Capítulo IV
De la ley de Copropiedad Nº 19537 y sus órganos.
26.- Historia de la ley.
Bien sabemos que nuestra legislación civil tiene una marcada influencia Napoleónica, a pesar de ello, la copropiedad no fue una materia tratada por nuestro legislador, tal vez por el hecho de que la realidad social de esa época hacían solo necesario el tratamiento para comunidades de derecho común, sin embargo tampoco encontramos prohibiciones a su respecto.
El fenómeno expansivo de la sociedad moderna dio pie a nuevas necesidades legislativas, así es como se gesta la inquietud por legislar sobre la materia.
Se pensó en un comienzo que el derecho común podría regular materias a propósito de divisiones de pisos y departamentos, sin embargo, en el andar se reparo en la especial naturaleza que la materia implicaba., ante la cual el derecho común no seria capaz de dar respuesta armónica.[1]
En aquel tiempo, se encargó a la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile, el estudio de un proyecto de ley, la cual formó una comisión integrada por profesores de Derecho Civil, quien presidió fue el Decano de la casa de estudios, señor Arturo Alessandri Rodríguez.
El ejecutivo, en enero de 1936, envía el proyecto de ley con su mensaje al Congreso. La Cámara de Diputados remitió el proyecto aprobado al Senado, el día 9 de Febrero de 1937, allí se le introducen dos nuevos artículos, se aprueba y vuelve a la cámara de diputados. El día 31 de Julio de 1937, se envió el proyecto sancionado por el Congreso Nacional al Presidente de la República, para ser publicado en el Diario Oficial el 16 de agosto de 1937.[2]
Las fuentes directas e inmediatas de la ley 6.071 de 1937, fueron;
· El proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos.
· La ley belga de 1924.
· Le ley Italiana de 15 de Enero de 1934.
· Las obras de Julliot y Cambrón y de los juristas italianos Visco y Peretti-Griva.
· Memoria de Prueba del estudiante de Derecho de la Universidad de Chile, don Sergio Undurraga Ossa.
· Proyecto elaborado por don Mario Silva Bascuñan.
27.- Geografía de la Ley.
La norma consta de cinco Títulos;
1- El Título I trata “Del régimen de copropiedad Inmobiliaria” y abarca desde el artículo 1º al 16º.
Aquí, encontramos normas que consagran los principios básicos y esenciales de este régimen, define conceptos y refiriere a los bienes de dominio común y gastos comunes, como también a los requisitos para constituir el régimen de copropiedad inmobiliaria.
2- El Título II establece lo relativo a “la administración de los condominios”, artículos 17º al 35º.
Aquí de trata del régimen de funcionamiento de las asambleas ordinarias y extraordinarias, el comité de administración y administrador del condominio, como también la situación de las subadministraciones y administraciones conjuntas, reglamenta en detalle los reglamentos de copropiedad, igual cosa con los mecanismos judiciales y extrajudiciales para la solución de conflictos.
3- El Título III trata “De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria”, artículos 36º a 38º.
Este título comprende diferentes medidas de seguridad en el condominio, contratación de seguros, planes de emergencia ante siniestros, entre otros, también refiere a la demolición y desafectación al régimen.
4- El Título IV trata “De los condominios de viviendas sociales”, artículos 39º a 46º.
5- El Título V contiene “Disposiciones Generales”, artículos 47º a 50º y un artículo transitorio. Estas normas vienen a derogar diferentes cuerpos legales y reglan la situación de las comunidades existentes con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria.
La Ley de copropiedad, Nº 19.537, tiene un reglamento, dictado por el Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, en uso de las facultades otorgadas en los artículos 10 y 30 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Este reglamento, reproduce orgánicamente algunas disposiciones de la ley, trata además diversas instituciones que conforman este régimen especial de copropiedad.
Este reglamento contiene XI títulos;
1- Titulo I trata “Del régimen de copropiedad inmobiliaria”, se regula el ámbito de aplicación del reglamento, define algunos conceptos e indica los requisitos para constituir el régimen de copropiedad inmobiliaria.
2- Titulo II, “De los derechos y obligaciones entre los copropietarios del condominio”, establece disposiciones relativas a la modificación del primer reglamento de copropiedad, reglamentando obligaciones para los respectivos propietarios de las unidades en relación a la reparación y mantención de las mismas.
