No me habia olvidado Carla, ahi va, ojala te sirva, quedamos atentos.saludos!!.

30.- La administración.




30.1.- Naturaleza Jurídica.



En la ley de copropiedad, esta materia se trata en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22 al 24, y Art. 25 al 29 de su reglamento. En cuanto a su naturaleza jurídica, podemos decir que se trata de un órgano de la copropiedad, al cual le corresponden especiales facultades de representación, en tal sentido la función del administrador descansa sobre la figura del mandato, pues sus atribuciones y obligaciones según la norma se asimilan y rigen por los mismos principios.

No se trata de una relación laboral ordinaria, lo cual no obsta a que una comunidad así pudiere establecerlo, sometiéndose a la legislación del trabajo en cuanto fuere compatible con la naturaleza de la función.

Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, sin embargo, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”.



30.2.- Requisitos para ejercer el cargo y nombramiento.



La ley de copropiedad habla sobre el administrador en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22º al 24º y 25º al 29º de su reglamento, luego de tratar sus obligaciones y deberes, señala de los requisitos para ser elegido como tal, los cuales en realidad se desprenden pues no tienen un tratamiento extenso ni detallado en la norma, en efecto, la ley establece solamente que el condominio será administrado por “…la persona natural o jurídica…”, debemos entender que se refiere a normas generales en cuanto a la capacidad, debe ser una persona que no se encuentre privada de la administración de sus bienes y en caso de persona jurídica, debe estar la persona que ejerce la administración facultada por los estatutos sociales a fin de ligar la eventual responsabilidad de la empresa con el condominio, debe tener facultades generales de administración.

Es importante destacar que, frente a una edificación nueva, el propietario primer vendedor está obligado a elaborar un reglamento y nombrar en él un administrador y un comité de administración, concepto que se desarrollará capítulos más delante en esta memoria, este reglamento, debidamente inscrito como prohibición en el conservador respectivo, encontramos al primer administrador del condominio, nombrado por el primer propietario, este administrador tendrá un carácter será esencialmente provisorio, sin perjuicio de ser ratificado o removido, ya por el propietario primer vendedor o por los restantes que hubiesen adquirido ya el 75% de los Derechos del condominio.

Existe entonces un primer administrador, provisorio, sin perjuicio de su mantención en el cargo, y uno que será elegido en la primera asamblea de copropietarios, en asamblea ordinaria, durando en su cargo mientras mantenga la confianza de la asamblea o la comunidad.

En caso de vacancia, le corresponde al presidente del comité de administración el ejercicio del cargo y en subsidio, a cualquier copropietario frente a situaciones que requieran intervención para casos urgentes de administración.



30.3. Funciones y Facultades.



Un vez operativa la administración, se vuelven exigibles sus obligaciones y facultades, de los cuales no queda excluido el primer administrador provisorio.

Las facultades, derechos y obligaciones del administrador emanan de la ley y su reglamento, del reglamento interno de copropiedad, de la asamblea de copropietarios y el comité de administración.

Le corresponde presidir la primera asamblea de copropietarios, en ella, como señaláramos, se mantendrá en su cargo o será removido por los copropietarios reunidos.

La ley de copropiedad inmobiliaria, señala en su “Art. 23 Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como; cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; ejecutar (LEY 19.838Art. único, Nº 2 a) D.O. 22.11.2002) los actos de administración y conservación y los de carácter urgente…”,”… cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios…”, “…citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad…”

“El administrador o quien haga sus veces está (LEY 19.838) facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas…”, “…A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento...”,”…El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión...”,

Así, del texto legal podemos encontrar atribuciones de administración propiamente tal, entendidas estas como aquellas tendientes a la buena operación, como llevar un registro con los datos de todos los copropietarios, mantener la documentación del condominio en orden y disponible para los comuneros, entre otras.

Tiene además facultades financieras, en tanto se le atribuye la posibilidad de manejar las cuentas corrientes de la comunidad y disponer del fondo de reserva para su inversión en títulos de mercado autorizados por la ley. Debe también organizar un prorrateo de gastos comunes y mantener al día la cobranza de los mismos, manejando los intereses y multas por atraso o recargos establecidos en asamblea.

Tiene igualmente la función de reducir a escritura pública las consultas por escrito que previamente a su despacha hayan sido firmadas por el mismo.

Recordemos también que le corresponde la representación de la asamblea en la celebración de ciertos actos y contratos que importen enajenación, arrendamiento o constitución de gravámenes sobre los bienes de dominio común.

En cuanto al seguro contra incendio de las unidades y sobre los bienes comunes, es obligación de cada copropietario y en caso de no hacerlo el administrador tiene la facultad de contratarlo, por cuenta y cargo del comunero negligente, suma que se imputara al cobro de gasto común.

Tiene la facultad de proponer al comité y a la asamblea medidas relativas a la seguridad, sin perjuicio de ser obligación en cuanto protección del condominio.

Asimismo le corresponde la representación judicial de la comunidad judicial y extrajudicialmente, señalando la ley que sus facultades se limitan a aquellas contenidas en el inciso 1º del artículo 7º del código de procedimiento civil, cuales son, la autorización al procurador o apoderado para tomar parte en el juicio, del mismo modo que podría hacerlo el poderdante, en todos los trámites e incidentes del juicio y en todas las cuestiones que por vía de reconvención se promuevan hasta la ejecución completa de la sentencia definitiva, además se entenderá que tiene la facultad de delegar este poder, salvo que se limitare, más amplias facultades como las contenidas en el inciso siguiente del mismo artículo, deben concederse expresamente por la asamblea, entendiendo por estas las de desistirse en primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. De igual manera le corresponde la representación de los copropietarios en las causas relativas a la administración y conservación del condominio, ya sea con alguno de ellos o respecto de terceros.



30.4.- Obligaciones legales.



Le corresponde según la norma el cuidado de los bienes de dominio común en general.

Debe velar por la seguridad de las vías de acceso al condominio, lo cual importa asegurar que el ingreso de personas ajenas a la comunidad no implique riesgo alguno ni para los copropietarios ni para los bienes comunes, en la práctica es frecuente la instalación de circuitos cerrados de televisión con especiales instrucciones al personal de conserjería y en general a los que se desempeñen en el condominio, ello en uso de las facultades de proposición o adopción de medidas de seguridad. Así, le corresponde en este mismo sentido velar por la iluminación del condominio, según lo dispone el artículo 26º de la ley de copropiedad inmobiliaria.

