24.- Derechos sobre los Bienes Comunes.
Sobre estos bienes existe un derecho compartido por todos los copropietarios en tanto tales, el derecho que tienen los comuneros lo es en carácter cuotativo, el cual como veremos más adelante, se relaciona con el avalúo fiscal de cada unidad, la alícuota, no existe relación del copropietario con una parte específica del bien común.
Ningún copropietario tiene facultad de disposición sobre los bienes comunes, a diferencia de la que sucede respecto de su unidad, en donde tiene los atributos plenos del dominio, en los bienes comunes en cambio, sus derechos se limitan a uso y goce.
El copropietario, al usar y gozar de los bienes comunes, debe de respetar su uso natural, además del uso especifico que pudiere asignarle el reglamento de copropiedad, además está obligado a respetar el uso legítimos del resto de la comunidad sobre ellos, tal como lo dispone el artículo 13º de la ley de copropiedad inmobiliaria.
El derecho o facultad de uso sobre los bienes comunes, consiste en la facultad en aplicar la cosa misma a todos los servicios que puede esta proporcionar según su naturaleza o el reglamento lo indique, no puede accesar a sus frutos ni consumirle, es una facultad material, toda vez que, permite el aprovechamiento del objeto del derecho.[1]. La corte de Santiago ha señalado que un copropietario debe “usar una cosa según su destino, atendida la naturaleza de los bienes, implica dejarla en el mismo estado en que se encontraba, sin alterar su sustancia o forma primordial”[2].
Así, este Derecho importa, la facultad de servirse de los elementos y servicios comunes para lograr la mejor utilización de su condominio, de los espacios capaces de proporcionar aprovechamiento independiente[3].
Existen por tanto limitaciones, las cuales pueden emanar del propio reglamento de copropiedad, como lo señala la propia del de copropiedad inmobiliaria en su artículo 13º, “cada propietario podrá servirse de los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad”, en silencio de texto, se aplicará el uso natural del bien en cuestión, el cual puede ser también convencional, por acuerdo de la asamblea, tomando así un carácter subjetivo[4].
En cuanto a la facultad de goce de que están dotados los copropietarios, se sostiene que “habilita para apropiarse de los frutos y productos que la cosa da”[5], es decir, apropiarse de los frutos que la cosa genere, el rendimiento mismo del bien común, frutos ya sean civiles, entendidos estos como “las utilidades o rendimientos que se obtienen de una cosa como equivalente del uso o goce que de ella se proporciona a un tercero merced a una relación jurídica”[6], como puede suceder con en arrendamiento de espacios comunes para instalación de antenas de telefonía o carteles publicitarios, asunto muy corriente en la actualidad. En cuanto a los frutos naturales debemos seguir al derecho común en tanto se definen en el artículo 644 de nuestro código civil, “Se llaman frutos naturales los que da la naturaleza, ayudada o no de la industria humana”.
25.- Concepto y tipos de gasto Común.
No encontramos en la ley una definición de gasto común, en efecto, la norma se limita a señalar que los hay ordinarios y extraordinarios, dejando su definición por aplicación, así, los gastos comunes son aquellos que, por efectuarse en beneficio de la comunidad, deben ser soportados por todos los comuneros en la proporción que les fija el Reglamento de Copropiedad, esta proporción es aquella determinada por la alícuota de cada unidad, la cual, como se ha señalado, se establece según el avalúo fiscal de cada unidad.
La norma, establece una obligación impuesta por el régimen mismo de copropiedad, esta institución establece una convergencia de derechos de dominio, que ponen al copropietario en la obligación legal de concurrir a los gastos de su unidad, como también a los de los bienes comunes, tal como dispone el Art.5 inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, precisamente por ser también dueño de parte de estos, por ello se es co propietario, lo que no es otra cosa que ser dueño de la propia unidad y del porcentaje respectivo sobre todos los bienes comunes del condominio.