3- Título III, “de la solución de conflictos”, trata de la citación judicial a la asamblea de copropietarios mediante el juez de policía local, la impugnación judicial del reglamento de copropiedad y la designación del juez árbitro para la solución de conflictos.
4- Título IV, “de los bienes de dominio común”, fundamentalmente a los bienes comunes convencionales.
5- Titulo V, “del derecho de los copropietarios sobre los bienes de dominio común”.
6- Titulo VI, “de los derechos de uso y goce exclusivo”, establece reglas sobre los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común.
7- Titulo VII, “de la enajenación, arrendamiento o gravámenes de bienes de dominio común”, trata de la prohibición de enajenar, arrendar o gravar los estacionamientos de visitas, los cuales constituyen bienes de dominio común y establece además la obligación de comunicar a la administración toda enajenación de una unidad.
8- Título VIII, “de la contribución a los gastos comunes”, trata del gasto común sectorizado, corte del suministro eléctrico, tiempo parara efectuar el pago de los gastos comunes, la recaudación de los mismos y la inscripción de la hipoteca constituida sobre una unidad en etapa de proyecto o en construcción.
9- Titulo IX, “de la administración del condominio”, trata de la forma de funcionamiento de las asambleas, ordinarias y extraordinarias, del Comité de Administración y administrador del condominio, establece nuevas obligaciones para el administrador, regula las subadministraciones y administraciones conjuntas.
10- Titulo X, “de la seguridad del condominio”, incorpora la prohibición de efectuar instalaciones que comprometan la seguridad del condominio al interior de una unida.
11- Titulo XI, “del término de la copropiedad inmobiliaria”, tratando de la desafectación del régimen.
El ámbito de aplicación del reglamento se entenderá en merito del tenor de su artículo 1º; “El presente reglamento se aplicará a los condominios que se acojan al régimen de copropiedad inmobiliaria que consagra la ley 19.537, en adelante la ley”. Por su parte, el artículo 49º de la ley de copropiedad inmobiliaria, dispone que las disposiciones del reglamento regirán también las comunidades de copropietarios acogidas a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia, manifestando efecto retroactivo a su respecto.
Sin perjuicio de lo anterior, continuarán aplicándose a esas comunidades las normas de su respectivo reglamento de copropiedad si lo hubieren creado en cuanto al cambio de destino de las unidades del condominio, a la proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponda sobre los bienes comunes, y en el pago de los gastos comunes, y a los derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes comunes legalmente constituidos, salvo que por acuerdo unánime la asamblea de copropietarios determinarse someter estas materias a las normas de la nueva ley de copropiedad inmobiliaria. En cuanto al uso y goce exclusivo no se aplicará la nueva normativa legal, en tanto que, si una persona adquirió bajo el imperio de una ley ciertos derechos, han ingresado a su patrimonio y en este caso una nueva norma legal sobre el mismo asunto no tiene efecto retroactivo.
Mientras las comunidades de copropietarios a que se refiere el inciso anterior no acuerden un reglamento de copropiedad conforme a la ley, continuarán rigiéndose por sus reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su entrada en vigencia en todo aquello que no contravenga las disposiciones de la ley, entendiéndose que las referencias a la Junta de Vigilancia que se contienen en dichos reglamentos de copropiedad, están hechas al comité de administración.
El reglamento sobre copropiedad inmobiliaria, se aplicará entonces a las comunidades de copropietarios acogidos a la ley de propiedad horizontal con anterioridad a su vigencia.
28.- Asamblea de copropietarios.
28.1.- Naturaleza jurídica.
En cuanto a su naturaleza jurídica, siguiendo a la constitución política de la republica, podemos señalar que se trata de un grupo intermedio de la sociedad, bien un órgano de este, dotado de facultades y atribuciones para su finalidad última, cual es, ser el ente supremo y decidor de la comunidad.
Es un órgano colegiado creado por ley, la cual le atribuye facultades y norma su composición y funcionamiento, en efecto, la asamblea se conforma por los copropietarios, personalmente o representados, tiene la más amplia libertad de decisión sobre la vida al interior de la comunidad, puede modificar o complementar su reglamento interno, crear nuevos órganos etc., todo ello teniendo a la ley como limitación permanente. Es un órgano por medio del cual se manifiesta la comunidad.
Algunos autores señalan que la asamblea es un sujeto de derecho, con capacidad restringida o limitada[3].
