sujeta a extinción por su no uso dentro de un lapso determinado, característica que no existe en el dominio, pues este es perpetuo, mientras no opere prescripción en su contra.
17.3.- Teoría de la comunidad.
Esta corriente postula que la copropiedad inmobiliaria es una comunidad de derecho correspondiente a varios titulares sobre un objeto determinado, el condominio considerado en su conjunto.
Esta teoría tampoco está exenta de críticas, así, podemos señalar que implica una negación a la existencia de la copropiedad inmobiliaria, ello por el hecho de que si hay comunidad sobre todo el condominio, no puede haber dominio exclusivo sobre las unidades que lo componen, cuestión que deja fuera tajantemente el primer artículo de la ley del ramo, ley 19.537 “Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros”.
Si bien es cierto que la teoría de la comunidad tiene amplia aplicación y sobre todo practica en varias hipótesis legales al interior del condominio, no lo e smenos el hecho de que los principios que la rigen no son suficientes para explicar la copropiedad inmobiliaria, ya que solo podemos con ellos abarcar el ítem de derechos y obligaciones de los comuneros sobre los bienes comunes del condominio.
Con todo, la comunidad tiene una acción, cuyo objeto es poner fin a la indivisión, la actio communi dividunde, en cambio en materia de copropiedad, esta acción se encuentra sumamente restringida.

17.4.- Teoría del derecho de superficie.
El derecho de superficie es temporal o perpetuo sobre un bien inmueble que pertenece a un propietario diverso del propietario del suelo sobre el cual se apoya aquel bien, vemos entonces que se trata de un caso de propiedad inmobiliaria, con objeto absolutamente singular.
Como contrapartida a esta aseveración se esgrime que en la figura superficial, ningún derecho se tiene sobre el suelo en que está emplazada la construcción; en cambio, en el sistema de copropiedad inmobiliaria, éste constituye un bien de dominio común.
No son meras concesiones de que goza el superficiario las que tiene el copropietario en la comunidad o condominio.
En la legislación minera se contempla la teoría del derecho de superficie, pero señalando que entre el propietario del derecho minero y el dueño del suelo no existe relación de copropiedad alguna, cuestión que marca el carácter de exclusividad de ambas propiedades.


17.5.- Teoría de la sociedad.

Se trata aquí de, mediante la naturaleza jurídica de la copropiedad inmobiliaria, explicar la institución señalando que existiría una persona colectiva o jurídica, cuya infraestructura está formada por los propietarios de las diferentes unidades que componen el condominio.
Sin embargo, de seguir esta teoría llegaríamos a la desaparición de la propiedad separada sobre las unidades, toda vez que, transformada en una institución netamente obligacional, dejaría de ser propiedad.
Además, esta teoría no considera que al interior del condominio hay partes o porcentajes del edificio, o condominio horizontal, que corresponden a determinados individuos en calidad de dueños, situación que no puede explicarse a través de esta hipótesis.
Debemos recordar por último, que el elemento subjetivo del contrato de sociedad, la affectio societatis, no existe en esta institución, toda vez que, se concreta mediante un procedimiento técnico jurídico de constitución, tal como se verá capítulos más adelante en esta memoria.

17.6.- Teoría que entiende la institución de la copropiedad inmobiliaria como un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia, distinta de los miembros que la componen.

