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Saludos.

Sobre la Administracion

SOBRE EL ADMINISTRADOR.

Uno de los Órganos de administración al interior de la copropiedad inmobiliaria, en ocasiones muy controvertido, este, conjuntamente con el comité y la asamblea conforma los entes ejecutivo, resolutorio y representativo de esta institución de la copropiedad.
Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”.
A este órgano, sea como empresa o como persona natural, le corresponde la administración de la comunidad con las facultades contenidas en el reglamento y las concedidas por la asamblea, posee facultades de representación, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial, en aquel le corresponden las facultades conferidas por el Código de Procedimiento Civil en su Art. 7º, Inciso primero o facultades simples, esto no es otra cosa que la de estar autorizado para representar a la comunidad ante todo tipo de instituciones y en el ámbito judicial la sola exhibición del acta de asamblea que establece su nombramiento es autorización suficiente para comparecer ante un tribunal de cualquier tipo, asimismo en la contrapartida de sujeto pasivo, es decir, como demandado, en una acción en contra de un condominio debe de emplazarse al administrador.
En la ley de copropiedad, esta materia se trata en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22 al 24, y Art. 25 al 29 de su reglamento, que trata de sus obligaciones y deberes fundamentalmente, además de los requisitos para ser elegido como tal y sus limitaciones, analicemos algo de lo allí dispuesto:
En cuanto a sus requisitos, la ley no lo establece, por ello, al señalar solamente que el condominio será administrado por “…la persona natural o jurídica…”, debemos entender que se refiere a normas generales en cuanto a la capacidad, debe ser una persona que no se encuentre privada de la administración de sus bienes y en caso de persona juridica, debe estar la persona que ejerce la administracion facultada por los estatutos sociales a fin de ligar la eventual responsabilidad de a empresa con el condominio.
A quien corresponde su nombramiento es a la asamblea de copropietarios en asamblea ordinaria, por lo tanto, debemos entender que también puede hacerlo el comité, toda vez que a este ultimo ente le corresponden las facultades de la asamblea, salvo aquellas que corresponde tratar en asamblea extraordinaria, sin perjuicio de que a su nombramiento le siga una asamblea para su ratificación, si así el comité lo estableciere (Art. 21 de la Ley). En la asamblea que lo designe debe de constatarse un quórum de mayoría de los asistentes, sobre esto volveré en un articulo especial de las asambleas de copropietarios.
Frente a una edificación nueva, el propietario primer vendedor esta obligado a elaborar un reglamento, -esto como señalamos en un artículo anterior para acogerse al régimen de copropiedad-, debiendo estar debidamente inscrito como prohibición en el conservador respectivo. En esta situación, nos encontramos frente al primer administrador del condominio, el que en tal carácter será esencialmente provisorio, sin perjuicio de ser ratificado o removido, ya por el propietario primer vendedor o por los restantes que hubiesen adquirido ya el 75% de los Derechos del condominio, que no corresponden al total porcentual (necesariamente) por unidad sino por alícuota, que es precisamente el quórum para primera asamblea, aun y cuando, ya lo mencionamos a propósito de las citaciones, pudiera forzarse antes de aquello.
En caso de vacancia en el cargo de administrador, el presidente del comité deberá, asumir tal calidad hasta un nuevo nombramiento. También puede asumir la administración, si no hubiere tampoco comité, cualquier copropietario, quien podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación de los bienes comunes en el condominio, a este respecto rigen las normas generales sobre comunidad en cuanto a eventuales repeticiones en contra de los demás comuneros si debiese soportar perdidas en el ejercicio extraordinario de la función que naturalmente no le corresponde (repetir en lenguaje jurídico significa básicamente devolver o restituir).
El administrador permanecerá en ejercicio de sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, tal como lo establece el inciso final del Art. 22 de la Ley, requiriendo mayoría absoluta de sus asistentes.
Un vez operativa la administración, se vuelven exigibles sus obligaciones y deberes, de los cuales no queda excluido el primer administrador, el que normalmente nombrado por el propietario primer vendedor suele confundir en ocasiones su cargo como uno de mera estancia, cuando en realidad la ley no distingue a la administración de que se trate sino que establece sus deberes, derechos y obligaciones para la sola existencia del cargo.
Las facultades, derechos y obligaciones del administrador emanan de la ley y su reglamento, del reglamento interno de copropiedad, de la asamblea de copropietarios y el comité de administración. La ley señala en su “Art. 23 Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como; cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; ejecutar (LEY 19838Art. único, Nº 2 a) D.O. 22.11.2002) los actos de administración y conservación y los de carácter urgente…”,”… cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios…”, “…citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad…”
“El administrador o quien haga sus veces está (LEY 19838) facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas…”, “…A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento...”,”…El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión...”, esta es sin duda una de las obligaciones que mas roce produce al interior del condominio, suele suceder que no exista transparencia sobre el manejo de los fondos de la comunidad, de sus gastos y otras materias relevantes, un administrador ausente a quien no es posible solicitar información, recordemos que ante esta posibilidad, ya sea por desidia del administrador o del comité, cualquier copropietario, conforme al Art. 33 de la ley, puede recurrir al juez de policía local a efectos de que cite a una asamblea de copropietarios para este u otro fin, la que podrá celebrarse con los asistentes, concurrencia de un Notario y acordar las materias de que se hubiere referido la citación, tomando los acuerdos por la mayoría de los asistentes, ya que la ley se remite al Art. 654 del código de procedimiento civil, en cual permite la toma de acuerdos con la mayoría de asistentes, tal y como lo hace respecto de las citaciones a asambleas de socios en sociedades, la norma señala que podrá recurrirse a este medio si no existiese citación en los plazos establecidos en el reglamento o por si cualquier otro motivo no fuere posible reunir los quórum establecidos en la ley o el reglamento. Por ello entendemos que si no se han enajenado (lo que significa vendido y no, necesariamente, habitados) por cualquier causa el 75% de los derechos del condominio y la urgencia de acuerdos o asamblea lo haga pertinente.