Al administrador le corresponde también el cobro de los gastos comunes, así, frente a una situación de mora, debe ordenar la suspensión del suministro eléctrico, lo cual deberá gestionarse con autorización del comité de administración, señalábamos sobre los gastos comunes que el atraso deberá ser de tres pagos, ya sean estos continuos o no. En este mismo sentido, debemos entender que la facultad de representación en juicio señalada en el punto anterior se hará efectiva en la tramitación del juicio ejecutivo de cobro de gasto común, conforme a las reglas generales del procedimiento ejecutivo.

Tiene el administrador la obligación de hacer respetar el reglamento de copropiedad, la ley de copropiedad y su reglamento, en tal sentido debe comunicar al comité de administración cualquier situación que afecte o dañe a los bienes del condominio, o constituyan situaciones de tipificación penal.

Igualmente le es obligatorio mantener las revisiones de ductos de instalación de gas, mediante inspectores o personal autorizado por la superintendencia de electricidad y combustibles.

Finalmente tiene la obligación de rendir cuenta documentada de su gestión al termino de la misma, al menos una vez al año o cuando la asamblea o el comité lo requiera en asamblea extraordinaria.



30.5.- Obligaciones Convencionales.



Conforme lo dispone el artículo 23º de la ley de copropiedad inmobiliaria, La asamblea de copropietarios, dentro de la libertad que le compete como órgano supremo de la comunidad, puede conferir al administrador atribuciones, facultades, derechos y obligaciones que acuerden los copropietarios, el administrador podrá aceptar o no estas facultades, en caso de que no lo hiciere perdería evidentemente la confianza de la asamblea pudiendo ser removido de su cargo.



30.6.- Limitaciones y cargas.



El administrador, tiene como primera limitación en cuanto a su actuar, la ley de copropiedad, su reglamento y el reglamento interno del condominio, además de las limitaciones generales de nuestro ordenamiento, la seguridad nacional, el orden público, etc., las cuales son también cargas en cuanto a velar por su cumplimiento en cada actuación que realice en su calidad de administrador.

Al administrador además, le está expresamente prohibido formar parte del comité de administración, cuestión de toda lógica si pensamos que habría conflicto de interés al ser el comité un órgano representativo de la comunidad en calidad de ejecutor y fiscalizador, precisamente de las actuaciones de la administración.

Tampoco se le permite la representación de ningún copropietario en la asamblea, por el mismo motivo señalado a propósito de la imposibilidad de conformar el comité de administración, esto es, transparencia y confianza.

Los invitamos entonces a visitar:

http://ujv.minjusticia.gob.cl/

Buenas Noticias!!

Amigos, especialmente para quienes viven en las Comunas de Macul y La Reina,

El ministerio de justicia esta desarrollando un proyecto modelo de Justicia Vecinal, en el cual, dentro de otras materias, esta la de Asesoria, mediacion y representacion judicial en materia de Copropiedad Inmobiliaria, ademas no tiene costo!!.

El programa contempla ademas las sesiones o charlas de capacitacion en la materia, por lo que no podemos dejar de aplaudir la iniciativa y, claro, compartirla con ustedes.

http://ujv.minjusticia.gob.cl/


Saludos!!

FCH

Siguientes Capitulos.

29.- El comité de Administración.

            29.1.- Concepto y Naturaleza jurídica.

            Es uno de los órganos  dentro de la copropiedad, al cual le corresponden las facultades de representación de la asamblea, salvo de aquellas que corresponde tratar en asambleas extraordinarias, tiene ,entre otras funciones, la de imponer las multas que se encuentran debidamente autorizadas y contempladas en el reglamento, dictar normas de buen funcionamiento, de orden y convivencia al interior del condominio, como también cargas importantes como las de velar por el cumplimiento de la ley en general y el reglamento en particular, regular la actuación de la administración, elaborar un Plan de Emergencia ante Siniestros, sirve en general de puente entre las inquietudes o requerimientos de los copropietarios, individualmente o reunidos en asamblea, y la administración.
            En el marco normativo anterior del anterior decreto supremo 695, existía una “junta de vigilancia”, reemplazada hoy por el comité de administración, denominación actual que mantiene las características del ente anterior.

            Tiene definición legal en el artículo 21 de la ley de copropiedad inmobiliaria;  “órgano de carácter resolutivo, capaz de adoptar decisiones dentro del marco de la administración, a quien le corresponde la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria, dotado de atribuciones para dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean modificadas por la asamblea de copropietarios, pudiendo además imponer multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad”.

            Por tanto, lo entenderemos como un órgano, de carácter resolutivo y representativo, intermedio al interior de un ente con personalidad jurídica que es la comunidad.

           

            29.2.- Integrantes.

La propia ley señala como primera cosa, luego de su definición, un número mínimo de integrantes y la obligación de existir a la redacción del reglamento interno de copropiedad, requisito como se verá para acogerse al régimen.

El artículo 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria y el 24º de su reglamento tratan esta materia.

Pueden integrarlo, las personas naturales que sean propietarias en el condominio o su cónyuge, sin importar el régimen matrimonial bajo el cual se hayan casado, puesto que la ley no distingue esta circunstancia y siendo así no se permite al intérprete distinguir al respecto.

También pueden integrarlo los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio, siempre que cuenten con un mandato general de administración, lo cual se certificara por la escritura de constitución o poder respectivo.

No pueden integrarlo ocupantes si titulo de dominio o cónyuges de aquel que lo tenga.

Para ser miembro del comité se requiere además, ser copropietario hábil, lo cual no es otra cosa que, estar al día en el pago de gastos o expensas comunes, así, el artículo 20º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria señala que “sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad”. 

Según lo dispone el artículo 21º de la ley, el comité de administración es presidido por el miembro que designe la propia asamblea de copropietarios, y subsidiariamente, el mismo comité de administración, de lo cual desprendemos que el comité se conforma por al menos tres miembros y uno de ellos lo preside, el presidente dura en el cargo el período que le fije la asamblea, que no podrá ser superior a 3 años, sin perjuicio de la reelección en el cargo, tal como sucede en general con todos los miembros del órgano.

29.3.- Nombramiento.

            El artículo 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria señala que “La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de la asamblea extraordinaria”.

            Para una adecuada toma de decisiones, el artículo 24 del reglamento de la ley, autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido por tres miembros titulares.