Juan Miguel Cartagena Bakovic, señala que la asamblea de copropietarios es un ente colectivo y no una persona jurídica, ya que no habría reconocimiento del estado. Señala que es la voluntad colectiva, válidamente manifestada la que tiene el poder de obligar a todos los copropietarios e incluso a personas ajenas al condominio, cuyo representante y ejecutor es el administrador[4].
En la legislación Española, se habla de “órganos”[5] , los cuales son evidentemente connaturales a la persona jurídica, son precisamente los medios por los cuales ella se manifiesta en la vida del derecho.
28.2.- Composición.
La asamblea es sin duda el órgano más importante, pues en el recae la autoridad suprema, el corazón y cimiento de la copropiedad y su estructura, así se desprende del mismo Artículo 17º de la ley de Copropiedad, “…Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea…”, si pensamos en la estructura de un gobierno este órgano es un símil al poder constituyente, de aquí que esta institución esté facultada para tratar materias tan importantes como el cambio de destino de áreas o bienes comunes o enajenación de ellos, entre otras materias, contando claro, con los quórums establecidos en la ley para cada uno de los acuerdos. Puede también limitar o extender las facultades del comité o la administración.
Está conformada por los copropietarios y se rige por el principio de mayorías, por si o debidamente representados, las asistencias mínimas o quórums variaran según las materias que deban tratarse en asambleas ordinarias o extraordinarias.
28.3.- Fuerza obligatoria de los acuerdos.
Esta materia viene a ser una de las excepciones del efecto relativo de las convenciones, en cuanto acuerdos tomados en asamblea, le son oponibles a todos los copropietarios aun y cuando no asistieren, pues la ley les establece como carga su participación, es posible incluso establecer sanciones por inasistencia.
Los acuerdos tomados en asamblea quedan registrados en un libro de actas foliado, el cual se mantiene en poder del presidente del comité.
El acta es entonces, el respaldo escrito de los acuerdos para su posterior aplicación, bastando para el efecto obligatorio que consten en el registro respectivo. La ley no ha subordinado el acta del acuerdo a requisito alguno, a excepción de ser firmada por todos los copropietarios o el presidente del Comité de Administración.
Sin perjuicio de lo anterior, don Juan Miguel Cartagena señala algunos puntos que debe contener el acta[6];
· Lugar, fecha y hora en que se realizó la asamblea.
· La circunstancia de tratarse de una asamblea ordinaria o extraordinaria.
· La constancia de tratarse de la primera o segunda citación.
· Constancia de haberse cumplido con las exigencias para la convocatoria y citación a asamblea.
· Lista de asistencia con indicación del número de votos y su valor, tanto de los presentes como de los apoderados.
· Acuerdos tomados, con expresión de votos, a favor y en contra.
· Declaraciones y reservas que cualquiera de los propietarios quiera dejar constancia.
· Persona habilitada para reducir a escritura pública el acta, si el trámite así lo requiere.
· Firma de las personas que deben autorizar el acta, si esta refiere a gastos comunes, se tratará de un titulo ejecutivo, el cual se verá más adelante en cuanto procedimiento judicial, si se refiere a otras materias sólo será oponible a los copropietarios.
Al entregar la ley tan amplias facultades a la asamblea, resulta lógico que sus acuerdos tengan fuerza vinculante, aun y cuando alguno de los que resultaran obligados no asistiere.
28.4.- Tipos.
Las hay ordinarias y extraordinarias.
Las sesiones ordinarias son aquellas que se celebran en las oportunidades y con la periodicidad que determine el reglamento o la asamblea, sin nada se dice, la ley establece que deberán realizarse al menos una vez al año, en el mes de marzo, tal como dispone el artículo 20º de la ley de copropiedad inmobiliaria, donde además la administración deberá b documentada de su gestión de los últimos doce meses por lo cual, nada obsta a realizar cuantas asambleas ordinarias la comunidad determine.
La asamblea ordinaria entonces, tendrá la periodicidad establecida en el reglamento interno de copropiedad, la ley solo establece un piso mínimo, establecido para la rendición de cuentas de la administración, pueden realizarse entonces cuantas asambleas la comunidad convoque, cada vez que lo exijan asuntos de ordinaria ocurrencia, materias de carácter general, todo lo que se relacione con los intereses de los copropietarios, acordando aquello que las votaciones pertinentes permitan, salvo aquellas materias de conocimiento exclusivo de asamblea extraordinaria como dispone el artículo 17º de la ley del ramo, relacionado este con el 20º del reglamento mismo cuerpo legal.
