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lunes, 2 de mayo de 2011

Siguientes Capitulos.


10.1 Ley de pisos.
A pesar de la fuerte influencia Francesa de nuestro código, nuestro legislador no se refirió al régimen legal de la copropiedad.
El fenómeno urbano como explicación a la existencia de la institución pareciera ser un elemento no considerado por Bello al haber omitido regular específicamente la materia.
Previo a esta ley se consideró la posibilidad de que la división por pisos se hiciera en base a la legislación vigente en vez de tratarlo en una norma específica.
Es a la Facultad de Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de Chile a quien se le encomienda el estudio de un proyecto de ley, se crea una comisión que es presidida por el profesor, Don Arturo Alessandri Rodríguez, entonces decano de la facultad de Derecho.
Finalmente, el día 31 de Julio de 1.937, se envía el proyecto sancionado por el Congreso Nacional al Presidente de la República, para ser publicada en el Diario Oficial con fecha de 16 de agosto de 1.937 , bajo el numero 6.071.
Entre las fuentes de estas leyes, podemos encontrar. La ley Belga de 1.924, la Italiana de 1.934, el proyecto de la Sociedad Francesa de Estudios Legislativos, Obras de Julliot y Cambrón, como también de los juristas italianos Visco y Peretti-Griva, interesante aporte tuvo la memoria de Prueba Don Sergio Undurraga Ossa, estudiante de Derecho, Universidad de Chile y también el proyecto ideado por Mario Silva Bascuñan.

10.2 Ley de Copropiedad Inmobiliaria Nº 19.537.

Esta norma aparece publicada el 16 de Diciembre de 1.997. Viene a salvar omisiones de la antigua norma y pretende la actualización del régimen a los nuevos tiempos y la proyección de la sociedad Chilena, “regula un régimen especial de propiedad inmobiliaria, con el objeto de establecer condominios integrados por inmuebles divididos en unidades sobre las cuales se puede constituir dominio exclusivo a favor de distintos propietarios, manteniendo uno o más bienes en el dominio común de todos ellos”, tal como lo establece el artículo 1º de la ley de copropiedad inmobiliaria.
El mensaje del presidente a la cámara de diputados señala los objetivos de la norma, los cuales se orientan a las nuevas realidades, responde al llamado aspecto dialogal de la norma legal, busca también facilitar la inversión de nuevos proyectos de inversión, armonizar el crecimiento urbano a las nuevas planificaciones y sin duda el aspecto más llamativo es la consagración de la idea del autogobierno, manifestación del principio de autonomía de la voluntad.
Es actualmente la ley que rige la materia en estudio y se analizará más adelante en profundidad.
11. Derechos al interior de la copropiedad.

Al interior de la institución de copropiedad son variados, podemos encontrar derechos en cuanto a la exigibilidad o representación de órganos al interior del condominio, derechos de carácter laboral, relacionados estos con el personal que presta servicios a la comunidad, pero dentro de las características de esta institución está la de ser un derecho de propiedad especial, de naturaleza excluyente y exclusivo a la vez, esta ultima particularidad es la que analizaremos a continuación.

11.1 Derechos sobre la unidad.

Unidad, o también cuota, se denomina a la porción fija, ideal y determinada o determinable, que cada comunero tiene sobre la cosa común. Señala la proporción, en que los comuneros han de gozar de los beneficios de la cosa, será el factor que se utilizará para calcular su proporción dentro de las cargas que le serán propias. Es además la cosa sobre la cual se tiene dominio exclusivo, permitiéndole al copropietario ejercer todas las facultades del derecho real de dominio, usar, gozar y disponer. En la práctica se compone de la unidad habitacional misma, departamento, casa, bodegas o estacionamientos. Esto se refiere al dominio exclusivo de cada copropietario sobre su unidad, sobre la cual es dueño absoluto, el porcentaje que importe esta unidad frente al total de la comunidad, determinara su porcentaje frente al derecho de propiedad compartido que se tiene sobre los bienes comunes, pertenecientes a la comunidad toda.
Además de los derechos consagrados en la ley y la legislación civil en cuanto derecho de propiedad, el copropietario queda amparado además por la acción constitucional de protección, toda vez que, el artículo 19º Nº 24 de nuestra carta constitucional lo protege como garantía fundamental.
En síntesis, sin perjuicio de lo contemplado para el capítulo IV de esta memoria, puede enajenar, gravar e hipotecar, operara respecto del bien de que es copropietario, la sucesión por causa de muerte, pudiendo también disponer testamentariamente de el, lo cual importa también los derechos que tenga sobre los bienes comunes, en tanto que como accesorios, siguen la suerte de lo principal.

11.2 Derechos sobre los bienes comunes.

Como adelantábamos páginas más atrás, sobre los bienes comunes existe un derecho de copropiedad de todos y cada uno de los distintos copropietarios participes del condominio, es un derecho cuotativo y esta cuota se determina en relación al avalúo fiscal de la unidad, esto generará la alícuota.
No existe facultad de disposición de un copropietario por sí solo, las cosas o bienes comunes pueden enajenarse previo acuerdo unánime de los comuneros, la facultad de disposición de un copropietario respecto de su unidad obliga a que su derecho cuotativo siga al nuevo propietario en caso de enajenación, pero jamás podrá un copropietario enajenar una cosa común por sí solo.
Cada copropietario tiene derechos de la misma naturaleza sobre los bienes comunes, reflejados en su porcentaje ideal de participación en el total de derechos del condominio.

11.3.- Derechos de los Terceros.

En esta situación se encuentran fundamentalmente meros tenedores, como los arrendatarios, quienes tendrán todos aquellos derechos que en tal calidad se les haya conferido por la convención o la ley en subsidio y los poseedores eventuales. En cuanto a su participación eventual en el condominio, la ley sostiene que para participar de los órganos o actividades al interior de la comunidad deben actuar facultados mediante una delegación del copropietario. Respecto de la participación de asambleas de copropietarios ocurre una particularidad, en cuanto nuestro legislador interpreta el silencio de la parte, en el sentido de que si nada se dice respecto del arrendatario para su asistencia, se entiende facultado para participar en ellas.
Por otra parte un mero tenedor de la unidad, frecuentemente un arrendatario, ocupa solo en tal calidad, limitándose a los derechos que se la han conferido, cuales serán normalmente solo aquellos que se les permite por un contrato de arrendamiento, regido por el contrato y por la ley especial sobre la materia, la número 18.101, consecuencialmente, la posibilidad de llegar a adquirir por prescripción le estará vedada, tanto respecto de la unidad como de la cosa común, cuestión ultima no aplicable según se concluyera en los capítulos anteriores. En relación a los poseedores sobre las unidades de dominio exlusivo, estos podrán llegar a adquirir por prescripción, ya sea ordinaria o extraordinaria, lo cual llevara consecuencial y no directamente el dominio porcentual y compartido sobre los bienes comunes, cual tendrá la calidad de accesorio al derecho único sobre la unidad.

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