            A la luz del artículo 21º de la ley de Copropiedad Inmobiliaria, al órgano en estudio,
en cuanto a su designación, la ley la entrega a la primera sesión de asamblea de copropietarios la tarea de designar uno, respecto del periodo que antecede a la celebración de la primera asamblea la ley nada dice, por ello no existe restricción en que el propietario primer vendedor, asuma la composición del órgano a través de sus representantes legales, caso en el cual deben de ser de aquellas representaciones que importen facultad de administración o mandato general del mismo tenor, así, a la primera asamblea, estos representantes podrán continuar en sus funciones si así la asamblea lo determinare o bien ceder los cargos a las personas naturales copropietarios hábiles o cónyuges de estos. Es materia propia de asamblea ordinaria, para lo cual requiere en 1ª citación el 60% de Derechos del condominio y en 2ª citación basta con la mayoría de los derechos asistentes.

            Es de suma importancia el punto señalado anteriormente, pues es muy frecuente el hecho de que el propietario primer vendedor, generalmente una inmobiliaria, componga el comité de administración, hasta la celebración de la primera asamblea, de entre sus representantes con facultades de administración, lo que no tiene más restricción que el número de integrantes, un mínimo de tres, y el periodo de funciones, que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de una eventual reelección por igual periodo. Esta situación suele presentar problemas para los copropietarios, pues el órgano llamado a mediar entre los comuneros y la administración resulta ser no una persona natural, sino una persona jurídica que, aun teniendo la obligación de velar por la comunidad toda, tiende, naturalmente, a la protección de sus propios intereses, aun y cuando pudieran confundirse cuando no exista mas propietario que ella en un comienzo. Paralelamente debemos tener en cuenta que el propietario primer vendedor, en uso de sus facultades, al redactar el reglamento de copropiedad debe designar un administrador, el cual se mantendrá en su cargo hasta la celebración de la primera asamblea de copropietarios, momento en que con su cargo a disposición rendirá cuenta, pudiendo ser reelegido o reemplazado, recordemos ahora que la celebración de asamblea debe tener lugar una vez enajenado 75% de Derechos del condominio o bien con la periodicidad que determinare el reglamento, la ley exige citación a asamblea a lo menos una vez al año, en el mes de marzo, para rendición de cuenta documentada de la administración, en caso de que no se alcanzare el porcentaje, la cuenta se rendirá ante el comité de administración “provisorio” que representa los intereses mayoritarios, los del propietario primer vendedor, quien aprobará o rechazará la cuenta rendida.
            Es importante detenerse un momento en este punto, pues en la práctica  es frecuente ver como es aquí donde se generan muchos de los problemas de los copropietarios en este fenómeno inmobiliario, suelen presentarse inconvenientes en los primeros meses de vida de una edificación o construcción, como por ejemplo, problemas de terminaciones, irregularidad de cobro de gasto común o fluctuabilidad irregular en los montos cargados a los copropietarios, principalmente por mantenciones o reparaciones, no debe olvidarse el hecho de que se está frente a viviendas nuevas, a favor de las cuales existen garantías y periodos a cargo exclusivo del propietario primer vendedor, por una parte existen las inquietudes de copropietarios, por otra la obligación de dar respuesta del propietario primer vendedor, concepto tratado por la ley de calidad de la construcción 19.472 y ley 20.016, lo que se verá capítulos mas adelante en el capítulo de normas relacionadas con la copropiedad. Así, el órgano encargado de mediar entre los copropietarios y la administración es el comité, el cual si existiere, estaría conformado por el mismo propietario primer vendedor, por otra parte, el órgano que representa extra judicial y judicialmente a la comunidad es la administración, nombrada por el propietario primer vendedor, suele suceder que la administración no entregue respuestas a los comuneros ni sea tampoco el comité provisorio quien actúe a favor del afectado. Sin embargo la ley no hace distinción entre comité de administración provisorio o definitivo, por lo que las obligaciones del reglamento y la ley son aplicables al comité, cualquiera que sea su denominación temporal, por lo tanto es posible recurrir al juzgado de policía local en caso de que no cumpla sus funciones o no responda a las inquietudes de los copropietarios. Ante esto, las inmobiliarias suelen tratar de sacar de la esfera de conocimiento de estos juzgados las alegaciones de los copropietarios mediante la institución procesal de las excepciones (Art. 464 Código de Procedimiento Civil), señalando que la ley de copropiedad en su Art. 33º sostiene que. ”… Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio…”,existe un aforismo jurídico que reza; “cuando el legislador no distingue, no es licito al intérprete distinguir”, por lo tanto el comité de administración, por muy provisorio que sea debe cumplir sus obligaciones en cuanto órgano, y por mucho que fuere conformado por el propietario primer vendedor, este también tiene la calidad de copropietario, no se refiere la ley exclusivamente a conflictos entre copropietarios y administración sino también a contiendas entre copropietarios, precisamente el caso; copropietario natural versus propietario persona jurídica, legalmente representada.

29.4.- Sesiones.

El comité de administración sesiona con la mayoría de sus miembros, toda vez que, los acuerdos deberán tomarse en la misma forma, siendo este un requisito de validez.

Los miembros del comité de administración deben concurrir personalmente a las reuniones, conforme lo preceptúa el  inciso final del artículo 24º del reglamento de la ley de copropiedad.

            En cuanto al quórum para tomar acuerdos, se requiere de la adopción de los mismos por la mitad más uno de los asistentes.

            La legislación anterior, esto es, la ley de propiedad horizontal no contemplaba dentro de las normas que regulaban la junta de vigilancia disposiciones relativas al quórum de funcionamiento y adopción de acuerdos.

            Para una adecuada toma de decisiones, el artículo 24º del reglamento de la ley, decreto ley 46 de 1998, autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido por tres miembros titulares es recomendable integrar el órgano por un número superior al mínimo, siempre en impar por el tema de los votos, la practica ha demostrado que un total de cinco miembros resulta conveniente, toda vez que además la ley establece que sus acuerdos se adoptaran por la mitad mas uno de sus miembros, lo que se facilita si se supera la composición mínima legal, pudiendo existir también miembros suplentes para casos de ausencia eventual de sus titulares.

            La norma señala que durarán en sus funciones un máximo de tres años, sin perjuicio de reelección indefinida de sus miembros o su totalidad, lo que dependerá de la mantención de la confianza de la asamblea y su desempeño. Al ser este un cargo sin remuneración y por el contrario cargado de ingratitud, pues el comité de administración es, normalmente, el órgano que entra en conflicto con la administración o con copropietarios poco respetuosos de la ley o el reglamento, no encuentra mucha demanda entre los comuneros, sin embargo existen experiencias en que se ha acordado remunerar el cargo, lo cual al no estar prohibido por la ley queda entregado a la voluntad de la asamblea, obteniendo con esto importantes ventajas en su funcionamiento y nivel de compromiso.