La citación puede indicar temas a tratar, lo cual no limita en caso alguno la discusión y eventual acuerdo sobre materias de interés general.
Las asambleas extraordinarias son, precisamente, establecidas para tratar temas de extraordinaria ocurrencia o bien aquellos de su conocimiento exclusivo según la propia ley.
Puede convocarlas el comité de administración, pueden requerirlas también los copropietarios, siempre y cuando representen al menos el 15% de los Derechos del condominio, no debe confundirse el porcentaje de derechos del condominio, la alícuota, (de acuerdo con el avalúo fiscal de la unidad), con los porcentajes del total de unidades en la comunidad. La citación este tipo de asambleas debe señalar las materias a tratar, limitando a ellas la discusión y acuerdos o votaciones.
Si el reglamento estableciera periodicidad de asambleas ordinarias, no existe motivo en la ley que impida convocar una asamblea extraordinaria conjuntamente o a continuación de la primera.
28.5.- Materias.
Respecto a las asambleas ordinarias, como se señaló anteriormente, son todas aquellas de ordinaria ocurrencia, asuntos de convivencia o funcionamiento normal del condominio. En cuanto a su celebración, la ley solo establece un mínimo, facultando a la comunidad a citar cuantas estime necesarias.
En cuanto a las asambleas extraordinarias, la ley de copropiedad y su reglamento establecen materias de conocimiento exclusivo de este tipo de convocatorias, en efecto, su artículo 20º del reglamento de la ley de Copropiedad señala, “Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias:
1.- Modificación del reglamento de copropiedad.
2.- Cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deberá estar permitido por el respectivo instrumento de planificación territorial y el copropietario deberá obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de la Dirección de Obras Municipales.
3.- Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, señalando si se constituyen a título gratuito u oneroso.
4.- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.- Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio
6.- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto o se modifique la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
7.- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.- Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9.- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.- Administración conjunta con otro u otros condominios y establecimiento de sub-administraciones en un mismo condominio.
También podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesión extraordinaria, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio, y en los números 2, 3, 4, 5 y 6. La consulta por escrito se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la dispuesta en el artículo 21 de este reglamento para la citación a asamblea y deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses”.
28.6.- Citación, comparecencia y acuerdos.
La ley es sumamente clara a respecto de las citaciones a asambleas, no distingue entre un tipo u otro, por tanto, las entendemos normas comunes de aplicación rigurosa.
El artículo 18º de la ley de copropiedad inmobiliaria establece la modalidad de citación, la cual debe ser hecha personalmente o mediante carta certificada.
Estas citaciones deben indicar el día y la hora, tanto para primera como segunda citación, el lugar en donde se celebrara la asamblea que será en el condominio u otro lugar diverso que se determinare por la administración o el comité, siempre dentro de la comuna y debe realizarse con un plazo de antelación de 5 días y que no pase de 15.
La citación puede realizarla el comité de administración, a través de su presidente, el administrador si el comité no lo hiciere, la citación debe ir dirigida al copropietario o al apoderado que este pueda haber designado, al domicilio registrado en la oficina de administración, recordemos que es una de las obligaciones del administrador mantener una nomina actualizada de los copropietarios del condominio, y si no hubiere el copropietario o su apoderado o representante designado un domicilio distinto se entenderá que es tal aquel que le pertenece.
En el caso de las asambleas extraordinarias, también puede citar a asamblea un porcentaje equivalente al 15% de los Derechos del condominio.
En cuanto a los quórum para constituir las asambleas de copropietarios, variarán según se trate de asambleas ordinarias o extraordinarias.
Así, en las asambleas ordinarias, según el artículo 19º inciso 1º de la ley de copropiedad inmobiliaria, que dispone “Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes”.
Por su parte, el artículo 28º letra i de la misma ley, señala que “Los copropietarios de un condominio deberán acordar un reglamento de copropiedad con los siguientes objetos: i)Establecer la asistencia necesaria para sesionar y las mayorías que se requerirán para que la asamblea adopte acuerdos, tanto en las sesiones ordinarias como en las extraordinarias, las que no podrán ser inferiores a las establecidas en el artículo 19”.