Las comunidades o condominios pueden actuar en la vida del derecho, contrayendo obligaciones y derechos, su patrimonio, independiente de aquel que poseen sus miembros, puede ser administrado y entrar en la circulación del mercado y ser afectado jurídicamente por medio de su representante, el administrador, tienen un nombre que los identifica y un domicilio.
Esta es la teoría que este memorista considera mas acertada, concordando con el abogado José Manual Figueroa Valdés.
Así, las comunidades poseen capacidad plena , siempre limitada y regulada por la ley, su reglamento y el reglamento interno de copropiedad de cada comunidad, cuestión ultima que se verá en detalle al tratar de la idea del autogobierno que subyace en la vida del condominio y su funcionamiento.
En cuanto a la individualización del condominio, su nombre responde a la identificación, asunto propio de las personas, sean estas naturales o juridicas28.6.2- Nombre: generalmente, las comunidades o condominios llevan el nombre de la calle sobre la cual tienen su entrada principal, y en otras figura su nombre en el reglamento de copropiedad, que puede corresponder a la razón social de la sociedad constructora.
Como regla general, el nombre tiene por objeto procurar la identificación y la individualización de las personas, constituyendo un atributo de las personas, sean naturales o jurídicas.
Su patrimonio, se conforma por el cobro de los gastos comunes, intereses y multas que pudiere acordar la asamblea, conforme lo señala el artículo 5º y 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria, también forman parte de su patrimonio los ingresos por el manejo o inversión de títulos de mercado del fondo de reserva, ingresos por arrendamiento o enajenación de bienes comunes, entre otros.
Sin perjuicio de detallar capítulos más adelante las formalidades y composición de la comunidad, podemos establecer también como parámetro del criterio para entender la comunidad como persona jurídica, el hecho de que cuentan con acta de constitución, cual es, el certificado de copropiedad otorgado por la dirección de obras municipales.
Los órganos que la componen, asamblea, comité y administración, ejercen las facultades que les son entregadas por ley y por reglamento, operar con instituciones bancarias, solicitar apremios de suspensión de suministro eléctrico al copropietario moroso.
En el ámbito judicial, actúa tanto activa como pasivamente a través de su administrador, conforme lo dispone el artículo 23º y siguientes de la ley del ramo.
En la legislación Española, nutrida en la materia, en el artículo 13º de la Ley de Propiedad Horizontal se señala, siguiendo a esta teoría; "1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad...". El hecho de referir la norma al vocablo "órgano", permite inducir la existencia de una persona jurídica, pues la idea de órgano es esencialmente parte necesaria de ella. Como leemos en una obra clásica de Francisco Ferrara, Maestro italiano siempre vigente: "Como la persona física sólo puede manifestar su actividad por la cooperación de órganos corporales, así la persona colectiva expresa su voluntad y la realiza por medio de órganos. No se trata aquí de una relación de representación, sino de la voluntad y acción del órgano y actuación de la vida de la personalidad inmanente al ente común; es la misma persona colectiva la que quiere por su órgano" .
Sin embargo, se acepta que en la normativa hispana anterior, la de 1960, en el desarrollo de esa propiedad, se acerque más a un modelo asociativo o societario, pero en la actualidad existe la marcada una tendencia a aproximar la Comunidad de propietarios a la persona jurídica.
Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo Español, encontramos alguna similitud con la nuestra, en el sentido de que en una sentencia del 22 de octubre de 1993 se señala que: "La Ley de propiedad horizontal (...) instauró la figura del presidente, a quien, a pesar de no ser la comunidad persona jurídica, le atribuye la representación y defensa de los intereses comunes", en la ley de copropiedad inmobiliaria chilena existe la figura del administrador.
El Código Civil de Portugal, que regla la propiedad horizontal en los arts. 1414 a 1438, no se pronuncia explícitamente sobre la temática, pero parece inclinarse hacia el reconocimiento de la personalidad, ya que el apartado 2 de su art. 1419, texto según la ley 267/94, se refiere al administrador como representante del "condominio" y en el art. 1436 se alude a la representación del "conjunto de los condóminos".
La legislación panameña es contundente. El art. 42 de la Ley N° 13 sobre "Régimen de Propiedad Horizontal o Propiedad de Unidades Departamentales", según texto de la ley 39 de 2002, dispone en su primer párrafo: "Para los efectos de los inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal y su administración, se confiere personalidad jurídica a la Asamblea de Propietarios de cada edificio sujeto a este régimen". Por otra parte, en el art. 43º se regla que "El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el presidente". Se trata del presidente de la Junta Directiva, cuyas facultades están enunciadas en el Capítulo IV "Administrador" del Título I de la ley.
También es categórica la ley de Colombia N° 675 de 2001, que dejó sin efecto el régimen anterior de la ley 182 de 1948 (42). Su art. 32, bajo el título "Objeto de la persona jurídica", reza: "La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal". Y en el art. 34 "Recursos patrimoniales", se dispone: "Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto".
En el derecho latinoamericano es igualmente destacable la Ley de Condominios de Puerto Rico N° 103 de 2003. En su art. 38º se señala que; "El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento. El Consejo de Titulares no podrá asumir la forma corporativa o de sociedad".
En fin, es esta la tendencia en cuanto a comprender a la comunidad como un sujeto de derecho dotado de personalidad jurídica, con independencia de los miembros que la componen.
Esta es, precisamente, la postura que adopta este memorista, siguiendo a los autores nacionales de más experiencia y literatura en la materia, mas detalles a favor de esta teoría se verán capítulos más adelante en el análisis detallado de la ley.