“…Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.…”. También es frecuente la renuencia del administrador a exhibir la documentación, por ello puede solicitarse judicialmente como medida prejudicial o en un otrosi de la presentación que pide citación a la asamblea respectiva. “…Le corresponde también la contratación de seguro de incendio…” (Artículo 36 inciso 1º), esto siempre y cuando el copropietario no lo hiciere, caso en el cual el administrador procederá a la contratación a cuenta de este, formulándole el cobro de la prima correspondiente en la nomina de los gastos comunes, indicando el monto que corresponda.
En el caso de que se comprometiere la seguridad o conservación de un condominio, respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, puede el administrador ingresar a la respectiva unidad en caso de emergencia, acompañado de un miembro del comité de administración, debe en general velar por la seguridad de las vías de acceso al condominio, en este mismo sentido puede adoptar o proponer medidas tendientes a resguardas la seguridad del condominio, velar por la iluminación del condominio.
Debe comunicar al comité de administración actos ilícitos o hechos que afecten o dañen a los bienes comunes del condominio.
En caso de atraso de pago en gastos comunes de algún copropietario en tres meses, consecutivos o no, puede ordenar el corte de suministro eléctrico.
Debe Citar a asamblea de copropietarios, personalmente o mediante carta certificada al domicilio que hubiere registrado los copropietarios, caso contrario se presumirá que poseen domicilio en la respectiva unidad.
En cuanto tiene la representación del condominio, lo hace también en la celebración de ciertos actos y contratos, ya sea la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes de dominio común.
Según el artículo 17 de la ley, puede proceder a realizar la consulta por escrito, de las materias que expresamente se permite acordar por esta vía, ya que hemos visto en muchas oportunidades que las “circulares” de la administración se vuelven frecuentes para consultar por el uso o no de la calefacción, cuestión que a nuestro juicio corresponde a asamblea extraordinaria, pues incide en el derecho de propiedad que asiste a los copropietarios, muchas veces administradores poco rigurosos establecen de la encuesta una orden y limitan el uso de calefacción u otros bienes comunes, lo que deriva con posterioridad en vías judiciales, ya en policía local por contravención al reglamento, ya en recursos de protección por atentar contra el derecho de propiedad, un buen administrador tiene claridad sobre las materias que esta vía permite regular y cuales no.
En las celebraciones de asamblea que deban reducirse a escritura publica sus acuerdos, es al administrador a quien corresponde, salvo que la asamblea facultare a otra persona expresamente para hacerlo.
El administrador preside la primera asamblea de copropietarios, salvo que la asamblea le entregue esta facultad a una persona distinta.
Existen también las atribuciones llamadas de orden administrativo estricto, entre esta encontramos la de llevar un de registro de copropietarios, con una nómina actualizada de los copropietarios con sus respectivos domicilios registrados, citaciones a los copropietarios a las asambleas, otorgar certificados de copropietario hábil, esto es, el estar al día en sus gastos comunes, cuestión importante para participación en asambleas y optar eventualmente e cargos de elección popular en el condominio. Debe también mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios, mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de accidentes o urgencias.
Debe asimismo fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno, cuestión a la que nos referimos en un artículo anterior.
En la función de administración de las finanzas del condominio, debe confeccionar presupuestos estimativos, en tanto el reglamento lo establezca o permita, esto alude a presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, para facilitar su cobro, con el correspondiente ajuste al final del periodo sobre los efectivamente producidos.
Debe proceder a la apertura de una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro a nombre del condominio, le corresponde igualmente el cobro de los gastos comunes.
Esta obligado a rendir cuentas documentadas de su gestión, en los plazos y formas que le haya fijado el reglamento o el Comité de Administración, en el respectivo contrato que vinculo al condominio con los servicios de administración o el acta de la asamblea que lo designó. Existe también una rendición de carácter extraordinario, cada vez que lo solicite la asamblea o el Comité de Administración, también esta obligado al finalizar su gestión.
El Juez de Policía Local puede exigir al administrador, que someta a la aprobación de la asamblea la rendición de cuentas, fijándole un plazo para ello y en caso de infracción, proceder a la aplicación de multa respectiva.
Ahora, en cuanto a las limitaciones del administrador, digamos que no puede representar a ningún copropietario en las asambleas ni tampoco integrar el comité de administración, aun y cuando el administrador fuere un copropietario.
Respecto a las situaciones que pudieren derivar de una mala administración volveré la próxima semana analizando eventuales acciones en contra de una administración saliente, desde el punto de vista civil; juicio de cuentas y criminal; apropiación indebida o estafa.
Hasta pronto.

