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Carlos,

He respondido tu correo y los de otros demas vecinos de tu Comunidad, sin embargo, reitero la solicitud de comentar directamente en el blog, vuestras inquietudes son, seguramente, las de muchos.

saludos

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Capítulo IV

La Unidad y La cosa Común.

Derechos sobre la cosa común.

14. Titulares del Derecho.

En cuanto titulares del derecho de copropiedad, nos encontramos frente a lo ya señalado, el copropietario como ente individual, quien tiene titularidad y propiedad plena sobre su unidad y la comunidad, titular del derecho sobre los bienes comunes, titularidad que le compete a todos los comuneros en la proporción que les corresponda con las limitaciones de indivisión de la cosa común.

14.1. La cosa común.

Los comuneros tienen cada uno un derecho sobre la cosa común, determinado por una cuota, este derecho importa actuación en conjunto de la comunidad.

Así, cualquier comunero tiene derecho a servirse para su uso personal de las cosas comunes, con la condición de que las emplee según su destino ordinario y respetando el derecho correlativo de los otros copropietarios. Este uso natural de la cosa importa la prohibición de alterar la sustancia de la cosa común, sin perjuicio de operar la voluntad unánime del resto de la comunidad, como podría suceder con el cambio de destino de la cosa común o la enajenación de algunas de las cosas comunes a un tercero o a un copropietario. Explicar.

Este cambio de destino es simplemente alterar finalidad para la cual han sido construidos. Esta modificación puede emanar del mismo reglamento de copropiedad o en la asamblea de copropietarios, en el primer caso, el artículo 28º del reglamento establece que los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento que tenga por objeto regular las formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, sus alcances y limitaciones, como asimismo posibles cambios de destino de estos bienes. Asimismo, en asamblea de copropietarios, reunión de la voluntad de la comunidad, se puede acordar el cambio de destinos de los bienes comunes, concurriendo los requisitos legales, cuales son el de celebrarse por sesión extraordinaria, reunir los quórum establecidos en la norma de al menos el 80% de los derechos en el condominio y por ultimo debe asistir un notario público, quien certificarán los quórum requeridos por la ley.

14.2. La Unidad.

Frente a la unidad, el copropietario tiene plenas facultades como dueño que es, está facultado para usar, gozar y disponer, puede asimismo enajenar o gravar su cuota sin respecto del resto de los comuneros, cualquier acto de disposición supondrá siempre la accesoriedad de los derechos que, en proporción, se tengan sobre la cosa común.

En consecuencia, goza de todos aquellos derechos y facultades que le otorga su dominio sobre su unidad, es entonces titular exclusivo, sin perjuicio de que una unidad pueda ser a su vez comunidad, la cual se regirá por el derecho común.

15. Extensión y límite del Derecho.

El copropietario, _______________ puede oponerse a los actos administrativos de los comuneros, esto se explica en tanto que cada copropietario lo es simplemente por su cuenta y por su interés particular, no representa, necesariamente, a los demás, figura y limitación resabio del derecho Romano, In Re Communi Neminem Dominorum Jure Facere Quidquam Invito Altero Pose.Unde Manifestum Est Prohibendi Jus Esse, In Re Enim Pari Potiorem Causam Esse Prohibentis Constat.[1] (Ninguno de los dueños puede en derecho hacer nada en la cosa común contra la voluntad del otro. De donde es evidente que hay derecho a prohibirlo, porque, en igualdad de circunstancias, debe prevalecer el que prohíbe) (ESCRIBIR EN CASTELLANO). Esto, ya que siendo igual el derecho in re pari, es mejor causa del que prohíbe, potiorem causam esse prohibentis.

No existe aquí un mandato tácito entre los comuneros, como sucede, por ejemplo, en la sociedad, esto sin perjuicio de las atribuciones de administración urgente que les compete a los comuneros o al comité de administración, mediante su presidente.

Sin embargo, según dispone el artículo 2.309 del Código Civil “Cada comunero debe contribuir a las obras y reparaciones de la comunidad proporcionalmente a su cuota”, esto dice relación con expensas o gastos necesarios para la conservación de la cosa común, lo cual supone la voluntad del comunero que obra protegiendo su derecho evitando el deterioro o la destrucción de la cosa, que ocurriría sin las expensas desembolsadas.

En tanto en la copropiedad se permite la inversión de fondos en bolsa y otras inversiones que pudieren generar algún tipo de frutos, debemos recurrir al artículo 2.310 del Código Civil que dispone “Los frutos de la cosa común deben dividirse entre los comuneros, a prorrata de sus cuotas”, así, si la cosa produce frutos, deberán de repartirse entre los comuneros a prorrata de sus cuotas.

