No me habia olvidado Carla, ahi va, ojala te sirva, quedamos atentos.saludos!!.

30.- La administración.




30.1.- Naturaleza Jurídica.



En la ley de copropiedad, esta materia se trata en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22 al 24, y Art. 25 al 29 de su reglamento. En cuanto a su naturaleza jurídica, podemos decir que se trata de un órgano de la copropiedad, al cual le corresponden especiales facultades de representación, en tal sentido la función del administrador descansa sobre la figura del mandato, pues sus atribuciones y obligaciones según la norma se asimilan y rigen por los mismos principios.

No se trata de una relación laboral ordinaria, lo cual no obsta a que una comunidad así pudiere establecerlo, sometiéndose a la legislación del trabajo en cuanto fuere compatible con la naturaleza de la función.

Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, sin embargo, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”.



30.2.- Requisitos para ejercer el cargo y nombramiento.



La ley de copropiedad habla sobre el administrador en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22º al 24º y 25º al 29º de su reglamento, luego de tratar sus obligaciones y deberes, señala de los requisitos para ser elegido como tal, los cuales en realidad se desprenden pues no tienen un tratamiento extenso ni detallado en la norma, en efecto, la ley establece solamente que el condominio será administrado por “…la persona natural o jurídica…”, debemos entender que se refiere a normas generales en cuanto a la capacidad, debe ser una persona que no se encuentre privada de la administración de sus bienes y en caso de persona jurídica, debe estar la persona que ejerce la administración facultada por los estatutos sociales a fin de ligar la eventual responsabilidad de la empresa con el condominio, debe tener facultades generales de administración.

Es importante destacar que, frente a una edificación nueva, el propietario primer vendedor está obligado a elaborar un reglamento y nombrar en él un administrador y un comité de administración, concepto que se desarrollará capítulos más delante en esta memoria, este reglamento, debidamente inscrito como prohibición en el conservador respectivo, encontramos al primer administrador del condominio, nombrado por el primer propietario, este administrador tendrá un carácter será esencialmente provisorio, sin perjuicio de ser ratificado o removido, ya por el propietario primer vendedor o por los restantes que hubiesen adquirido ya el 75% de los Derechos del condominio.

Existe entonces un primer administrador, provisorio, sin perjuicio de su mantención en el cargo, y uno que será elegido en la primera asamblea de copropietarios, en asamblea ordinaria, durando en su cargo mientras mantenga la confianza de la asamblea o la comunidad.

En caso de vacancia, le corresponde al presidente del comité de administración el ejercicio del cargo y en subsidio, a cualquier copropietario frente a situaciones que requieran intervención para casos urgentes de administración.



30.3. Funciones y Facultades.



Un vez operativa la administración, se vuelven exigibles sus obligaciones y facultades, de los cuales no queda excluido el primer administrador provisorio.

Las facultades, derechos y obligaciones del administrador emanan de la ley y su reglamento, del reglamento interno de copropiedad, de la asamblea de copropietarios y el comité de administración.

Le corresponde presidir la primera asamblea de copropietarios, en ella, como señaláramos, se mantendrá en su cargo o será removido por los copropietarios reunidos.

La ley de copropiedad inmobiliaria, señala en su “Art. 23 Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como; cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; ejecutar (LEY 19.838Art. único, Nº 2 a) D.O. 22.11.2002) los actos de administración y conservación y los de carácter urgente…”,”… cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios…”, “…citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad…”

“El administrador o quien haga sus veces está (LEY 19.838) facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas…”, “…A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento...”,”…El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión...”,

Así, del texto legal podemos encontrar atribuciones de administración propiamente tal, entendidas estas como aquellas tendientes a la buena operación, como llevar un registro con los datos de todos los copropietarios, mantener la documentación del condominio en orden y disponible para los comuneros, entre otras.

Tiene además facultades financieras, en tanto se le atribuye la posibilidad de manejar las cuentas corrientes de la comunidad y disponer del fondo de reserva para su inversión en títulos de mercado autorizados por la ley. Debe también organizar un prorrateo de gastos comunes y mantener al día la cobranza de los mismos, manejando los intereses y multas por atraso o recargos establecidos en asamblea.

Tiene igualmente la función de reducir a escritura pública las consultas por escrito que previamente a su despacha hayan sido firmadas por el mismo.

Recordemos también que le corresponde la representación de la asamblea en la celebración de ciertos actos y contratos que importen enajenación, arrendamiento o constitución de gravámenes sobre los bienes de dominio común.