18.- Características.

Ya decíamos al inicio que se trata de un derecho especial de propiedad, aun y cuando nuestra legislación civil no rige por entero la copropiedad inmobiliaria, lo sigue siendo, y su regulación esta entregada a una ley especial, la ley de copropiedad inmobiliaria numero 19.537 y el derecho civil general reposa supletoriamente bajo sus cimientos . Lo cual nos lleva a establecer que si una construcción no obedece rígidamente a los parámetros de constitución y funcionamiento de un condominio acogido al régimen, será considerado, para todos los efectos, al amparo del derecho común.
En la copropiedad, el comunero tiene un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las unidades: así, cada propietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero de los bienes de dominio común.
En efecto, el titular de su respectiva unidad, que puede ser una vivienda, oficina, bodega o estacionamiento, sometido al régimen de copropiedad inmobiliaria, tiene un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre el mismo, tal como lo establece el artículo 3º de la ley de copropiedad inmobiliaria. Es a este derecho exclusivo que le valen las normas de derecho común, contempladas en el tratamiento que hace nuestro código civil al derecho de propiedad, según se desprende de su artículo 582, derecho que se encuentra resguardado en nuestra carta fundamental, en tanto derecho de propiedad.
Este derecho de propiedad único y absoluto tiene una acción especial, cual es la acción reivindicatoria.
Es un derecho absoluto, toda vez que el copropietario, respecto de su unidad, puede usar, gozar y disponer de su propiedad, con las limitaciones del derecho común a más de las especiales de régimen de copropiedad inmobiliaria.
En cuanto es absoluto, es exclusivo, pero también excluyente, pues las facultades de propietario sobre su unidad impiden que alguien se oponga a su ejercicio dentro del condominio.
Los propietarios de las respectivas unidades son al mismo tiempo comuneros o copropietarios en los bienes de dominio común, es un caso de propiedad o copropiedad forzosa, que se explica por el carácter accesorio de este derecho sobre los bienes comunes, el cual emanad de derecho sobre la unidad, el principal en la ecuación.
Esta ultima característica se explica, como lo señalábamos capítulos antes, por la ruptura de principio aquel por el cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión , consagrado en nuestra legislación civil, el cual dicho sea, responde también al principio rector de orden público de la libre circulación de los bienes, así, esta indivisión existirá hasta la terminación del régimen de copropiedad.
Lo anterior, sin perjuicio de casos especiales que se analizarán más adelante en detalle, como sucede con el caso de enajenación de bienes de dominio común con acuerdo unánime de los derechos del condominio, sin embargo, la indivisión forzosa es la regla general en esta materia.

Continuacion y ultima parte general

15.3. Derecho a los frutos.

En cuanto al tipo de frutos, estos pueden ser civiles o naturales, correspondiendo los primeros a “las utilidades o rendimientos que se obtienen de una cosa como equivalente del uso o goce que de ella se proporciona a un tercero merced a una relación jurídica”[1]. En la copropiedad, estos pueden ser intereses de los fondos en cuentas bancarias, inversión de fondo de reserva en instrumentos de comercio, arrendamiento de espacios comunes o como sucede muy regularmente en la actualidad, arriendo para instalación de antenas de recepción telefónica, lo cual puede generar importantes ingresos para la comunidad.

Así, la existencia de frutos originados de la cosa común, ceden en beneficio de la comunidad, en la práctica pueden destinarse a mantener o reparar áreas comunes, construir nuevas edificaciones de uso común como un parque, salas de reunión etc.

