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viernes, 22 de julio de 2011

Ok.

12. Estructura de la Copropiedad, órganos.

La copropiedad se organiza en base a órganos con funciones y atribuciones específicas, la particularidad va dada en tanto que, dando aplicación a la autonomía de la voluntad y al principio de autogobierno de las comunidades, las atribuciones y facultades pueden alterarse por acuerdo de los comuneros, cumpliendo, claro, los quórums establecidos en la ley, ello se analizará más adelante.

Tres son los órganos fundamentales; La asamblea de copropietarios, la administración y el comité de administración. La asamblea es el órgano deliberante y supremo en la legislación de copropiedad, el comité de administración, conformado por copropietarios o sus cónyuges, es el órgano que representa a la comunidad, puede incluso ejecutar actos de administración y más aun, asumir la administración en caso de vacancia por medio de su presidente, tiene a cargo la fiscalización de la administración, el cumplimiento de la ley, la confección de las actas del comité, que dan cuenta de sus sesiones, acuerdos y las asambleas del condominio y la elaboración del plan de emergencia ante siniestros, PES, entre otras.

La administración resulta ser el órgano de representación del condominio y puede ser una persona natural o jurídica, copropietario o ajeno a la comunidad.

Existen también otros órganos como pueden ser juntas revisoras de cuentas u otros que los copropietarios acuerdan según sus necesidades.

12.1 El copropietario como ente individual.

El copropietario, que puede ser una persona natural o jurídica, tendrá derecho a gozar de todas las facultades del dominio sobre su unidad, pues, a ese respecto su derecho es exclusivo, tal calidad lo habilita para participar en las decisiones de la comunidad al interior de las asambleas o a optar a cargos de elección popular en el condominio, para ambas requiere siempre tener la calidad de hábil, cual es, mantener su aporte a las expensas comunes al día que demuestran mediante un certificado que deberá extender la administración a su solicitud.

Respecto de los bienes comunes, tendrá un derecho de igual naturaleza que el resto de la comunidad, puede ejercer este derecho de uso con las limitaciones del reglamento, la ley y el derecho del resto de los comuneros.

Tiene también obligaciones, dentro de ellas la más importante que resulta ser su contribución al gasto común de la comunidad, en proporción a su alícuota.

12.2 La asamblea.

Es el órgano supremo de la copropiedad, __ está facultado para tomar acuerdos de distinta índole, tanto aquellos de regular ocurrencia como también decisiones mas trascendentes para el condominio como por ejemplo, la enajenación de un bien común, en cualquier caso, habrá que estarse al tipo de acuerdo que determinara finalmente la celebración de la asamblea que corresponda, sea esta ordinaria o extraordinaria.

Por lo pronto, baste señalar que es, sin duda, el órgano más importante de la copropiedad, por cuanto en su funcionamiento y operatividad se maximiza el principio de autonomía de la voluntad, la idea de autogobierno. Trataremos en detalle estas materias en capítulos posteriores.

12.4 La administración.

Es uno de los Órganos de administración al interior de la copropiedad inmobiliaria, conjuntamente con el comité y la asamblea conforma los entes ejecutivo, resolutorio y representativo de esta institución de la copropiedad.

Se han dado innumerables definiciones doctrinarias, a nosotros nos parece acertada la propuesta por el Abogado J. Miguel Figueroa, quien en su texto de la Copropiedad Inmobiliaria lo señala como “aquella persona natural o jurídica, interesada o extraña, designada por la asamblea de copropietarios, al cual le corresponden el cuidado de los bienes de dominio común y la ejecución de los actos de administración y conservación de tales bienes, conforme a las normas legales, reglamento de copropiedad, acuerdos de la asamblea de copropietarios y el comité de administración”[1].

Es, en definitiva, un mandatario de la comunidad, con responsabilidades y facultades claramente establecidas en la ley, con un apartado especial que lo trata.

12.3. Otros órganos.

Además de los órganos señalados, pueden existir otros tantos como la comunidad decidió, por ejemplo comité de revisión de cuentas de ornato y mantención, de mediación al interior del condominio, etc.

En la normativa anterior a la actual, la llamada “Ley de Copropiedad Horizontal”, se establecía un órgano denominado “Junta de Vigilancia”[2]. La nueva legislación lo sustituyo por el actual comité de administración, el cual tiene elementos casi idénticos, lo señalamos pues por hábito suele establecerse igualmente en la mayoría de las comunidades, como también se mantiene la denominación, indistintamente con la de comité de administración.

13. Término de la Copropiedad.

La ley 19.337, sobre copropiedad inmobiliaria trata esta materia en el Título III, “De la seguridad del condominio y del término o modificación de la copropiedad inmobiliaria”.

En el artículo 37 de la ley dispone como única causal de término de la copropiedad inmobiliaria el dejar sin efecto la resolución que declaró acogido el condominio al régimen de copropiedad, sin embargo, en mismo artículo señala “Si la municipalidad decretase la demolición de un condominio, de conformidad a la legislación vigente en la materia, la asamblea de copropietarios, reunida en asamblea extraordinaria, acordará su proceder futuro”, con ello es posible determinar que la demolición puede poner término a la copropiedad.

Sin perjuicio de lo anterior, la copropiedad también puede terminar por la desafectación del régimen de copropiedad, en efecto, la asamblea de copropietarios, podrá solicitar al Director de Obras Municipales que deje sin efecto la resolución que declara acogido a un inmueble al régimen de copropiedad inmobiliaria. A esta causal podemos llamarle convencional y administrativa, pues, la voluntad de los copropietarios está tomada y se somete a decisión de la autoridad.

El Director de Obras Municipales tiene un plazo de treinta días corridos para pronunciarse respecto de la solicitud, contados desde la fecha de presentación de la misma.

En caso de acogerse la solicitud, se formara una comunidad, regida esta vez por las normas del derecho común.

Existe la posibilidad de que el condominio sea demolido, dicha circunstancia puede

ser decretada por el alcalde, a petición del Director de Obras Municipales, por el Secretario Regional de Vivienda y Urbanismo, si fuese necesario, puede paralizar y demoler parcial o totalmente las obras que se ejecuten en contravención a los planos reguladores o sin haber obtenido el correspondiente permiso municipal, ello con el solo informe del Director de Obras Municipales respectivo, entre las causales están las de haberse ejecutado obras que contravengan la ley general de urbanismo y construcción, obras ejecutadas en bienes de uso público sin autorización, obras que no garanticen o atenten contra la seguridad o salubridad públicas, obras construidas en terrenos declarados de utilidad pública, sin embargo, se permite la alteración del inmueble o construcción, debiendo el propietario renunciar a toda indemnización, mediante escritura pública.

Si la demolición fuere ordenada por la Municipalidad, la asamblea de copropietarios, en sesión extraordinaria, decidirá su proceder futuro, pudiendo entonces mantener la existencia del régimen o pedir su extinción, lo cual dependerá de la magnitud de la demolición.

La copropiedad se termina también por la destrucción del condominio, esta a diferencia de la causal anterior no supone participación de autoridad alguna. La destrucción puede devenir de un acto de la naturaleza o de un acto del hombre, como un terremoto o un atentado, por ejemplo. Si la destrucción es parcial, los copropietarios pueden decidir continuar con el régimen respecto de aquella parte que permanece o bien acordar su término.

Otra causal de término de la copropiedad es aquella que se produce por la reunión de todas las unidades por una sola persona, ya que la copropiedad inmobiliaria supone pluralidad de copropietarios.



[1] Ob. cit. “La copropiedad Inmobiliaria”, Segunda Edición

[2] Art. 6º Decreto supremo 695

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