            29.5.- Obligaciones y atribuciones.

            Algunas de sus obligaciones propias son; Representación de la asamblea de copropietarios en la celebración de actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común, según dispone el artículo 14º inciso 4º de la ley de copropiedad, tiene la obligación de firmar las consultas que se hagan por escrito a los comuneros, el administrador y el comité de administración deben suscribir las escrituras públicas a que hayan sido reducidos los acuerdos, según lo señala el artículo 17º inciso final de la ley de copropiedad, el comité de administración, a través de su presidente, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, con 5 días mínimos de antelación y con un máximo que no supere los 15 días, el presidente del comité de administración preside las asambleas ordinarias y extraordinarias que se celebren, si se trata de la primera asamblea, será presidida por el administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo. De conformidad al artículo 26º de la ley de copropiedad inmobiliaria, el presidente del comité de administración, previo acuerdo adoptado en asamblea ordinaria o extraordinaria, puede  suscribir los convenios en que se acuerde la administración conjunta de dos o más condominios, Puede el presidente del comité de administración ejercer la administración del condominio a falta de designación de administrador, como lo dispone artículo 22º de la ley de copropiedad, en relación con el artículo 25º inciso 2º de su reglamento.

            Así, podemos establecer las obligaciones y facultades del comité desde su punto de origen, ya sea la ley, la cual le dará carácter imperativo, pueden emanar también del reglamento, facultades explicitas o implícitas o bien aquellas facultades que la asamblea les haya delegado. De aquí podemos extraer aquellas atribuciones excluidas del conocimiento del órgano, por cuanto pertenecen, por mandato legal, a la asamblea extraordinaria de copropietarios, toda vez que la ley señala en la parte final del articulo “…excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria…”, cuales son: Modificación del reglamento de copropiedad, Cambio de destino de las unidades del condominio, Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, Enajenación o arrendamiento de bienes de domino común o la constitución de gravámenes sobre ellos, Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación en el condominio, Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo, Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración, Gastos e inversiones extraordinarias que exceden, en un período de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, Administración conjunta de dos o más condominios, y establecer subadministraciones en un mismo condominio, Determinación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el objeto de formar e incrementar el fondo común de reserva, Mantención, modificación o sustitución del primer reglamento de copropiedad, Aprobación de planes de emergencia ante siniestros, Determinación del destino del condominio cuando la Municipalidad decrete su demolición, de conformidad a la legislación vigente, Modificación de la presunción establecida en el artículo 49º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria respecto a los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su entrada en vigencia, Aplicación de multas. Ahora en cuanto puede el órgano: El comité de administración puede dictar normas relativas a la facilitación del buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas, o modificadas por la asamblea de copropietarios, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 21º de la ley de copropiedad, El comité de administración puede autorizar al administrador el corte del suministro eléctrico, o que éste requiera la suspensión de dicho servicio, respecto de aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o no, a este respecto debemos reparar en la existencia de pugna entre normas, en cuanto a la presentación frecuente de recursos de protección en contra de esta facultad, que termina finalmente a favor de la norma constitucional y la norma de rango legal de la ley de copropiedad, protegiendo el derecho de propiedad, aprobación de presupuestos estimativos de gastos comunes, depósito de los fondos de reserva, según lo dispone el artículo 7º inciso 2º de la ley de copropiedad, el comité de administración, al igual que la asamblea, pueden acordar que las sesiones se celebren en otros lugares que no sean las dependencias del condominio, ello en merito de lo señalado en el artículo 18º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, el comité de administración tiene también la facultad de ejecutar los acuerdos adoptados en asambleas, sin perjuicio de que sea la misma asamblea quien designe a otros copropietarios para estos efectos, tiene además la obligación de firmar las actas de los acuerdos de la asamblea, tiene la posibilidad de actuar en la cuenta corriente o de ahorro que mantenga la comunidad, el comité de administración o el administrador pueden requerir a las entidades respectivas la apertura de una cuenta corriente o de ahorro a nombre del respectivo condominio, el nombre de la o las personas habilitadas para operar en ella, el comité de administración puede solicitarle al administrador la rendición de cuenta documentada de su administración. La copia del acta de la asamblea en que se acuerdan gastos comunes, tiene mérito ejecutivo según lo disponen los artículos 16º y 27º de la ley de comunidades.

            El comité de administración tiene la obligación, aun cuando existen quienes sostienen que corresponde a una facultad, dentro de los 3 meses siguientes a la ocurrencia del hecho que revista caracteres de infracción, de denunciar las infracciones ante el Juzgado de Policía Local competente, el comité de administración tiene además la obligación de confeccionar un plan de emergencia ante siniestros, el “PES” según el artículo 36º de la ley de copropiedad inmobiliaria, lo cual requiere aprobación de asamblea extraordinaria, en el plazo de los primeros tres meses contados desde su nombramiento, el comité de administración tiene la facultad de fijar un plazo al copropietario renuente en efectuar reparaciones de desperfectos al interior de su unidad, que puedan producir daño en otras unidades o en bienes comunes, es una obligación del comité de administración y del administrador del condominio de mantener en perfecto estado de conservación los ductos colectivos de evacuación de gases, producto de la combustión y las instalaciones de gas de propiedad común de los edificios, todo ello de conformidad a las normas dictadas por la Superintendencia de electricidad y combustibles.

            Recordemos también que la ley de copropiedad dispone que en un condominio debe de existir un reglamento de copropiedad, que entre otros fines debe fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.

            Por último, sepamos que cualquiera de los miembros del comité de administración puede; reducir a escritura pública del acta de nombramiento de administrador, Actuar en cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro que mantenga la comunidad, Ingresar forzadamente a una unidad en caso de que ella comprometa la seguridad del condominio, sea respecto bienes comunes o unidades.

            Son estas entonces las materias que deben de conocerse para el normal funcionamiento del comité de administración en cuanto órgano, vemos que tan importante es este ente dentro de la institución de la copropiedad inmobiliaria. Una comunidad organizada con un comité establecido y funcionando a favor de los intereses de la comunidad pueden marcar la diferencia entre una buena convivencia y un dolor de cabeza.

           

            29.6.- Remoción de sus miembros.

            Es materia de sesión extraordinaria, debiendo constituirse en primera sesión con la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio.  En la segunda citación, se debe constituir con un mínimo de 60% de los derechos en el condominio.

             El acuerdo para la remoción, deberá adoptarse con el voto favorable del 75% de los derechos de los asistentes.