Estimados Amigos........

Escribiendo y saldando...espero terminar para este fin de semana.

saludos

Proximamente

Estimados lectores,
Pronto se publicara en nuestro Blog el articulo solicitado sobre la administracion, obligaciones, alcances, normas penales sancionatorias por actuaciones incompatibles, entre otros topicos.

Hasta pronto y muchas gracias por los correos de felicitaciones, asi crece esta espacio a vuestra disposicion.

Saludos.

Eldefensor.cl

Reglamento Interno de orden higiene y seguridad

Reglamento Interno. Comunidad de Edificios. Procedencia.
ORD. Nº 2936/84
1) Como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº 19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo. 2) Reconsidera la doctrina contenida en el Ord. Nº 2680/0127, de 16.07.01, sólo en cuanto los edificios y condominios señalados en el número anterior, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.

DEPARTAMENTO JURIDICO
ORD. Nº 2936/84
MAT.: Reglamento Interno. Comunidad de Edificios. Procedencia.
RDIC.: 1) Como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº 19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.
2) Reconsidera la doctrina contenida en el Ord. Nº 2680/0127, de 16.07.01, sólo en cuanto los edificios y condominios señalados en el número anterior, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.
ANT.: 1) Pase Nº18, de 03.07.03, de Jefa de Unidad de Dictámenes e Informes en Derecho;
2) Presentación de 14.04.03, de Sr. Daniel Nadal Serri, Editor Normativa Laboral Lexis Nexis.
FUENTES:
Código del Trabajo: artículos 3º y 153.
Código Civil, artículo 20.
Ley Nº19.759, artículo único Nº18, de 05.10.01.
Ley Nº19.537, de 1997.
CONCORDANCIAS:
Ord. Nº2680/127, de 16.07.01.
SANTIAGO, 23.07.2003
DE : DIRECTORA DEL TRABAJO
A : SEÑOR DANIEL NADAL SERRI
EDITOR NORMATIVA LABORAL LEXIS NEXIS
MIRAFLORES 383, PISO 11
SANTIAGO/
Mediante presentación del antecedente se solicita un pronunciamiento en orden a determinar si las modificaciones introducidas por la ley Nº19.759, de 2001 al Código del Trabajo, alteran la doctrina contenida en el Ord. Nº2680/127, de 16.07.01, el cual determina que los edificios y condominios regidos por la ley 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de higiene y seguridad en el trabajo, conforme lo establece el artículo 67 de la ley 16.744, no resultando obligatorio a su respecto la confección del reglamento interno de orden higiene y seguridad regulado por el artículo 153 del Código del Trabajo.
Sobre el particular cumplo con informar a Ud. que consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº 19.759, de 05.10.01, el texto del nuevo artículo 153 del referido cuerpo legal, en su inciso 1º dispone:
"Las empresas, establecimientos, faenas o unidades económicas que ocupen normalmente diez o más trabajadores permanentes, contados todos los que presten servicios en las distintas fábricas o secciones, aunque estén situadas en localidades diferentes, estarán obligadas a confeccionar un reglamento interno de orden, higiene y seguridad que contenga las obligaciones y prohibiciones a que deben sujetarse los trabajadores, en relación con sus labores, permanencia y vida en las dependencias de la respectiva empresa o establecimiento".
De la norma legal precitada se infiere que las empresas, establecimientos, faenas o unidades económicas que normalmente ocupen diez o más trabajadores permanentes se encuentran obligadas a confeccionar un reglamento interno en los términos señalados en la misma.
Por consiguiente es posible afirmar que para que exista la obligación en referencia, deben concurrir copulativamente las siguientes circunstancias:
a. Que se trate de una empresa, establecimiento, faena o unidad económica;
b. Que en ellas se ocupe normalmente diez o más trabajadores permanentes.