Más adelante en la norma, en su artículo 29º, encontramos que: “el primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio y en él no podrán fijarse mayorías superiores a las establecidas en el artículo 19”.
En cuanto a los acuerdos, debemos estarnos a lo dispuesto en el artículo 19º de la ley del ramo, inciso 2º que señala que; “Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio”. Por su parte, el inciso 3º del mismo artículo dispone; “las asambleas extraordinarias para tratar las materias señaladas en los números 1 al 7 del artículo 17 requerirán para constituirse tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos del condominio”. El siguiente inciso agrega; “Las asambleas extraordinarias para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de la unanimidad de los copropietarios”. El inciso 5º exige que entre la primera y segunda citación a una asamblea extraordinaria exista un lapso no inferior a 5 ni superior a 15 días.
Los acuerdos que se tomen deberán hacerse respetando los quórum establecidos en la ley, los cuales variaran según la materia de que se trate.
Siendo la asamblea de copropietarios un órgano colegiado, las decisiones deben ser tomadas por el universo de los copropietarios y por cada uno de ellos. Resulta claro que en tales circunstancias es difícil obtener la unanimidad, pero la ley de copropiedad inmobiliaria ha recurrido a la institución de las mayorías preestablecidas.
Las mayorías preestablecidas consisten en que la ley presume que si un cierto número de copropietarios, o cierto porcentaje del total de ellos o de sus derechos comunes, acuerdan una cosa, debe entenderse que es voluntad de todos, razón por la cual se establece la obligatoriedad de los acuerdos.
La institución de las mayorías preestablecidas esta basada en la institución del mandato y en una presunción legal. Este mandato se otorga tácita e indirectamente en el momento mismo en que una persona se hace condueño de un bien común mediante la adquisición de un bien particular dentro del condominio[7].
Lo anterior se refrenda en la revisión de las escrituras de compraventa de las unidades sometidas al régimen, en donde se establece el conocimiento de la ley y el reglamento interno, el cual se entrega conjuntamente con el contrato.
Siguiendo al artículo 19º inciso 1º de la ley de copropiedad, los acuerdos deben adoptarse por la mayoría absoluta de los asistentes a la asamblea, tanto en la primera como en segunda citación.
En las asambleas extraordinarias, la regla general, es mayoría el 75% de los derechos asistentes. Es indispensable el voto favorable del 75% de los asistentes a la asamblea en todos aquellos casos que no tengan un quórum calificado.
Este quórum calificado, en que mayoría de, a lo menos, el 75% de los derechos en el condominio, son requeridas para:
· Modificación del reglamento de copropiedad.
· Cambio de destino de las unidades del condominio.
· Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de bienes de dominio común.
· Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
· Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
· Petición a la Dirección de Obras Municipales para que deje sin efecto la resolución que acogió al condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
· Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
El quórum especial, corresponde a la unanimidad de los copropietarios, según el artículo 19º inciso 4º de la ley. Este quórum es necesario para tratar la modificación del reglamento de copropiedad, sólo cuando incida en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común.
28.7.- Intervención judicial para su celebración.
Existe la posibilidad de que, según el inciso final del Art 19º de la ley de copropiedad, “si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme lo previsto en el articulo 33”, se acuda ante el Juzgado de Policía Local respectivo, acorde con el procedimiento que regla la tramitación ante los Juzgados de policía local contenido en la ley 18.287.
En este caso, el Juez de Policía Local puede de citar a los copropietarios a una asamblea, cuando no lo hiciere el administrador o el presidente del Comité de Administración, a solicitud de cualquier copropietario, a esta convocatoria deberá asistir un Notario, a costa y cargo de la comunidad y soluciona también problemas de asistencia con la remisión de la ley al artículo 654º del Código de Procedimiento Civil, que establece, a propósito de las citaciones de sociedades, la posibilidad de aprobar acuerdos con la mayoría presente, salvando con esto los quórum establecidos en la ley, cuestión recurrente al momento de intentar por la vía extrajudicial. Para esta citación, el administrador deberá, solicitado que sea por el Juez, poner a su disposición la nómina de los copropietarios del condominio en un plazo de 5 desde que se le fuere requerida, en caso de negativa del administrador a hacerlo, se expone a una multa de una a tres unidades tributarias mensuales, cual es la sanción general por infracción a esta ley.
28.8.- Lugar de celebración.