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COMO REMOVER A LA ADMINISTRACION

Muy bien, tan solicitado, se publicara un articulo al respecto, pero para tener acceso deben ingresar en nuestra pagina en facebook: COMMUNITAS, se agregan y publicamos.

saludos.

Lo habia mencionado...?

Hola amigos, me parece que lo mencione en alguna oportunidad, en fin, lo que abunda..., este Blog no se mantiene con fondos o cooperacion directa de organo o institucion, es una iniciativa particular, gratuita para Ustedes, por ello, es que el mejor pago o retribucion posible son sus comentarios, les pido encarecidamente que ellos se realizen directamente en el Blog y no mediante correos electronicos, por tiempo no puedo responderlos todos, y tal vez, tu consulta sea la de muchos otros Copropietarios que podran encotrar respuesta en este portal.

Saludos, y gracias de nuevo por las felicitaciones y Sugerencias.

Eldefensor.cl

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Suma Y sigue

Capítulo IV

De la ley de Copropiedad Nº 19537 y sus órganos.

26.- Historia de la ley.

Bien sabemos que nuestra legislación civil tiene una marcada influencia Napoleónica, a pesar de ello, la copropiedad no fue una materia tratada por nuestro legislador, tal vez por el hecho de que la realidad social de esa época hacían solo necesario el tratamiento para comunidades de derecho común, sin embargo tampoco encontramos prohibiciones a su respecto.

El fenómeno expansivo de la sociedad moderna dio pie a nuevas necesidades legislativas, así es como se gesta la inquietud por legislar sobre la materia.

Se pensó en un comienzo que el derecho común podría regular materias a propósito de divisiones de pisos y departamentos, sin embargo, en el andar se reparo en la especial naturaleza que la materia implicaba., ante la cual el derecho común no seria capaz de dar respuesta armónica.[1]

En aquel tiempo, se encargó a la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile, el estudio de un proyecto de ley, la cual formó una comisión integrada por profesores de Derecho Civil, quien presidió fue el Decano de la casa de estudios, señor Arturo Alessandri Rodríguez.

El ejecutivo, en enero de 1936, envía el proyecto de ley con su mensaje al Congreso. La Cámara de Diputados remitió el proyecto aprobado al Senado, el día 9 de Febrero de 1937, allí se le introducen dos nuevos artículos, se aprueba y vuelve a la cámara de diputados. El día 31 de Julio de 1937, se envió el proyecto sancionado por el Congreso Nacional al Presidente de la República, para ser publicado en el Diario Oficial el 16 de agosto de 1937.[2]

Las fuentes directas e inmediatas de la ley 6.071 de 1937, fueron;

· El proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos.

· La ley belga de 1924.

· Le ley Italiana de 15 de Enero de 1934.

· Las obras de Julliot y Cambrón y de los juristas italianos Visco y Peretti-Griva.

· Memoria de Prueba del estudiante de Derecho de la Universidad de Chile, don Sergio Undurraga Ossa.

· Proyecto elaborado por don Mario Silva Bascuñan.

27.- Geografía de la Ley.

La norma consta de cinco Títulos;

1- El Título I trata “Del régimen de copropiedad Inmobiliaria” y abarca desde el artículo 1º al 16º.

Aquí, encontramos normas que consagran los principios básicos y esenciales de este régimen, define conceptos y refiriere a los bienes de dominio común y gastos comunes, como también a los requisitos para constituir el régimen de copropiedad inmobiliaria.

2- El Título II establece lo relativo a “la administración de los condominios”, artículos 17º al 35º.

Aquí de trata del régimen de funcionamiento de las asambleas ordinarias y extraordinarias, el comité de administración y administrador del condominio, como también la situación de las subadministraciones y administraciones conjuntas, reglamenta en detalle los reglamentos de copropiedad, igual cosa con los mecanismos judiciales y extrajudiciales para la solución de conflictos.

3- El Título III trata “De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria”, artículos 36º a 38º.

Este título comprende diferentes medidas de seguridad en el condominio, contratación de seguros, planes de emergencia ante siniestros, entre otros, también refiere a la demolición y desafectación al régimen.

4- El Título IV trata “De los condominios de viviendas sociales”, artículos 39º a 46º.

5- El Título V contiene “Disposiciones Generales”, artículos 47º a 50º y un artículo transitorio. Estas normas vienen a derogar diferentes cuerpos legales y reglan la situación de las comunidades existentes con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria.

La Ley de copropiedad, Nº 19.537, tiene un reglamento, dictado por el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, en uso de las facultades otorgadas en los artículos 10 y 30 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

Este reglamento, reproduce orgánicamente algunas disposiciones de la ley, trata además diversas instituciones que conforman este régimen especial de copropiedad.

Este reglamento contiene XI títulos;

1- Titulo I trata “Del régimen de copropiedad inmobiliaria”, se regula el ámbito de aplicación del reglamento, define algunos conceptos e indica los requisitos para constituir el régimen de copropiedad inmobiliaria.

2- Titulo II, “De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio”, establece disposiciones relativas a la modificación del primer reglamento de copropiedad, reglamentando obligaciones para los respectivos propietarios de las unidades en relación a la reparación y mantención de las mismas.

3- Título III, “de la solución de conflictos”, trata de la citación judicial a la asamblea de copropietarios mediante el juez de policía local, la impugnación judicial del reglamento de copropiedad y la designación del juez árbitro para la solución de conflictos.

4- Título IV, “de los bienes de dominio común”, fundamentalmente a los bienes comunes convencionales.

5- Titulo V, “del derecho de los copropietarios sobre los bienes de dominio común”.

6- Titulo VI, “de los derechos de uso y goce exclusivo”, establece reglas sobre los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común.

7- Titulo VII, “de la enajenación, arrendamiento o gravámenes de bienes de dominio común”, trata de la prohibición de enajenar, arrendar o gravar los estacionamientos de visitas, los cuales constituyen bienes de dominio común y establece además la obligación de comunicar a la administración toda enajenación de una unidad.

8- Título VIII, “de la contribución a los gastos comunes”, trata del gasto común sectorizado, corte del suministro eléctrico, tiempo parara efectuar el pago de los gastos comunes, la recaudación de los mismos y la inscripción de la hipoteca constituida sobre una unidad en etapa de proyecto o en construcción.

9- Titulo IX, “de la administración del condominio”, trata de la forma de funcionamiento de las asambleas, ordinarias y extraordinarias, del Comité de Administración y administrador del condominio, establece nuevas obligaciones para el administrador, regula las subadministraciones y administraciones conjuntas.