De esta suerte para absolver la presente consulta, resulta necesario determinar previamente si la comunidad de que se trata reviste el carácter de una empresa, un establecimiento, una faena o unidad económica que requiere la norma en análisis, para lo cual debe tenerse presente lo dispuesto en el artículo 20 del Código Civil, que prescribe:
"Las palabras de la ley se entenderán en su sentido natural y obvio, según el uso general de las mismas palabras; pero cuando el legislador las haya definido expresamente para ciertas materias, se les dará en éstas su significado legal".
Del precepto antes transcrito se infiere que, por regla general, el intérprete debe entender las palabras de la ley en su sentido natural y obvio, el que según la jurisprudencia, es el fijado por el Diccionario de la Real Academia, salvo cuando ellas han sido definidas por el legislador, caso en el cual aquél se encuentra obligado a asignarles el alcance fijado por la ley.
En la especie, el artículo 3º, inciso final, del Código del Trabajo, señala:
"Para los efectos de la legislación laboral y de seguridad social, se entiende por empresa toda organización de medios personales, materiales e inmateriales, ordenados bajo una dirección, para el logro de fines económicos, sociales, culturales o benéficos, dotada de una individualidad legal determinada".
Como es dable apreciar, dentro de la normativa laboral vigente la empresa ha sido definida por el legislador en los términos antes anotados, debiendo, por tanto, el intérprete prescindir de lo que sobre el mismo vocablo se señala en el Diccionario de la Real Academia.
Ahora bien, precisada esta circunstancia, cabe señalar que de la norma legal preinserta se desprende que el término empresa comprende los siguientes elementos:
a. Una organización de personas y de elementos materiales e inmateriales;
b. Una dirección bajo la cual se ordenan estas personas y elementos;
c. La prosecución de una finalidad que puede ser de orden económico, social, cultural o benéfico,
d. Que esta organización esté dotada de una individualidad determinada.
Las características anotadas permiten concluir que el concepto de empresa dado por la legislación laboral es amplio en lo que respecta a las finalidades que le asigna, en forma tal que, en este aspecto, comprende toda organización, sean sus objetivos de orden económico, social, cultural o benéfico, independientemente de si persigue o no fines de lucro.
En consecuencia, para los efectos laborales no existe impedimento jurídico para considerar como empresa entidades que como los condominios regidos por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº19.537, no persiguen fines de lucro.
Ahora bien, la nueva redacción del artículo 153, no restringe la aplicación de sus disposiciones a las empresas industriales o comerciales, como acontecía a la fecha de emitirse por esta Dirección el pronunciamiento contenido en el Ord. Nº2680/0127, de 16.07.01.
De esto se sigue, que como consecuencia de las modificaciones introducidas por la ley Nº19.759 al Código del Trabajo, debe entenderse reconsiderada y sin efecto la doctrina contenida en el dictamen Nº2680/0127, de 16.07.01.
En consecuencia, sobre la base de lo expuesto, de las disposiciones legales invocadas y jurisprudencia administrativa consultada, cumplo con informar a Ud. que:
1)Como consecuencia de las modificaciones introducidas al Código del Trabajo por la ley Nº19.759, de 05.10.01, los edificios y condominios regidos por la ley Nº19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo;
2) Reconsidera la doctrina contenida en el Ord. Nº 2680/0127, de 16.07.01, sólo en cuanto los edificios y condominios señalados en el número anterior, se encuentran obligados a confeccionar un reglamento interno de orden higiene y seguridad en los términos dispuestos por el artículo 153 del Código del Trabajo.

