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domingo, 12 de julio de 2009

Sobre la Administracion


SOBRE EL ADMINISTRADOR.

Uno de los Órganos de administración al interior de la copropiedad inmobiliaria, en ocasiones muy controvertido, este, conjuntamente con el comité y la asamblea conforma los entes ejecutivo, resolutorio y representativo de esta institución de la copropiedad.
Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”.
A este órgano, sea como empresa o como persona natural, le corresponde la administración de la comunidad con las facultades contenidas en el reglamento y las concedidas por la asamblea, posee facultades de representación, tanto en el ámbito judicial como en el extrajudicial, en aquel le corresponden las facultades conferidas por el Código de Procedimiento Civil en su Art. 7º, Inciso primero o facultades simples, esto no es otra cosa que la de estar autorizado para representar a la comunidad ante todo tipo de instituciones y en el ámbito judicial la sola exhibición del acta de asamblea que establece su nombramiento es autorización suficiente para comparecer ante un tribunal de cualquier tipo, asimismo en la contrapartida de sujeto pasivo, es decir, como demandado, en una acción en contra de un condominio debe de emplazarse al administrador.
En la ley de copropiedad, esta materia se trata en el titulo II, De la administración de los condominios, en sus Artículos 22 al 24, y Art. 25 al 29 de su reglamento, que trata de sus obligaciones y deberes fundamentalmente, además de los requisitos para ser elegido como tal y sus limitaciones, analicemos algo de lo allí dispuesto:
En cuanto a sus requisitos, la ley no lo establece, por ello, al señalar solamente que el condominio será administrado por “…la persona natural o jurídica…”, debemos entender que se refiere a normas generales en cuanto a la capacidad, debe ser una persona que no se encuentre privada de la administración de sus bienes y en caso de persona juridica, debe estar la persona que ejerce la administracion facultada por los estatutos sociales a fin de ligar la eventual responsabilidad de a empresa con el condominio.
A quien corresponde su nombramiento es a la asamblea de copropietarios en asamblea ordinaria, por lo tanto, debemos entender que también puede hacerlo el comité, toda vez que a este ultimo ente le corresponden las facultades de la asamblea, salvo aquellas que corresponde tratar en asamblea extraordinaria, sin perjuicio de que a su nombramiento le siga una asamblea para su ratificación, si así el comité lo estableciere (Art. 21 de la Ley). En la asamblea que lo designe debe de constatarse un quórum de mayoría de los asistentes, sobre esto volveré en un articulo especial de las asambleas de copropietarios.
Frente a una edificación nueva, el propietario primer vendedor esta obligado a elaborar un reglamento, -esto como señalamos en un artículo anterior para acogerse al régimen de copropiedad-, debiendo estar debidamente inscrito como prohibición en el conservador respectivo. En esta situación, nos encontramos frente al primer administrador del condominio, el que en tal carácter será esencialmente provisorio, sin perjuicio de ser ratificado o removido, ya por el propietario primer vendedor o por los restantes que hubiesen adquirido ya el 75% de los Derechos del condominio, que no corresponden al total porcentual (necesariamente) por unidad sino por alícuota, que es precisamente el quórum para primera asamblea, aun y cuando, ya lo mencionamos a propósito de las citaciones, pudiera forzarse antes de aquello.
En caso de vacancia en el cargo de administrador, el presidente del comité deberá, asumir tal calidad hasta un nuevo nombramiento. También puede asumir la administración, si no hubiere tampoco comité, cualquier copropietario, quien podrá ejecutar por sí solo los actos urgentes de administración y conservación de los bienes comunes en el condominio, a este respecto rigen las normas generales sobre comunidad en cuanto a eventuales repeticiones en contra de los demás comuneros si debiese soportar perdidas en el ejercicio extraordinario de la función que naturalmente no le corresponde (repetir en lenguaje jurídico significa básicamente devolver o restituir).
El administrador permanecerá en ejercicio de sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, tal como lo establece el inciso final del Art. 22 de la Ley, requiriendo mayoría absoluta de sus asistentes.
Un vez operativa la administración, se vuelven exigibles sus obligaciones y deberes, de los cuales no queda excluido el primer administrador, el que normalmente nombrado por el propietario primer vendedor suele confundir en ocasiones su cargo como uno de mera estancia, cuando en realidad la ley no distingue a la administración de que se trate sino que establece sus deberes, derechos y obligaciones para la sola existencia del cargo.
Las facultades, derechos y obligaciones del administrador emanan de la ley y su reglamento, del reglamento interno de copropiedad, de la asamblea de copropietarios y el comité de administración. La ley señala en su “Art. 23 Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como; cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; ejecutar (LEY 19838Art. único, Nº 2 a) D.O. 22.11.2002) los actos de administración y conservación y los de carácter urgente…”,”… cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios…”, “…citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad…”
“El administrador o quien haga sus veces está (LEY 19838) facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas…”, “…A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento...”,”…El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión...”, esta es sin duda una de las obligaciones que mas roce produce al interior del condominio, suele suceder que no exista transparencia sobre el manejo de los fondos de la comunidad, de sus gastos y otras materias relevantes, un administrador ausente a quien no es posible solicitar información, recordemos que ante esta posibilidad, ya sea por desidia del administrador o del comité, cualquier copropietario, conforme al Art. 33 de la ley, puede recurrir al juez de policía local a efectos de que cite a una asamblea de copropietarios para este u otro fin, la que podrá celebrarse con los asistentes, concurrencia de un Notario y acordar las materias de que se hubiere referido la citación, tomando los acuerdos por la mayoría de los asistentes, ya que la ley se remite al Art. 654 del código de procedimiento civil, en cual permite la toma de acuerdos con la mayoría de asistentes, tal y como lo hace respecto de las citaciones a asambleas de socios en sociedades, la norma señala que podrá recurrirse a este medio si no existiese citación en los plazos establecidos en el reglamento o por si cualquier otro motivo no fuere posible reunir los quórum establecidos en la ley o el reglamento. Por ello entendemos que si no se han enajenado (lo que significa vendido y no, necesariamente, habitados) por cualquier causa el 75% de los derechos del condominio y la urgencia de acuerdos o asamblea lo haga pertinente.