10- Titulo X, “de la seguridad del condominio”, incorpora la prohibición de efectuar instalaciones que comprometan la seguridad del condominio al interior de una unida.

11- Titulo XI, “del término de la copropiedad inmobiliaria”, tratando de la desafectación del régimen.

El ámbito de aplicación del reglamento se entenderá en merito del tenor de su artículo 1º; “El presente reglamento se aplicará a los condominios que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la ley 19.537, en adelante la ley”. Por su parte, el artículo 49º de la ley de copropiedad inmobiliaria, dispone que las disposiciones del reglamento regirán también las comunidades de copropietarios acogidas a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia, manifestando efecto retroactivo a su respecto.

Sin perjuicio de lo anterior, continuarán aplicándose a esas comunidades las normas de su respectivo reglamento de copropiedad si lo hubieren creado en cuanto al cambio de destino de las unidades del condominio, a la proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponda sobre los bienes comunes, y en el pago de los gastos comunes, y a los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes legalmente constituidos, salvo que por acuerdo unánime la asamblea de copropietarios determinarse someter estas materias a las normas de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria. En cuanto al uso y goce exclusivo no se aplicará la nueva normativa legal, en tanto que, si una persona adquirió bajo el imperio de una ley ciertos derechos, han ingresado a su patrimonio y en este caso una nueva norma legal sobre el mismo asunto no tiene efecto retroactivo.

Mientras las comunidades de copropietarios a que se refiere el inciso anterior no acuerden un reglamento de copropiedad conforme a la ley, continuarán rigiéndose por sus reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su entrada en vigencia en todo aquello que no contravenga las disposiciones de la ley, entendiéndose que las referencias a la Junta de Vigilancia que se contienen en dichos reglamentos de copropiedad, están hechas al comité de administración.

El reglamento sobre copropiedad inmobiliaria, se aplicará entonces a las comunidades de copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia.

28.- Asamblea de copropietarios.

28.1.- Naturaleza jurídica.

En cuanto a su naturaleza jurídica, siguiendo a la constitución política de la republica, podemos señalar que se trata de un grupo intermedio de la sociedad, bien un órgano de este, dotado de facultades y atribuciones para su finalidad última, cual es, ser el ente supremo y decidor de la comunidad.

Es un órgano colegiado creado por ley, la cual le atribuye facultades y norma su composición y funcionamiento, en efecto, la asamblea se conforma por los copropietarios, personalmente o representados, tiene la más amplia libertad de decisión sobre la vida al interior de la comunidad, puede modificar o complementar su reglamento interno, crear nuevos órganos etc., todo ello teniendo a la ley como limitación permanente. Es un órgano por medio del cual se manifiesta la comunidad.

Algunos autores señalan que la asamblea es un sujeto de derecho, con capacidad restringida o limitada[3].

Juan Miguel Cartagena Bakovic, señala que la asamblea de copropietarios es un ente colectivo y no una persona jurídica, ya que no habría reconocimiento del estado. Señala que es la voluntad colectiva, válidamente manifestada la que tiene el poder de obligar a todos los copropietarios e incluso a personas ajenas al condominio, cuyo representante y ejecutor es el administrador[4].

En la legislación Española, se habla de “órganos”[5] , los cuales son evidentemente connaturales a la persona jurídica, son precisamente los medios por los cuales ella se manifiesta en la vida del derecho.

28.2.- Composición.

La asamblea es sin duda el órgano más importante, pues en el recae la autoridad suprema, el corazón y cimiento de la copropiedad y su estructura, así se desprende del mismo Artículo 17º de la ley de Copropiedad, “…Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea…”, si pensamos en la estructura de un gobierno este órgano es un símil al poder constituyente, de aquí que esta institución esté facultada para tratar materias tan importantes como el cambio de destino de áreas o bienes comunes o enajenación de ellos, entre otras materias, contando claro, con los quórums establecidos en la ley para cada uno de los acuerdos. Puede también limitar o extender las facultades del comité o la administración.

Está conformada por los copropietarios y se rige por el principio de mayorías, por si o debidamente representados, las asistencias mínimas o quórums variaran según las materias que deban tratarse en asambleas ordinarias o extraordinarias.

28.3.- Fuerza obligatoria de los acuerdos.

Esta materia viene a ser una de las excepciones del efecto relativo de las convenciones, en cuanto acuerdos tomados en asamblea, le son oponibles a todos los copropietarios aun y cuando no asistieren, pues la ley les establece como carga su participación, es posible incluso establecer sanciones por inasistencia.

Los acuerdos tomados en asamblea quedan registrados en un libro de actas foliado, el cual se mantiene en poder del presidente del comité.

El acta es entonces, el respaldo escrito de los acuerdos para su posterior aplicación, bastando para el efecto obligatorio que consten en el registro respectivo. La ley no ha subordinado el acta del acuerdo a requisito alguno, a excepción de ser firmada por todos los copropietarios o el presidente del Comité de Administración.

Sin perjuicio de lo anterior, don Juan Miguel Cartagena señala algunos puntos que debe contener el acta[6];

· Lugar, fecha y hora en que se realizó la asamblea.

· La circunstancia de tratarse de una asamblea ordinaria o extraordinaria.

· La constancia de tratarse de la primera o segunda citación.

· Constancia de haberse cumplido con las exigencias para la convocatoria y citación a asamblea.

· Lista de asistencia con indicación del número de votos y su valor, tanto de los presentes como de los apoderados.

· Acuerdos tomados, con expresión de votos, a favor y en contra.

· Declaraciones y reservas que cualquiera de los propietarios quiera dejar constancia.

· Persona habilitada para reducir a escritura pública el acta, si el trámite así lo requiere.

· Firma de las personas que deben autorizar el acta, si esta refiere a gastos comunes, se tratará de un titulo ejecutivo, el cual se verá más adelante en cuanto procedimiento judicial, si se refiere a otras materias sólo será oponible a los copropietarios.

Al entregar la ley tan amplias facultades a la asamblea, resulta lógico que sus acuerdos tengan fuerza vinculante, aun y cuando alguno de los que resultaran obligados no asistiere.

28.4.- Tipos.

Las hay ordinarias y extraordinarias.

Las sesiones ordinarias son aquellas que se celebran en las oportunidades y con la periodicidad que determine el reglamento o la asamblea, sin nada se dice, la ley establece que deberán realizarse al menos una vez al año, en el mes de marzo, tal como dispone el artículo 20º de la ley de copropiedad inmobiliaria, donde además la administración deberá b documentada de su gestión de los últimos doce meses por lo cual, nada obsta a realizar cuantas asambleas ordinarias la comunidad determine.