Siguiendo el razonamiento de la ley en el sentido expuesto precedentemente, veremos que el derecho de cada propietario sobre los bienes de dominio común es cuotativo, existe una cuota o derecho sobre los bienes comunes o de dominio común, no se es dueño de parte específica de esos bienes sino del porcentaje de derechos que al comunero le corresponda. Es precisamente por ello que cada copropietario tiene el derecho de usar y gozar de ellos, debiendo, claro, respetar la forma de uso establecida en el reglamento, el destino de los mismos bienes y el derecho del resto de los copropietarios.
Este derecho-deber de cada copropietario, lo faculta también para gozar de las utilidades o frutos que pudiere generar un bien de uso común, como por ejemplo sucedería en el caso de que la asamblea determinase arrendar una unidad o espacio común para uso comercial, así, el resultado que de ello derivase importaría un incremento del fondo de reserva o podría también dársele un destino distinto si lo resolviera la asamblea de esa forma, como destinarse a manutención de otros espacios, entre otros.
Introducidos ya en la definición de bienes de dominio común, que origina precisamente la obligación de concurrir a su mantenimiento a través del gasto común, veremos que la ley distingue entre gastos comunes ordinarios y extraordinarios, los primeros: “...los siguientes: a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y
d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza.
Los Gastos comunes extraordinarios por su parte, se definen como “ los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes…”.
Quien tiene la función de cobrar el gasto común es el administrador, de la forma en que determine el reglamento y la ley, quien además debe entregar un detalle del cobro, estableciendo tanto los gastos individuales como los comunes, señalar el porcentaje de alícuota respectivo, el cual se determina según la tabla de prorrateo, se señala también dentro de los Ítems a cobrar el fondo de reserva, que no es otra cosa que los recursos económicos de una comunidad de copropietarios con destino reservado, de carácter obligatorio, su uso, según la propia ley de copropiedad inmobiliaria en su Art. 7º; “.- En la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, a la certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Este fondo se formará e incrementará con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13.
Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Esta cuenta podrá ser la misma a que se refiere el inciso tercero del artículo 23.”
Para formar e incrementar este fondo, la asamblea, en sesión extraordinaria, deberá definir un determinado porcentaje de recargo sobre los gastos comunes de carácter ordinario, suele aprobarse un porcentaje del 5%, la ley, en cualquier caso, no determina una cantidad, ni mínima, ni máxima.
Sobre otros gastos comunes, suele despertarse inquietud respecto del cobro de, principalmente, calefacción y agua caliente, que analizaremos de manera breve.
Si bien es cierto, el espíritu de la ley, el de “autogobierno de las comunidades”, les permite fijar su sistema de cobro de los servicios comunes, no lo es menos el hecho de que se trata de materias que deben ser de acabado conocimiento de los copropietarios, es decir, debe informárseles detallada y completamente de los alcances del método que se aprobare o se sometiese a decisión de asamblea para ello.
Generalmente, los costos al interior de una comunidad de aquellos sistemas e instalaciones de bienes comunes que tienen consumo dual, esto es, individuales y variables, se cobran a la comunidad por dos vías complementarias:
a) Cargo fijo, prorrateado entre los copropietarios.
b) Consumo individual, según la lectura del medidor individual de cada copropietario.
Puede suceder también que se incorporen al cálculo de costos las mantenciones de los bienes o aparatos, aunque la mayoría de las veces solo se considera el ítem que más repercuta en el cálculo final, como podría suceder con el combustible que se utilice.
Así, los porcentajes finales se aplicarán otorgando al cargo fijo el 40% y el 60% restante a repartir entre quienes hayan tenido un consumo real, el copropietario que usa el bien en cuestión, con movimiento en su medidor individual, pagara el porcentaje que le corresponda por prorrateo sobre el cargo fijo más el valor de su consumo particular, por otra parte, aquel comunero que no registre movimiento individual, sólo le corresponderá pagar el porcentaje de prorrateo del cargo fijo que le señale el reglamento.
Es del caso señalar que en este tipo de servicios comunes lo recomendable es establecer una fórmula equilibrada que determine el cargo fijo de manera tal que sea consecuencia de su costo real además de no recargar en exceso el consumo particular que puede desincentivar su uso provocando menoscabando a aquellos copropietarios que si lo usan.