Interaccion

Estimados lectores,

Solicitamos a Uds. hacer uso de nuestras encuestas, esto tiene como unica finalidad el establecer fehacientemente la utilidad que este servicio gratuito presta, asi podemos crear un espacio interactivo coordinar inquitudes comunes o generalizadas y plantear datos ilustrativos o articulos apuntados hacia vuestras necesidades.
Asi logramos la tranquilidad de trabajar conjuntamente en un espacio hecho para Uds., que nos permite ademas constatar la realidad del fenomeno Inmobiliario en nuestro pais.


Atentos Saludos.

Eldefensor.cl

Consultas Frecuentes

Una de nuestras lectoras nos ha planteado una situacion muy recurrente, previa autorizacion, compartimos su inquietud con Uds.:

Estimada Carolina,
El problema sigue igual, se realizo la asamblea y citaron a la gente por un papelito por bajo la puerta, no me entere hasta el mismo día, mucha gente no recibió nada, la cuenta que se rindió en la asamblea es un chiste, un power point y nada mas, además como se podría haber reclamado si nunca nos quisieron mostrar las facturas y contratos, que podemos hacer ahora, además eligieron a dos personas que trabajan con el administrador como miembros del comité, son copropietarios pero un es su contador y el otro mayordomo.
Te agradeceré me indiques que podemos hacer ahora, no tengo problema en que publiques el correo.

Desde ya muchas gracias por todo.

Lorena Veliz.