15.4. Facultad de disponer de la cuota o participación en la unidad.

El copropietario, al ser dueño exclusivo de su unidad, puede libremente enajenar su cuota, lo cual no le es permitido hacer al socio en la sociedad e introducir en ella a un extraño. En derecho común, el artículo 1.812º del Código Civil, le reconoce al comunero el derecho de vender su cuota, aun en ausencia del consentimiento de los restantes comuneros, “Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.”

En copropiedad inmobiliaria, el copropietario puede disponer libremente de su cuota o unidad, puede enajenarla, gravarla e hipotecarla, puede renunciar a ella mediante una cesión o bien disponer de ella por testamento. Si tuviese propiedad en conjunto, por comunidad ordinaria, puede también cederla o enajenarla con total libertad.

16. Derechos y Deberes del copropietario.

Veíamos con anterioridad los derechos del copropietario en cuanto a bienes comunes y su unidad, como contrapartida, tiene también obligaciones y responsabilidades. Sin duda, la más importante es la obligación a contribuir a las expensas necesarias para la conservación de la cosa. En la comunidad ordinaria, cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad de manera proporcional

El lado opuesto al derecho de uso está en la prohibición de hacer innovaciones, ninguno de los comuneros puede introducir modificaciones o innovaciones en la cosa común que alteren el destino de la cosa, sin el consentimiento de los otros comuneros.

Si en el ejercicio de su derecho de uso se originan deterioros o perdidas, quedara obligado a su restitución o reparación.

El copropietario está obligado a respetar el reglamento de copropiedad, la ley y su reglamento, debe usar su unidad sin perturbar el legítimo uso del resto de los comuneros.

En la comunidad ordinaria, las deudas comunes contraídas durante la comunidad y en pro de ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, pero no se encuentra obligado a soportar la deuda por sí sólo, sino que le nace acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiere pagado por ella. Hay en el fondo acción contra los demás comuneros, y no contra la comunidad, pues ella no es una persona jurídica, y por ende no habría certeza respecto de la persona que la representa.[2] Sin embargo en la copropiedad sucede lo contrario, pues, al ser la comunidad persona jurídica y gozar además de representación por medio de su administrador, el copropietario que debiere incurrir en gastos, de aquellos necesarios para la cosa o bien común, si tendrá acción contra la comunidad en su conjunto.

También en la comunidad ordinaria, si la cuota ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuota, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se les abone lo que se haya pagado en exceso sobre la cuota que le corresponde según dispone el artículo 2.307º inciso del Código Civil, “Si la deuda ha sido contraída por los comuneros colectivamente, sin expresión de cuotas, todos ellos, no habiendo estipulado solidaridad, son obligados al acreedor por partes iguales, salvo el derecho de cada uno contra los otros para que se le abone lo que haya pagado de más sobre la cuota que le corresponda”. En la copropiedad en cambio, las deudas contraídas colectivamente, como podría suceder con la aprobación de gastos extraordinarios, deberán ser soportadas por toda la comunidad, obligando también sus bienes propios, que serán todos aquellos que por ley o convención se hubieren reputado comunes.

En la copropiedad, existen importantes menciones a los derechos de los copropietarios, como por ejemplo, el derecho a recurrir al juez de policía local en caso de controversias entre copropietarios o estos y el administrador o los derechos que le competen ante la resolución que ordena la demolición para reclamar ante la justicia, derecho a concurrir a asambleas de copropietarios, entre otros, detallaremos más en el capitulo especifico de análisis al cuerpo legal.

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[1] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, V edición

[2] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, V Edición, , pág. 116 y siguientes, Alessandri Somarriva Vodanovic.

Comentarios

Carlos,

He respondido tu correo y los de otros demas vecinos de tu Comunidad, sin embargo, reitero la solicitud de comentar directamente en el blog, vuestras inquietudes son, seguramente, las de muchos.

saludos

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Capítulo IV

La Unidad y La cosa Común.

Derechos sobre la cosa común.

