La Asamblea de copropietarios , parte I

(Titulo II, Art 17º y ss Ley 19.537)

Es sin duda el órgano mas importante, pues en el recae la autoridad suprema, el corazón y cimiento de la copropiedad y su estructura, así se desprende del mismo Artículo 17º de la ley de Copropiedad, “…Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea…”, si pensamos en la estructura de un gobierno este órgano es un símil al poder constituyente, de aquí que esta institución sea la facultada para materias tan importantes como el cambio de destino de áreas o bienes comunes, enajenación de ellos, entre otras materias, contando claro, con los quórums establecidos en la ley para cada uno de los acuerdos. Puede también limitar o extender las facultades del comité o la administración, veamos entonces su naturaleza, formalidades, materias y facultades.
Esta conformada por los copropietarios y se rige por el principio de mayorías, por si o debidamente representados, suele utilizarse un formato de delegación simple, aun y cuando es conveniente cuando se trata de materias o sesiones que contemplen votaciones complejas o controvertidas, realizar la delegación mediante un documento privado autorizado ante notario.
Hay autores que señalan que su naturaleza jurídica es la de un sujeto de derecho con capacidad restringida en relación a otros sujetos de Derecho en el mundo jurídico, otros autores sostienen que se trata de un ente colectivo y no una persona jurídica al no tener reconocimiento por el estado, cuestión que a nuestro juicio no es correcta, pues, la constitución política de la república reconoce y ampara a los grupos intermedios de la sociedad, precisamente el caso de este fenómeno. Señalan además que es la voluntad colectiva, válidamente manifestada (al hablar de válidamente, se hace referencia a las formalidades previas de citación, de ejercicio y posteriores, esta ultimas eventuales) con fuerza obligatoria que permite vincular a los copropietarios e incluso a personas ajenas al condominio, representado este por el administrador, esto ultimo creemos nosotros que corresponde en realidad al principio de la autonomía de la voluntad, la fuerza de la autonomía privada que permite a las personas capaces actuar, disponer y crear actos obligatorios y vinculantes, siempre y cuando no estén prohibidos expresamente ni sea contrario a la moral y las buenas costumbre, esto claro con la salvedad que tiene fuerza vinculante con personas ajenas a la comunidad, lo cual en realidad no es tan exacto pues estas se obligan al estar en el espacio o al vincularse con la comunidad, es decir, al entrar en la esfera de protección de la comunidad.
Genéricamente asamblea se define como un órgano político en una organización que asume decisiones. En ocasiones asume total o parcialmente el poder legislativo y, a veces, todos los poderes posibles. Una asamblea se forma por muchas personas que pertenecen a la organización, están relacionadas o tienen el permiso explícito de la misma para participar. Muchas organizaciones democráticas tienen una asamblea como órgano máximo de decisión, como es el caso de las organizaciones sociales, sindicales, profesionales y, sobre todo, los estados. En la teoría anarquista se denominan asambleas a las reuniones donde todos los afectados por un determinado asunto o miembros de una misma organización pueden dar su opinión o decidir sobre un tema directamente y sin representantes (democracia directa). En este tipo de asambleas suele preferirse la decisión por consenso para llegar a acuerdos mínimos aceptables para todos los implicados y reservarse las votaciones para los casos en los que no hay acuerdo posible. La asamblea es la que aprueba las leyes. *Wikipedia.
En nuestro campo de interés y según la misma ley del ramo, las asambleas pueden ser clasificadas como ordinarias o extraordinarias, veamos brevemente la clasificación de cada una de ellas:

Asambleas ordinarias.

Las sesiones ordinarias son aquellas que se celebran en las oportunidades y con la periodicidad que determine el reglamento o la asamblea, sin nada se dice, la ley establece que deberá realizarse al menos una vez al año, en el mes de marzo (Art 20º Reglamento de la ley), donde además la administración deberá rendir cuenta documentada de su gestión de los últimos doce meses por lo cual, nada obsta a realizar cuantas la comunidad determine.
La asamblea ordinaria entonces, tendrá la periodicidad establecida en el reglamento interno de copropiedad, la ley solo establece un piso mínimo, establecida esta para la rendición de cuenta de la administración, pueden establecerse entonces cuantas asambleas la comunidad convoque, cada vez que lo exijan asuntos de ordinaria ocurrencia, las materias son de carácter general, todo lo que se relacione con los intereses de los copropietarios, acordando aquello que las votaciones pertinentes permitan, salvo aquellas materias de conocimiento exclusivo de asamblea extraordinaria como dispone el artículo 17 de la ley del ramo, relacionado este con el 20º del reglamento mismo cuerpo legal.
La citación puede indicar temas a tratar, lo cual no limita en caso alguno la discusión y eventual acuerdo sobre materias de interés general.

Asambleas extraordinarias.