En cuanto al seguro contra incendio de las unidades y sobre los bienes comunes, es obligación de cada copropietario y en caso de no hacerlo el administrador tiene la facultad de contratarlo, por cuenta y cargo del comunero negligente, suma que se imputara al cobro de gasto común.

Tiene la facultad de proponer al comité y a la asamblea medidas relativas a la seguridad, sin perjuicio de ser obligación en cuanto protección del condominio.

Asimismo le corresponde la representación judicial de la comunidad judicial y extrajudicialmente, señalando la ley que sus facultades se limitan a aquellas contenidas en el inciso 1º del artículo 7º del código de procedimiento civil, cuales son, la autorización al procurador o apoderado para tomar parte en el juicio, del mismo modo que podría hacerlo el poderdante, en todos los trámites e incidentes del juicio y en todas las cuestiones que por vía de reconvención se promuevan hasta la ejecución completa de la sentencia definitiva, además se entenderá que tiene la facultad de delegar este poder, salvo que se limitare, más amplias facultades como las contenidas en el inciso siguiente del mismo artículo, deben concederse expresamente por la asamblea, entendiendo por estas las de desistirse en primera instancia de la acción deducida, aceptar la demanda contraria, absolver posiciones, renunciar los recursos o los términos legales, transigir, comprometer, otorgar a los árbitros facultades de arbitradores, aprobar convenios y percibir. De igual manera le corresponde la representación de los copropietarios en las causas relativas a la administración y conservación del condominio, ya sea con alguno de ellos o respecto de terceros.



30.4.- Obligaciones legales.



Le corresponde según la norma el cuidado de los bienes de dominio común en general.

Debe velar por la seguridad de las vías de acceso al condominio, lo cual importa asegurar que el ingreso de personas ajenas a la comunidad no implique riesgo alguno ni para los copropietarios ni para los bienes comunes, en la práctica es frecuente la instalación de circuitos cerrados de televisión con especiales instrucciones al personal de conserjería y en general a los que se desempeñen en el condominio, ello en uso de las facultades de proposición o adopción de medidas de seguridad. Así, le corresponde en este mismo sentido velar por la iluminación del condominio, según lo dispone el artículo 26º de la ley de copropiedad inmobiliaria.

Al administrador le corresponde también el cobro de los gastos comunes, así, frente a una situación de mora, debe ordenar la suspensión del suministro eléctrico, lo cual deberá gestionarse con autorización del comité de administración, señalábamos sobre los gastos comunes que el atraso deberá ser de tres pagos, ya sean estos continuos o no. En este mismo sentido, debemos entender que la facultad de representación en juicio señalada en el punto anterior se hará efectiva en la tramitación del juicio ejecutivo de cobro de gasto común, conforme a las reglas generales del procedimiento ejecutivo.

Tiene el administrador la obligación de hacer respetar el reglamento de copropiedad, la ley de copropiedad y su reglamento, en tal sentido debe comunicar al comité de administración cualquier situación que afecte o dañe a los bienes del condominio, o constituyan situaciones de tipificación penal.

Igualmente le es obligatorio mantener las revisiones de ductos de instalación de gas, mediante inspectores o personal autorizado por la superintendencia de electricidad y combustibles.

Finalmente tiene la obligación de rendir cuenta documentada de su gestión al termino de la misma, al menos una vez al año o cuando la asamblea o el comité lo requiera en asamblea extraordinaria.



30.5.- Obligaciones Convencionales.



Conforme lo dispone el artículo 23º de la ley de copropiedad inmobiliaria, La asamblea de copropietarios, dentro de la libertad que le compete como órgano supremo de la comunidad, puede conferir al administrador atribuciones, facultades, derechos y obligaciones que acuerden los copropietarios, el administrador podrá aceptar o no estas facultades, en caso de que no lo hiciere perdería evidentemente la confianza de la asamblea pudiendo ser removido de su cargo.



30.6.- Limitaciones y cargas.



El administrador, tiene como primera limitación en cuanto a su actuar, la ley de copropiedad, su reglamento y el reglamento interno del condominio, además de las limitaciones generales de nuestro ordenamiento, la seguridad nacional, el orden público, etc., las cuales son también cargas en cuanto a velar por su cumplimiento en cada actuación que realice en su calidad de administrador.

Al administrador además, le está expresamente prohibido formar parte del comité de administración, cuestión de toda lógica si pensamos que habría conflicto de interés al ser el comité un órgano representativo de la comunidad en calidad de ejecutor y fiscalizador, precisamente de las actuaciones de la administración.

Tampoco se le permite la representación de ningún copropietario en la asamblea, por el mismo motivo señalado a propósito de la imposibilidad de conformar el comité de administración, esto es, transparencia y confianza.