14. Titulares del Derecho.

En cuanto titulares del derecho de copropiedad, nos encontramos frente a lo ya señalado, el copropietario como ente individual, quien tiene titularidad y propiedad plena sobre su unidad y la comunidad, titular del derecho sobre los bienes comunes, titularidad que le compete a todos los comuneros en la proporción que les corresponda con las limitaciones de indivisión de la cosa común.

14.1. La cosa común.

Los comuneros tienen cada uno un derecho sobre la cosa común, determinado por una cuota, este derecho importa actuación en conjunto de la comunidad.

Así, cualquier comunero tiene derecho a servirse para su uso personal de las cosas comunes, con la condición de que las emplee según su destino ordinario y respetando el derecho correlativo de los otros copropietarios. Este uso natural de la cosa importa la prohibición de alterar la sustancia de la cosa común, sin perjuicio de operar la voluntad unánime del resto de la comunidad, como podría suceder con el cambio de destino de la cosa común o la enajenación de algunas de las cosas comunes a un tercero o a un copropietario. Explicar.

Este cambio de destino es simplemente alterar finalidad para la cual han sido construidos. Esta modificación puede emanar del mismo reglamento de copropiedad o en la asamblea de copropietarios, en el primer caso, el artículo 28º del reglamento establece que los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento que tenga por objeto regular las formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes. Asimismo, en asamblea de copropietarios, reunión de la voluntad de la comunidad, se puede acordar el cambio de destinos de los bienes comunes, concurriendo los requisitos legales, cuales son el de celebrarse por sesión extraordinaria, reunir los quórum establecidos en la norma de al menos el 80% de los derechos en el condominio y por ultimo debe asistir un notario público, quien certificarán los quórum requeridos por la ley.

14.2. La Unidad.

Frente a la unidad, el copropietario tiene plenas facultades como dueño que es, está facultado para usar, gozar y disponer, puede asimismo enajenar o gravar su cuota sin respecto del resto de los comuneros, cualquier acto de disposición supondrá siempre la accesoriedad de los derechos que, en proporción, se tengan sobre la cosa común.

En consecuencia, goza de todos aquellos derechos y facultades que le otorga su dominio sobre su unidad, es entonces titular exclusivo, sin perjuicio de que una unidad pueda ser a su vez comunidad, la cual se regirá por el derecho común.

15. Extensión y límite del Derecho.

El copropietario, _______________ puede oponerse a los actos administrativos de los comuneros, esto se explica en tanto que cada copropietario lo es simplemente por su cuenta y por su interés particular, no representa, necesariamente, a los demás, figura y limitación resabio del derecho Romano, In Re Communi Neminem Dominorum Jure Facere Quidquam Invito Altero Pose.Unde Manifestum Est Prohibendi Jus Esse, In Re Enim Pari Potiorem Causam Esse Prohibentis Constat.[1] (Ninguno de los dueños puede en derecho hacer nada en la cosa común contra la voluntad del otro. De donde es evidente que hay derecho a prohibirlo, porque, en igualdad de circunstancias, debe prevalecer el que prohíbe) (ESCRIBIR EN CASTELLANO). Esto, ya que siendo igual el derecho in re pari, es mejor causa del que prohíbe, potiorem causam esse prohibentis.

No existe aquí un mandato tácito entre los comuneros, como sucede, por ejemplo, en la sociedad, esto sin perjuicio de las atribuciones de administración urgente que les compete a los comuneros o al comité de administración, mediante su presidente.

Sin embargo, según dispone el artículo 2.309 del Código Civil “Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota”, esto dice relación con expensas o gastos necesarios para la conservación de la cosa común, lo cual supone la voluntad del comunero que obra protegiendo su derecho evitando el deterioro o la destrucción de la cosa, que ocurriría sin las expensas desembolsadas.

En tanto en la copropiedad se permite la inversión de fondos en bolsa y otras inversiones que pudieren generar algún tipo de frutos, debemos recurrir al artículo 2.310 del Código Civil que dispone “Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros, a prorrata de sus cuotas”, así, si la cosa produce frutos, deberán de repartirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas.

A continuación veremos en detalle lo señalado:

15.1. Derechos de uso sobre la cosa común.

Señalábamos anteriormente que cada propietario de unidad es dueño exclusivo de ella y comparte el dominio en los bienes ____ comunes en relación a su cuota.