A continuación veremos en detalle lo señalado:

15.1. Derechos de uso sobre la cosa común.

Señalábamos anteriormente que cada propietario de unidad es dueño exclusivo de ella y comparte el dominio en los bienes ____ comunes en relación a su cuota.

Así, cada copropietario tiene, sobre los bienes comunes, derecho de usar y gozar de ellos. Sin embargo, el uso sobre los bienes comunes no puede ser arbitrario, debe respetarse el mismo derecho respecto de los demás copropietarios, no puede disponer de la cosa común. (se elimina referencia al pie de la ley de copropiedad)

El derecho de uso consiste en servirse de la cosa común, sin tomar sus frutos o productos ni consumirla o destruirla, _____________________________ esta facultad es de carácter material, permite el aprovechamiento del objeto del derecho[2].

Al interior del condominio este derecho, consiste en la facultad de servirse de los bienes y servicios comunes para darles su uso y destino natural, para lograr la mejor utilización de sus espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente[3].

Este derecho, como señaláramos, no es absoluto e importa limitaciones que emanan precisamente del hecho de ser un derecho compartido y no exclusivo.

Así, el artículo 13 de la ley de copropiedad inmobiliaria dispone que “cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad”, si allí nada se dice, será entonces el uso que corresponda según su destino, según la naturaleza o lo que hayan dispuesto las partes, teniendo entonces un marcado carácter subjetivo[4].

Nuestra jurisprudencia nos entrega una útil definición señalando que “usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”[5].

Para el caso de que el copropietario que no usare los bienes comunes, respecto del pago de los gastos comunes, se ha sostenido que su no uso no lo exime de la obligación a concurrir a la expensa común.

15.2. Facultades especiales de administración.

En cuanto a la administración de la cosa común, importa primero distinguir según exista o no un administrador.

En efecto, si no lo hay opera el principio de que todos los comuneros tendrán igual derecho sobre la cosa o bien común y todos tendrán entonces las mismas facultades para administrarla y se actuará de común acuerdo entre ellos la administración de ella y que los actos administrativos deben tomarse de común acuerdo entre ellos. Esto significa que la administración deberá ser conjunta, deberán adoptarse los acuerdos por mayoría o unanimidad según la materia de que se trate, ello sin perjuicio de la actuación de cualquiera de ellos frente a casos de urgente administración.

No existe sin embargo un mandato tácito y reciproco de administración entre los comuneros conforme lo hay en el contrato de sociedad, sin perjuicio de ello la jurisprudencia ha señalado que este mandato tácito y recíproco de administración también existe entre los comuneros. La doctrina, por otra parte, no acepta esta postura, en tanto que el artículo 2.305 no se remite al 2.081, por su parte, el artículo 2.307 del Código Civil dispone que “a las deudas contraídas en pro de la comunidad durante ella, no es obligado sino el comunero que las contrajo, el cual tendrá acción contra la comunidad para el reembolso de lo que hubiera pagado por ella”. Si existiera mandato, todos los comuneros quedarían obligados por el acto del mandatario, y el artículo 2.307 señala precisamente lo contrario. Pothier, tampoco reconoce el mandato tácito y recíproco entre comuneros.[6]

En nuestra legislación se exige que todo lo relacionado con la administración del edificio, se resuelva por acuerdo de la mayoría de los copropietarios que representen a lo menos, los dos tercios del valor total del edificio[7].

La actual ley de copropiedad, establece la facultad del presidente del comité de administración de tomar la administración del condominio en caso de vacancia, considerándose una de las cargas obligatorias de dicha función.

Para el caso de que existiese administración, habrá que estarse a las facultades que la ley y el reglamento le confieren al órgano.

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[1] L. 28, tít. 3, Com. Divid., lib. 10 del Digesto, tomada del jurisconsulto Papinianus quien invoca la opinión de Sabinus, cuyas palabras cita Luis Claro Solar en su obra “Explicaciones de Derecho Civil, de Los Bienes”, Tomo VI.

[2] Tratado de los Derechos Reales, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 64, V Edición

[3] La copropiedad Inmobiliaria, nuevo régimen legal, José Manuel Figueroa Valdés, II Edición.

[4] Fuentes Lajo, Juan V., ob. cit., páginas 292 y siguientes.

[5] R.D.J., tomo LXXIX, año 1998, 2ª parte, sección 5ª, páginas 139 y siguientes.

[6] Tratado de los Derechos Reales, V Edición, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, pág. 114.

[7] Ley 6.071