Estimada Lorena,
Adjunto formato para presentacion diseñado especialmente, completalo, presentalo y nos cuentas como vas, quedamos a tu disposicion.

Suerte!:

SOLICITA DECLARACION DE NULIDAD DE ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS; PRIMER OTROSI; ACOMPAÑA DOCUMENTOS; SEGUNDO OTROSI: TENGASE PRESENTE.

S.J.L. POLICIA LOCAL.

………………….., (nacionalidad, rut, domicilio, estado civil, ocupación u oficio) por si en mi calidad de copropietario del condominio………..a Ss., respetuosamente digo:
Que vengo en este acto en solicitar la nulidad de la asamblea de copropietarios celebrada con fecha…….., citada por ………… del condominio en virtud de los siguientes antecedentes:

La mentada asamblea carece de validez legal, asimismo los acuerdos y resoluciones tomados en ella, pues desde la citación a su termino carece de los requisitos establecidos en la norma para su validez, es así SS., que la notificación o citación a la asamblea de copropietarios se realizó mediante un documento simple dejado bajo la puerta de los departamentos del condominio, esto además se hizo mediante un criterio selectivo, pues hay departamentos a los que sencillamente no se les dejo documento alguno, con todo, existen copropietarios que no asistieron a dicha asamblea ya que al momento de percatarse del documento que hacia la respectiva citación tenían importantes compromisos, laborales y personales que les impidieron asistir, cuestión que habría sido distinta si se hubiera hecho respetando el procedimiento legal para ello, tal como lo señala el Art. 18 de la Ley 19.537. Mas ilustrativo resulta el Código Civil en su “Art. 1681. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato…”
En el caso particular Magistrado, se viola el principio de igualdad entre copropietarios, pues no se establece un trato equivalente para todos los comuneros que pertenecen al condominio.
Eso respecto de la citación, luego en la celebración de la mentada reunión, no existe registro alguno sobre los participantes en donde se acredite la calidad de “propietario hábil”, que establece el Art. 2º Nº 6 de la ley de comunidades…………(relatar brevemente los hechos particulares)(por lo general hay problemas con la rendicion de cuenta documentada de la administración(…( cuenta que además se rinde de manera capciosa y sin ninguna posibilidad de haber sido objetada por algún copropietario, toda vez que la obligación legal establecida en el articulo 23 de la misma ley señala que deberá estar a disposición de los copropietarios la documentación del condominio, lo que se solicito sistemáticamente por varios copropietarios al administrador, verbal, electrónica y personalmente, ante lo cual el administrador no respondió nunca)

POR TANTO, y en virtud de lo expuesto, normas señaladas y Art. 1.68l, 1.682 y ss. Del código civil, y demás normas pertinentes Solicito a SS. , tener por presentada solicitud de declaración de nulidad de la asamblea de copropietarios celebrada con fecha…….y así declararlo, con expresa condenación en costas.

SEGUNDO OTROSI: Pido a SS., tenga por acompañados los siguientes documentos:
1.- Copia de escritura de compra venta que acredita mi calidad de copropietaria.
2.- Copia de reglamento de copropiedad.
3.-………………..
SEGUNDO OTROSI: Solicito a SS., tener presente que según lo dispuesto en el Art. 33 de la Ley 19.537, con sus posteriores modificaciones, comparezco personalmente ante vuestro tribunal, sin patrocinio de abogado.








Estimados, Hace cinco meses vivo en un departamento perteneciente a un Condominio que se entregó hace 6 meses. Como aún no se ha entregado el 75% de los departamentos a propietarios, no existe un comité de administración, por tanto, la actual administración es la que contrató la Inmibiliaria. En la entrega de los gastos comunes emnsuales, no entregan un detalle satisfactorio de los gastos ocasionados durante el periodo, como tampoco, el estado del fondo de reseeva que ya han sido cobrados, por tanto, me gustaría saber, si con el número de propietarios que somos a la fecha podemos soliictar un areunión con la administración para pedir rendiciones, como también quisiera saber si es posible realizar una auditoría a la empresa administradora.