Según lo expresa el artículo 18º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, las asambleas deberán celebrarse en el condominio, salvo que la asamblea o el comité de administración acuerden otro lugar, siempre dentro de la misma comuna.
28.9.- Celebración y funcionamiento de la sesión.
Las asambleas de copropietarios, sin importar si son ordinarias o extraordinarias, deben ser presididas por el presidente del Comité de Administración, o por el copropietario asistente que elija la asamblea. Con todo, existe una excepción, puesto que si se trata de la primera asamblea, el artículo 19º inciso 3º de la ley de copropiedad inmobiliaria determina que será presidida por el administrador si lo hubiere, o por el copropietario que designe la asamblea mediante sorteo.
En su funcionamiento y desarrollo, la asamblea se rige por el principio de las mayorias, comprende la revisión de los quórum de la asamblea, tanto como para constituirla, como para adoptar acuerdos. Asimismo, es pertinente señalar a las personas con derecho a participar en las asambleas de copropietarios, que son aquellos que se encuentran al día en el pago de sus gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, cuestión que se acreditará mediante un certificado emitido por la administración, siendo esta una de las obligaciones del administrador.
28.10.- Formas alternativas de tomar acuerdos.
En el artículo 17º de la ley de copropiedad inmobiliaria, encontramos una materia de sumo interés, cual es, la posibilidad de someter materias de conocimiento exclusivo de asambleas extraordinarias a consulta por escrito, esto presenta una gran innovación y acomodo con la modalidad de vida actual, el gran crecimiento inmobiliario, particularmente en altura, viene a satisfacer una necesidad social de una nueva constitución familiar, cual es la familia nuclear, matrimonios en su mayoría jóvenes o jóvenes profesionales individualmente concebidos, que requieren de un espacio de comodidad para afrontar sus compromisos laborales y sociales en el vertiginoso ritmo actual, el complejo engranaje de participación de la copropiedad en el sistema de asambleas, muchas veces caracterizada por su bajo nivel de participación, tiende a invadir un espacio personal de tiempo importante, generalmente preferido para el descanso o la convivencia social, este sistema establece la posibilidad de participar en la toma de decisiones del condómino, sin la necesidad de participar presencialmente en ellas, al señalar la ley la posibilidad de consultar por escrito, creemos que por aplicación de principios de interpretación general se puede analogar este sistema a uno virtual en donde los copropietarios puedan participar de estas consultas vía mail o video conferencia, conocemos sistemas innovadores en este sentido en algunos condominios capitalinos con mucho éxito, logrando reducir el porcentaje de desinterés y motivando la participación en la organización de la copropiedad.
Para que esta modalidad sea posible, debe ser firmada por el Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio.
Debe ser notificada a cada uno de los copropietarios en igual forma que la citación a asamblea, esto es, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado en la administración.
Deben acompañarse los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aprobación o rechazo por los copropietarios.
Materias susceptibles de consulta por escrito:
· Modificación del reglamento de copropiedad, salvo que altere los derechos del condominio.
· Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambio de destino de dichos bienes, incluso los asignados en uso y goce exclusivo.
· Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
· Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en una periodo de doce meses, del equivalente de 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
· La administración conjunta de dos o más condominios y establecer subadministraciones en un mismo condominio.
El quórum requerido para aprobar una consulta por escrito debe ser del 75% de los derechos en el condominio. La aceptación de los otros copropietarios debe ser escrita y firmada por ellos.
Como fuere, los respectivos acuerdos se reducen a escritura pública, la cual debe ser suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo.
[1] Mensaje de S.E. el Presidente de la República al Senado y a la Cámara de Diputados (mensaje ley 6.071)
[2] Mena Arroyo, Eduardo, Manual Práctico de la ley de pisos y departamentos, páginas
[3] Cid Ruiz Olga, Las normas de administración de los edificios sometidos al régimen de copropiedad horizontal, Memoria de Prueba, Universidad de Concepción.
[4] Ob. cit, págs. 140 y siguientes.
[5] Todo sobre comunidades de propietarios, Infante Lope, Julia, Editorial: Editorial de Vecchi, Barcelona 2001.
[6] Cartagena Bakovic, Juan Miguel, ob. cit., páginas 140 y siguientes.
[7] Central de comunidades, boletín informativo Nº 18, páginas 14 y 15, septiembre de 1988.
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