La asamblea ordinaria entonces, tendrá la periodicidad establecida en el reglamento interno de copropiedad, la ley solo establece un piso mínimo, establecido para la rendición de cuentas de la administración, pueden realizarse entonces cuantas asambleas la comunidad convoque, cada vez que lo exijan asuntos de ordinaria ocurrencia, materias de carácter general, todo lo que se relacione con los intereses de los copropietarios, acordando aquello que las votaciones pertinentes permitan, salvo aquellas materias de conocimiento exclusivo de asamblea extraordinaria como dispone el artículo 17º de la ley del ramo, relacionado este con el 20º del reglamento mismo cuerpo legal.

La citación puede indicar temas a tratar, lo cual no limita en caso alguno la discusión y eventual acuerdo sobre materias de interés general.

Las asambleas extraordinarias son, precisamente, establecidas para tratar temas de extraordinaria ocurrencia o bien aquellos de su conocimiento exclusivo según la propia ley.

Puede convocarlas el comité de administración, pueden requerirlas también los copropietarios, siempre y cuando representen al menos el 15% de los Derechos del condominio, no debe confundirse el porcentaje de derechos del condominio, la alícuota, (de acuerdo con el avalúo fiscal de la unidad), con los porcentajes del total de unidades en la comunidad. La citación este tipo de asambleas debe señalar las materias a tratar, limitando a ellas la discusión y acuerdos o votaciones.

Si el reglamento estableciera periodicidad de asambleas ordinarias, no existe motivo en la ley que impida convocar una asamblea extraordinaria conjuntamente o a continuación de la primera.

28.5.- Materias.

Respecto a las asambleas ordinarias, como se señaló anteriormente, son todas aquellas de ordinaria ocurrencia, asuntos de convivencia o funcionamiento normal del condominio. En cuanto a su celebración, la ley solo establece un mínimo, facultando a la comunidad a citar cuantas estime necesarias.

En cuanto a las asambleas extraordinarias, la ley de copropiedad y su reglamento establecen materias de conocimiento exclusivo de este tipo de convocatorias, en efecto, su artículo 20º del reglamento de la ley de Copropiedad señala, “Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias:

1.- Modificación del reglamento de copropiedad.

2.- Cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deberá estar permitido por el respectivo instrumento de planificación territorial y el copropietario deberá obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de la Dirección de Obras Municipales.
3.- Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, señalando si se constituyen a título gratuito u oneroso.

4.- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

5.- Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio

6.- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto o se modifique la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
7.- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

8.- Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.

9.- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.- Administración conjunta con otro u otros condominios y establecimiento de sub-administraciones en un mismo condominio.

También podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesión extraordinaria, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio, y en los números 2, 3, 4, 5 y 6. La consulta por escrito se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la dispuesta en el artículo 21 de este reglamento para la citación a asamblea y deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses”.

28.6.- Citación, comparecencia y acuerdos.

La ley es sumamente clara a respecto de las citaciones a asambleas, no distingue entre un tipo u otro, por tanto, las entendemos normas comunes de aplicación rigurosa.

El artículo 18º de la ley de copropiedad inmobiliaria establece la modalidad de citación, la cual debe ser hecha personalmente o mediante carta certificada.

Estas citaciones deben indicar el día y la hora, tanto para primera como segunda citación, el lugar en donde se celebrara la asamblea que será en el condominio u otro lugar diverso que se determinare por la administración o el comité, siempre dentro de la comuna y debe realizarse con un plazo de antelación de 5 días y que no pase de 15.

La citación puede realizarla el comité de administración, a través de su presidente, el administrador si el comité no lo hiciere, la citación debe ir dirigida al copropietario o al apoderado que este pueda haber designado, al domicilio registrado en la oficina de administración, recordemos que es una de las obligaciones del administrador mantener una nomina actualizada de los copropietarios del condominio, y si no hubiere el copropietario o su apoderado o representante designado un domicilio distinto se entenderá que es tal aquel que le pertenece.

En el caso de las asambleas extraordinarias, también puede citar a asamblea un porcentaje equivalente al 15% de los Derechos del condominio.

En cuanto a los quórum para constituir las asambleas de copropietarios, variarán según se trate de asambleas ordinarias o extraordinarias.

Así, en las asambleas ordinarias, según el artículo 19º inciso 1º de la ley de copropiedad inmobiliaria, que dispone “Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes”.

Por su parte, el artículo 28º letra i de la misma ley, señala que “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos: i)Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que no podrán ser inferiores a las establecidas en el artículo 19”.

Más adelante en la norma, en su artículo 29º, encontramos que: “el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio y en él no podrán fijarse mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19”.

En cuanto a los acuerdos, debemos estarnos a lo dispuesto en el artículo 19º de la ley del ramo, inciso 2º que señala que; “Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio”. Por su parte, el inciso 3º del mismo artículo dispone; “las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1 al 7 del artículo 17 requerirán para constituirse tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos del condominio”. El siguiente inciso agrega; “Las asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de la unanimidad de los copropietarios”. El inciso 5º exige que entre la primera y segunda citación a una asamblea extraordinaria exista un lapso no inferior a 5 ni superior a 15 días.

Los acuerdos que se tomen deberán hacerse respetando los quórum establecidos en la ley, los cuales variaran según la materia de que se trate.

Siendo la asamblea de copropietarios un órgano colegiado, las decisiones deben ser tomadas por el universo de los copropietarios y por cada uno de ellos. Resulta claro que en tales circunstancias es difícil obtener la unanimidad, pero la ley de copropiedad inmobiliaria ha recurrido a la institución de las mayorías preestablecidas.

Las mayorías preestablecidas consisten en que la ley presume que si un cierto número de copropietarios, o cierto porcentaje del total de ellos o de sus derechos comunes, acuerdan una cosa, debe entenderse que es voluntad de todos, razón por la cual se establece la obligatoriedad de los acuerdos.

La institución de las mayorías preestablecidas esta basada en la institución del mandato y en una presunción legal. Este mandato se otorga tácita e indirectamente en el momento mismo en que una persona se hace condueño de un bien común mediante la adquisición de un bien particular dentro del condominio[7].

Lo anterior se refrenda en la revisión de las escrituras de compraventa de las unidades sometidas al régimen, en donde se establece el conocimiento de la ley y el reglamento interno, el cual se entrega conjuntamente con el contrato.