Son precisamente establecidas para tratar temas de extraordinaria ocurrencia o bien aquellos de su conocimiento exclusivo según la propia ley.
Puede convocarlas el comité de administración (ver articulo sobre este órgano), pueden requerirlas también los copropietarios, siempre y cuando representen al menos el 15% de los Derechos del condominio (no confundir el porcentaje de derechos del condominio –alícuota, de acuerdo con el avalúo fiscal de la unidad- con los porcentajes del total de unidades en la comunidad) , La citación este tipo de asambleas debe señalar las materias a tratar, limitando a ellas la discusión y acuerdos o votaciones.
Si el reglamento estableciera periodicidad de asambleas ordinarias, no existe motivo en la ley que impida convocar una asamblea extraordinaria conjuntamente o a continuación de la primera.
La ley y el reglamento establecen materias de conocimiento exclusivo de asambleas extraordinarias; Art. 20º del reglamento de la ley de Copropiedad, “Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraordinarias:

1.- Modificación del reglamento de copropiedad.
2.- Cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deberá estar permitido por el respectivo instrumento de planificación territorial y el copropietario deberá obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de la Dirección de Obras Municipales.
3.- Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, señalando si se constituyen a título gratuito u oneroso.
4.- Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.- Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.

6.- Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto o se modifique la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria.
7.- Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.- Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
9.- Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.- Administración conjunta con otro u otros condominios y establecimiento de sub-administraciones en un mismo condominio.
También podrán ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios, firmada por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, las materias que de acuerdo al inciso precedente deban tratarse en sesión extraordinaria, con excepción de las señaladas en el número 1 cuando alteren los derechos en el condominio, y en los números 2, 3, 4, 5 y 6. La consulta por escrito se notificará a cada uno de los copropietarios en igual forma que la dispuesta en el artículo 21 de este reglamento para la citación a asamblea y deberá ser acompañada de los antecedentes que faciliten su comprensión, junto con el proyecto de acuerdo correspondiente, para su aceptación o rechazo por los copropietarios. La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los derechos en el condominio. El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio, si lo hubiere, debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la consulta ella no podrá renovarse antes de seis meses”
En el artículo citado encontramos una materia de sumo interés, cual es, la posibilidad de someter materias de conocimiento exclusivo de asambleas extraordinarias a consulta por escrito, esto presenta una gran innovación y acomodo con la modalidad de vida actual, el gran crecimiento inmobiliario, particularmente en altura viene a satisfacer una necesidad social de una nueva constitución familiar, cual es la familia nuclear, matrimonios en su mayoría jóvenes o jóvenes profesionales, que requieren de un espacio de comodidad para afrontar sus compromisos laborales y sociales en el vertiginoso ritmo actual, el complejo engranaje de participación de la copropiedad en el sistema de asambleas, muchas veces caracterizada por su bajo nivel de participación tiende a invadir un espacio personal de tiempo importante, muchas veces preferido para el descanso o la convivencia social, este sistema establece la posibilidad de participar en la toma de decisiones del condómino, sin la necesidad de participar presencialmente en ellas, al señalar la ley la posibilidad de consultar por escrito, creemos que por aplicación de principios de interpretación general se puede analogar este sistema a uno virtual en donde los copropietarios puedan participar de estas consultas vía mail o video conferencia, conocemos sistemas innovadores en este sentido en algunos condominios capitalinos con mucho éxito, logrando reducir el porcentaje de desinterés y motivando la participación en la organización de la copropiedad.

Normas comunes de citación, lugar de celebración y desarrollo de asambleas.

La ley es sumamente clara a este respecto, no distingue entre un tipo de asamblea u otro, por tanto las entendemos normas comunes de aplicación rigurosa.
El art. 18º de la ley establece la modalidad de citación, la cual debe ser hecha personalmente o mediante carta certificada.
Estas citaciones deben indicar el día y la hora, para primera y segunda citación, el lugar en donde se celebrara la asamblea que será en el condominio u otro lugar diverso que se determinare por la administración o el comité, siempre dentro de la comuna y debe realizarse con un plazo de antelación de 5 días y que no pase de 15.
La citación pueden realizarla el comité de administración, a través de su presidente, el administrador si el comité no lo hiciere, la citación debe ir dirigida al copropietario o al apoderado que sete pueda haber designado, al domicilio registrado en la oficina de administración, recordemos que es una de las obligaciones del administrador mantener una nomina actualizada de los copropietarios del condominio, y si no hubiere el copropietario o su apoderado o representante designado un domicilio distinto se entenderá que es tal aquel que le pertenece.
En el caso de las asambleas extraordinarias, también puede citar a asamblea un porcentaje equivalente al 15% de los Derechos del condominio.
Existe la posibilidad de que, según el inc. Final del Art 19º de la ley de copropiedad, “si no se reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme lo previsto en el articulo 33”, se acuda ante el Juzgado de Policía Local respectivo, acorde con el procedimiento que regla la tramitación ante los Juzgados de policía local contenido en la ley 18.287.
En este caso el Juez de Policía Local puede de citar a los copropietarios a una asamblea, cuando no lo hiciere el administrador o el presidente del Comité de Administración, a solicitud de cualquier copropietario, a esta convocatoria deberá asistir un Notario, a costa de la comunidad y se solucionan también problemas de asistencia con la remisión de la ley al Art. 654º del Código de Procedimiento Civil, que establece, a propósito de las citaciones sociales, la posibilidad de aprobar acuerdos con la mayoría presente, salvando con esto los quórum establecidos en al ley, cuestión recurrente al momento de intentar por la vía extrajudicial. Para esta citación, el administrador deberá, solicitado que sea por el Juez, poner a su disposición la nómina de los copropietarios del condominio en un plazo de 5 desde que se le fuere requerida, en caso de negativa del administrador a hacerlo, se expone a una multa de una a tres unidades tributarias mensuales, cual es la sanción general por infracción a esta ley.