Así, cada copropietario tiene, sobre los bienes comunes, derecho de usar y gozar de ellos. Sin embargo, el uso sobre los bienes comunes no puede ser arbitrario, debe respetarse el mismo derecho respecto de los demás copropietarios, no puede disponer de la cosa común. (se elimina referencia al pie de la ley de copropiedad)

El derecho de uso consiste en servirse de la cosa común, sin tomar sus frutos o productos ni consumirla o destruirla, _____________________________ esta facultad es de carácter material, permite el aprovechamiento del objeto del derecho[2].

Al interior del condominio este derecho, consiste en la facultad de servirse de los bienes y servicios comunes para darles su uso y destino natural, para lograr la mejor utilización de sus espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente[3].

Este derecho, como señaláramos, no es absoluto e importa limitaciones que emanan precisamente del hecho de ser un derecho compartido y no exclusivo.

Así, el artículo 13 de la ley de copropiedad inmobiliaria dispone que “cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad”, si allí nada se dice, será entonces el uso que corresponda según su destino, según la naturaleza o lo que hayan dispuesto las partes, teniendo entonces un marcado carácter subjetivo[4].

Nuestra jurisprudencia nos entrega una útil definición señalando que “usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”[5].

Para el caso de que el copropietario que no usare los bienes comunes, respecto del pago de los gastos comunes, se ha sostenido que su no uso no lo exime de la obligación a concurrir a la expensa común.

15.2. Facultades especiales de administración.

En cuanto a la administración de la cosa común, importa primero distinguir según exista o no un administrador.

En efecto, si no lo hay opera el principio de que todos los comuneros tendrán igual derecho sobre la cosa o bien común y todos tendrán entonces las mismas facultades para administrarla y se actuará de común acuerdo entre ellos la administración de ella y que los actos administrativos deben tomarse de común acuerdo entre ellos. Esto significa que la administración deberá ser conjunta, deberán adoptarse los acuerdos por mayoría o unanimidad según la materia de que se trate, ello sin perjuicio de la actuación de cualquiera de ellos frente a casos de urgente administración.

No existe sin embargo un mandato tácito y reciproco de administración entre los comuneros conforme lo hay en el contrato de sociedad, sin perjuicio de ello la jurisprudencia ha señalado que este mandato tácito y recíproco de administración también existe entre los comuneros. La doctrina, por otra parte, no acepta esta postura, en tanto que el artículo 2.305 no se remite al 2.081, por su parte, el artículo 2.307 del Código Civil dispone que “a las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiera pagado por ella”. Si existiera mandato, todos los comuneros quedarían obligados por el acto del mandatario, y el artículo 2.307 señala precisamente lo contrario. Pothier, tampoco reconoce el mandato tácito y recíproco entre comuneros.[6]

En nuestra legislación se exige que todo lo relacionado con la administración del edificio, se resuelva por acuerdo de la mayoría de los copropietarios que representen a lo menos, los dos tercios del valor total del edificio[7].

La actual ley de copropiedad, establece la facultad del presidente del comité de administración de tomar la administración del condominio en caso de vacancia, considerándose una de las cargas obligatorias de dicha función.

Para el caso de que existiese administración, habrá que estarse a las facultades que la ley y el reglamento le confieren al órgano.

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[1] L. 28, tít. 3, Com. Divid., lib. 10 del Digesto, tomada del jurisconsulto Papinianus quien invoca la opinión de Sabinus, cuyas palabras cita Luis Claro Solar en su obra “Explicaciones de Derecho Civil, de Los Bienes”, Tomo VI.

[2] Tratado de los Derechos Reales, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 64, V Edición

[3] La copropiedad Inmobiliaria, nuevo régimen legal, José Manuel Figueroa Valdés, II Edición.

[4] Fuentes Lajo, Juan V., ob. cit., páginas 292 y siguientes.

[5] R.D.J., tomo LXXIX, año 1998, 2ª parte, sección 5ª, páginas 139 y siguientes.

[6] Tratado de los Derechos Reales, V Edición, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, pág. 114.

[7] Ley 6.071