Siguiendo al artículo 19º inciso 1º de la ley de copropiedad, los acuerdos deben adoptarse por la mayoría absoluta de los asistentes a la asamblea, tanto en la primera como en segunda citación.

En las asambleas extraordinarias, la regla general, es mayoría el 75% de los derechos asistentes. Es indispensable el voto favorable del 75% de los asistentes a la asamblea en todos aquellos casos que no tengan un quórum calificado.

Este quórum calificado, en que mayoría de, a lo menos, el 75% de los derechos en el condominio, son requeridas para:

· Modificación del reglamento de copropiedad.

· Cambio de destino de las unidades del condominio.

· Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de bienes de dominio común.

· Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.

· Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

· Petición a la Dirección de Obras Municipales para que deje sin efecto la resolución que acogió al condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.

· Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

El quórum especial, corresponde a la unanimidad de los copropietarios, según el artículo 19º inciso 4º de la ley. Este quórum es necesario para tratar la modificación del reglamento de copropiedad, sólo cuando incida en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común.

28.7.- Intervención judicial para su celebración.

Existe la posibilidad de que, según el inciso final del Art 19º de la ley de copropiedad, “si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme lo previsto en el articulo 33”, se acuda ante el Juzgado de Policía Local respectivo, acorde con el procedimiento que regla la tramitación ante los Juzgados de policía local contenido en la ley 18.287.

En este caso, el Juez de Policía Local puede de citar a los copropietarios a una asamblea, cuando no lo hiciere el administrador o el presidente del Comité de Administración, a solicitud de cualquier copropietario, a esta convocatoria deberá asistir un Notario, a costa y cargo de la comunidad y soluciona también problemas de asistencia con la remisión de la ley al artículo 654º del Código de Procedimiento Civil, que establece, a propósito de las citaciones de sociedades, la posibilidad de aprobar acuerdos con la mayoría presente, salvando con esto los quórum establecidos en la ley, cuestión recurrente al momento de intentar por la vía extrajudicial. Para esta citación, el administrador deberá, solicitado que sea por el Juez, poner a su disposición la nómina de los copropietarios del condominio en un plazo de 5 desde que se le fuere requerida, en caso de negativa del administrador a hacerlo, se expone a una multa de una a tres unidades tributarias mensuales, cual es la sanción general por infracción a esta ley.

28.8.- Lugar de celebración.

Según lo expresa el artículo 18º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, las asambleas deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el comité de administración acuerden otro lugar, siempre dentro de la misma comuna.

28.9.- Celebración y funcionamiento de la sesión.

Las asambleas de copropietarios, sin importar si son ordinarias o extraordinarias, deben ser presididas por el presidente del Comité de Administración, o por el copropietario asistente que elija la asamblea. Con todo, existe una excepción, puesto que si se trata de la primera asamblea, el artículo 19º inciso 3º de la ley de copropiedad inmobiliaria determina que será presidida por el administrador si lo hubiere, o por el copropietario que designe la asamblea mediante sorteo.

En su funcionamiento y desarrollo, la asamblea se rige por el principio de las mayorias, comprende la revisión de los quórum de la asamblea, tanto como para constituirla, como para adoptar acuerdos. Asimismo, es pertinente señalar a las personas con derecho a participar en las asambleas de copropietarios, que son aquellos que se encuentran al día en el pago de sus gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, cuestión que se acreditará mediante un certificado emitido por la administración, siendo esta una de las obligaciones del administrador.

28.10.- Formas alternativas de tomar acuerdos.

En el artículo 17º de la ley de copropiedad inmobiliaria, encontramos una materia de sumo interés, cual es, la posibilidad de someter materias de conocimiento exclusivo de asambleas extraordinarias a consulta por escrito, esto presenta una gran innovación y acomodo con la modalidad de vida actual, el gran crecimiento inmobiliario, particularmente en altura, viene a satisfacer una necesidad social de una nueva constitución familiar, cual es la familia nuclear, matrimonios en su mayoría jóvenes o jóvenes profesionales individualmente concebidos, que requieren de un espacio de comodidad para afrontar sus compromisos laborales y sociales en el vertiginoso ritmo actual, el complejo engranaje de participación de la copropiedad en el sistema de asambleas, muchas veces caracterizada por su bajo nivel de participación, tiende a invadir un espacio personal de tiempo importante, generalmente preferido para el descanso o la convivencia social, este sistema establece la posibilidad de participar en la toma de decisiones del condómino, sin la necesidad de participar presencialmente en ellas, al señalar la ley la posibilidad de consultar por escrito, creemos que por aplicación de principios de interpretación general se puede analogar este sistema a uno virtual en donde los copropietarios puedan participar de estas consultas vía mail o video conferencia, conocemos sistemas innovadores en este sentido en algunos condominios capitalinos con mucho éxito, logrando reducir el porcentaje de desinterés y motivando la participación en la organización de la copropiedad.

Para que esta modalidad sea posible, debe ser firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio.

Debe ser notificada a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a asamblea, esto es, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado en la administración.

Deben acompañarse los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aprobación o rechazo por los copropietarios.

Materias susceptibles de consulta por escrito:

· Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que altere los derechos del condominio.

· Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambio de destino de dichos bienes, incluso los asignados en uso y goce exclusivo.

· Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.

· Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en una periodo de doce meses, del equivalente de 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.

· La administración conjunta de dos o más condominios y establecer subadministraciones en un mismo condominio.

El quórum requerido para aprobar una consulta por escrito debe ser del 75% de los derechos en el condominio. La aceptación de los otros copropietarios debe ser escrita y firmada por ellos.

Como fuere, los respectivos acuerdos se reducen a escritura pública, la cual debe ser suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo.

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[1] Mensaje de S.E. el Presidente de la República al Senado y a la Cámara de Diputados (mensaje ley 6.071)

[2] Mena Arroyo, Eduardo, Manual Práctico de la ley de pisos y departamentos, páginas 9 a 13, Memoria de Prueba, Universidad de Chile, 1945.

[3] Cid Ruiz Olga, Las normas de administración de los edificios sometidos al régimen de copropiedad horizontal, Memoria de Prueba, Universidad de Concepción.

[4] Ob. cit, págs. 140 y siguientes.

[5] Todo sobre comunidades de propietarios, Infante Lope, Julia, Editorial: Editorial de Vecchi, Barcelona 2001.

[6] Cartagena Bakovic, Juan Miguel, ob. cit., páginas 140 y siguientes.

[7] Central de comunidades, boletín informativo Nº 18, páginas 14 y 15, septiembre de 1988.