Esperando pronta respuesta,

Alejandra Acevedo



Respuesta:

Alejandra, Aun cuando no exista porcentaje de derechos del condominio suficiente, la administracion sigue teniendo obligaciones, la ley señala que cualquier copropietario puede exigir la revision de la documentacion del condominio, para ello debe de estar a disposicion permanente por parte de la administracion, la solicitud te aconsejo hacerla por escrito, guardando copia.La inmobiliaria debio igualmente haber nombrado un comite provisorio, lo que puedes hacer , conforme al Art. 33 de la ley de copropiedad , es concurrir al juzgado de policia local de tu comuna y presentar una solicitud formal de asamblea para rendicion de cuentas, esto se puede hacer cuando por cualquier motivo no sea posible alcanzar los quorums establecidos en la ley o no se citase a asamblea por el comite o la administracion, la asamblea se lleva a cabo por orden del juez y los acuerdos se toman con la mayoria de asistentes (la ley se remite al Art. 654 del CPC).Las leyes estan en el blog



* Entre los formatos publicados, hay uno especialmente para citacion de asamblea.

Suerte.

Otras Experiencias:


Hola,
a mi me estan cobrando una multa de 10% de intereses, por atrasarme en pagar un gasto comunpero segun lo que lei no puede ser mayor al "Tasa de interés máximo convencional", que segun el sernac es 4.93%Deberian cobrarme 4.93% de interes?:

Respuesta:

La ley señala que todos los copropietarios estan obligados a contribuir al pago de los gastos comunes, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes comunes, Recordemos, el artículo 5º de la Ley de Copropiedad, que vimos en un articulo sobre bienes comunes, aqui se establece la sanción al no cumplimiento o al retardo en el cumplimiento de la obligación de los copropietarios de concurrir al pago de los gastos comunes; "...cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de Copropiedad. Si incurriera en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el Reglamento de Copropiedad", así, la Ley establece como castigo por mora o retardo el interés máximo convencional. Precisamente, por tratarse de una obligación de dinero, estamos frente a una avaluacion legal de los perjuicios producidos, que se traducen en el pago del interés máximo convencional sobre la suma adeudada.

Debemos de concordar aquello con normas de carácter general, en cuanto a la indemnización por no pago de una cantidad de dinero (Art. 1.559 del Código Civil y en la Ley 18.010 (Diario Oficial 27-06-81) sobre operaciones de crédito en dinero), para concluir que: Si el reglamento de copropiedad no se prinuncia sobre los intereses, el incumplimiento de la obligación de pago de gasto comun, devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables. (Art. 5º Ley de Copropiedad) NO no puede cobrarse un interés distinto al máximo convencional.

Por el contrario, aplicando principios generales de nuestra legislacion civil , los copropietarios pueden establecer en el respectivo reglamento de copropiedad, que ante un caso de mora o retardo en el pago de gasto comun, se devengue un interés inferior al interés máximo convencional, pero si fuera superior al interés máximo convencional, se tendrá por no escrito, y, de pleno Derecho, los intereses se reducirán al interés corriente que rija al momento de la convención (Art. 8º de la Ley 18.010).

GRACIAS A TI JORGE POR HABER COMPARTIDO CON NOSOTROS TU EXPERIENCIA.

HASTA PRONTO.

Hola amigos del Blog,

Les contamos que realizamos exitosamente la asamblea por orden judicial gracias al formulario publicado, la gente participo mucho mas de lo que creímos, parece que les gusto la idea de hacer las cosas sin abogados, broma, en fin cambiamos la administración y estamos súper esperanzados en que las cosas funciones mejor.

Muchas gracias por la orientación y la ayuda y claro que pueden publicar nuestros correos.

Chao y Gracias mil!!

Jorge Peña.