Finalmente, debemos hacer mención a la situación que se genera ante el incumplimiento de algún copropietario de la concurrencia al gasto común, es decir, al comunero moroso.
Como primera cosa, debemos señalar que es la propia ley la que faculta a la suspensión del suministro de energía eléctrica en caso de atraso en el pago de gastos comunes, 3 de ellos considerados por mensualidades, continuos o no, así, en el mensaje enviado por el ejecutivo a la Cámara de Diputados, en la tramitación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se estableció que "Para facilitar el cobro de los gastos comunes se faculta a los administradores para pedir a las empresas que proporcionan servicios básicos, que corten estos suministros a aquellos copropietarios que se encuentren morosos en los gastos comunes, aún cuando estén al día en sus cuentas individuales". [7]
Igualmente importante es recordar que esta facultad la encontrábamos antes en consagración de decreto 695, en su artículo 19, "El Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al Administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Si el condominio no dispusiere de esto, sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del Administrador y previa autorización de Comité de Administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren en la misma situación descrita en el inciso anterior". A su vez, el artículo 14º del Reglamento de la ley de copropiedad inmobiliaria, preceptúa que; "El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo previo del Comité de Administración para cada caso en particular, proceda a suspender o requerir la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de 3 ó más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control para el paso de dicho servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración para cada caso en particular, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes". Vigente que estuvo el artículo 19 del Decreto 695, nuestros tribunales le dieron interpretación a esta norma reglamentaria, conociendo de diferentes recursos de protección, aceptando y reconociendo la facultad del administrador, de poder solicitar el corte del suministro eléctrico, respecto a aquellos copropietarios que adeudaran gastos comunes del edificio.
Requisitos legales para el corte; Copropietarios morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas en gastos comunes, ordinarios o extraordinarios. Se requiere, claro, que la medida se encuentre estipulada en el reglamento de copropiedad, amén del Art. 28º letra e) de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria; Acuerdo previo del Comité de Administración. Corolario es que el administrador requiere el acuerdo previo del Comité de Administración, para cada caso, así las cosas, debe analizarse si el condominio cuenta con sistemas propios de control del suministro o no, en caso negativo, serán las empresas que suministran el respectivo servicio, siendo solicitado por medio escrito por administrador, previa autorización del Comité y siempre para cada caso, de ninguna manera puede existir un permiso o autorización “en blanco” para ejecutar la medida de manera permanente.
Sobre las multas de recargo ante atrasos en el pago de gastos comunes: Interés máximo convencional, esto por tratarse de una obligación de dinero, caso en el cual es la ley la que determina los perjuicios producidos, que se traducen en el pago del interés máximo convencional sobre el total moroso, por aplicación de las normas civiles generales y supletorias no puede cobrarse un interés distinto al máximo convencional, en resumen, si fuese mayor, se tendrá esto por no escrito, esto nada obsta a que los copropietarios puedan establecer en el respectivo reglamento un interés inferior al interés máximo convencional.
Por ultimo es importante recordar que la administración como representante legal del condominio, está facultada para ejercer acciones judiciales para perseguir el cobro de los gastos comunes impagos contra el propietario de la unidad morosa, esto mediante el procedimiento ejecutivo contemplado en el código de enjuiciamiento civil, procedimiento de competencia de los Tribunales Ordinarios de Justicia (Juzgados civiles).
[1] Tratado de los Derechos Reales, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 64, V Edición
[2] R.D.J., tomo LXXIX, 2ª parte, sección 5ª, páginas 139 y siguientes.
[3] La copropiedad Inmobiliaria, nuevo régimen legal, José Manuel Figueroa Valdés, II Edición.
[4] Fuentes Lajo, Juan V., ob. cit., páginas 292 y siguientes.
[5] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, Nº 65, V edición.
[6] Tratado de los Derechos Reales, Tomo I, Alessandri Somarriva Vodanovic, V edición
[7] Mensaje del ejecutivo, historia de la ley, Biblioteca del congreso nacional, del 16 de Diciembre de 1997.
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