“…Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.…”. También es frecuente la renuencia del administrador a exhibir la documentación, por ello puede solicitarse judicialmente como medida prejudicial o en un otrosi de la presentación que pide citación a la asamblea respectiva. “…Le corresponde también la contratación de seguro de incendio…” (Artículo 36 inciso 1º), esto siempre y cuando el copropietario no lo hiciere, caso en el cual el administrador procederá a la contratación a cuenta de este, formulándole el cobro de la prima correspondiente en la nomina de los gastos comunes, indicando el monto que corresponda.
En el caso de que se comprometiere la seguridad o conservación de un condominio, respecto de sus bienes comunes o de sus unidades, puede el administrador ingresar a la respectiva unidad en caso de emergencia, acompañado de un miembro del comité de administración, debe en general velar por la seguridad de las vías de acceso al condominio, en este mismo sentido puede adoptar o proponer medidas tendientes a resguardas la seguridad del condominio, velar por la iluminación del condominio.
Debe comunicar al comité de administración actos ilícitos o hechos que afecten o dañen a los bienes comunes del condominio.
En caso de atraso de pago en gastos comunes de algún copropietario en tres meses, consecutivos o no, puede ordenar el corte de suministro eléctrico.
Debe Citar a asamblea de copropietarios, personalmente o mediante carta certificada al domicilio que hubiere registrado los copropietarios, caso contrario se presumirá que poseen domicilio en la respectiva unidad.
En cuanto tiene la representación del condominio, lo hace también en la celebración de ciertos actos y contratos, ya sea la enajenación, arrendamiento o gravamen de bienes de dominio común.
Según el artículo 17 de la ley, puede proceder a realizar la consulta por escrito, de las materias que expresamente se permite acordar por esta vía, ya que hemos visto en muchas oportunidades que las “circulares” de la administración se vuelven frecuentes para consultar por el uso o no de la calefacción, cuestión que a nuestro juicio corresponde a asamblea extraordinaria, pues incide en el derecho de propiedad que asiste a los copropietarios, muchas veces administradores poco rigurosos establecen de la encuesta una orden y limitan el uso de calefacción u otros bienes comunes, lo que deriva con posterioridad en vías judiciales, ya en policía local por contravención al reglamento, ya en recursos de protección por atentar contra el derecho de propiedad, un buen administrador tiene claridad sobre las materias que esta vía permite regular y cuales no.
En las celebraciones de asamblea que deban reducirse a escritura publica sus acuerdos, es al administrador a quien corresponde, salvo que la asamblea facultare a otra persona expresamente para hacerlo.
El administrador preside la primera asamblea de copropietarios, salvo que la asamblea le entregue esta facultad a una persona distinta.
Existen también las atribuciones llamadas de orden administrativo estricto, entre esta encontramos la de llevar un de registro de copropietarios, con una nómina actualizada de los copropietarios con sus respectivos domicilios registrados, citaciones a los copropietarios a las asambleas, otorgar certificados de copropietario hábil, esto es, el estar al día en sus gastos comunes, cuestión importante para participación en asambleas y optar eventualmente e cargos de elección popular en el condominio. Debe también mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de los copropietarios, mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia, hospitales, clínicas y médicos, para casos de accidentes o urgencias.
Debe asimismo fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno, cuestión a la que nos referimos en un artículo anterior.
En la función de administración de las finanzas del condominio, debe confeccionar presupuestos estimativos, en tanto el reglamento lo establezca o permita, esto alude a presupuestos estimativos de gastos comunes por períodos anticipados, para facilitar su cobro, con el correspondiente ajuste al final del periodo sobre los efectivamente producidos.
Debe proceder a la apertura de una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro a nombre del condominio, le corresponde igualmente el cobro de los gastos comunes.
Esta obligado a rendir cuentas documentadas de su gestión, en los plazos y formas que le haya fijado el reglamento o el Comité de Administración, en el respectivo contrato que vinculo al condominio con los servicios de administración o el acta de la asamblea que lo designó. Existe también una rendición de carácter extraordinario, cada vez que lo solicite la asamblea o el Comité de Administración, también esta obligado al finalizar su gestión.
El Juez de Policía Local puede exigir al administrador, que someta a la aprobación de la asamblea la rendición de cuentas, fijándole un plazo para ello y en caso de infracción, proceder a la aplicación de multa respectiva.
Ahora, en cuanto a las limitaciones del administrador, digamos que no puede representar a ningún copropietario en las asambleas ni tampoco integrar el comité de administración, aun y cuando el administrador fuere un copropietario.
Respecto a las situaciones que pudieren derivar de una mala administración volveré la próxima semana analizando eventuales acciones en contra de una administración saliente, desde el punto de vista civil; juicio de cuentas y criminal; apropiación indebida o estafa.
Hasta pronto.

1 comentario:

Andres Giannini dijo...
Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.