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lunes, 30 de marzo de 2009

Sobre el Comité de Administración


En el contexto de la copropiedad inmobiliaria, previo a entrar al comité de administración como órgano resolutivo, es útil iniciar el tema teniendo claro lo relativo a la administración de los condominios, así, la ley del ramo, en su titulo II, “de la administración de los condominios” trata sobre los órganos de administración que son básicamente 3; 1.-La asamblea de copropietarios, ordinarias y extraordinarias 2.- El comité de administración y 3.- La administración.
La asamblea de copropietarios es el órgano supremo y fundamental de la comunidad, se conforma por copropietarios, se rige por el principio de la democracia de mayorías, a este órgano,- creemos y concordamos con Don Juan Manuel Cartagena-, no corresponde considerarlo como una persona jurídica, amen de la ya larga y poco práctica discusión doctrinaria sobre la materia, mas bien nos parece que debe de entenderse como un ente colectivo, una agrupación que responde al principio del autogobierno, sustentado en la base constitucional de la protección y subsidio de los grupos intermedios de la sociedad, como también el derecho de reunión, de igual rango normativo (Art. 1º, Art. 19 º Nº 13, 23 Constitución Politica de la Republica).
-Según el inc. 3º del Art.17 las asambleas se clasifican en ordinarias y extraordinarias, las primeras al menos celebradas una vez al año las segundas cada vez que lo requieran las necesidades del condominio, las materias a tratar en cada una de ellas, así como los quórum para acuerdos son específicos y tratados en detalle en el artículo señalado.-
La citación a asambleas debe de realizarse con anticipaciones mínimas, y mediante carta certificada o personalmente (Art. 18 L. Comunidades), esto es de suma importancia, ya que puede llegar a ser causal de nulidad de una asamblea y sus acuerdos si la citación y la convocatoria no se han realizado conforme a Derecho, esto se complementa con lo dispuesto en el Código Civil, “Art. 1681. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato…”, por lo que es conveniente tener presente este punto y especial cuidado con ello.
Señalado lo anterior, pasemos ahora a revisar lo dispuesto en la norma sobre el Comité de Administración; -a este órgano de carácter resolutivo, le corresponden las facultades de representación de la asamblea, salvo de aquellas que corresponde tratar en asambleas extraordinarias-, tiene, entre otras funciones, la de imponer las multas (debidamente autorizadas y contempladas en el reglamento), dictar normas de buen funcionamiento, de orden y convivencia al interior del condominio, como también cargas importantes como las de velar por el cumplimiento de la ley en general y el reglamento en particular, regular la actuación de la administración, elaborar un Plan de Emergencia ante Siniestros, sirven en general de puente entre las inquietudes o requerimientos de los copropietarios, individualmente o reunidos en asamblea, y la administración.
En el marco normativo anterior (D.S. 695) existía una “junta de vigilancia”, reemplazada hoy por el comité de administración, denominación actual que mantiene las características del ente anterior.
“Artículo 21 (Ley 19.537).- La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria. El Comité de Administración durará en sus funciones el período que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité. Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y, b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad. Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.”
Analicemos, a la luz del artículo 21 de la ley de Copropiedad, al órgano en estudio;
En cuanto a su designación: La ley la entrega a la primera sesión de asamblea de copropietarios la tarea de designar uno, respecto del periodo que antecede a la celebración de la primera asamblea la ley nada dice, por ello no existe restricción en que el propietario primer vendedor, asuma la composición del órgano a través de sus representantes legales, caso en el cual deben de ser de aquellas representaciones que importen facultad de administración o mandato general del mismo tenor, así, a la primera asamblea, estos representantes podrán continuar en sus funciones si así la asamblea lo determinare o bien ceder los cargos a las personas naturales. Es materia propia de asamblea ordinaria (1ª citación; 60% de Dº y en 2ª citación basta con los Dº asistentes).
Es de suma importancia el punto señalado anteriormente, pues es muy frecuente el hecho de que el propietario primer vendedor, generalmente una inmobiliaria, componga el comité de administración, hasta la celebración de la primera asamblea, de entre sus representantes con facultades de administración, lo que no tiene mas restricción que el numero de integrantes, un mínimo de tres, y el periodo de funciones, que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de una eventual reelección por igual periodo. Esta situación suele presentar problemas para los copropietarios, pues el órgano llamado a mediar entre los comuneros y la administración resulta ser no una persona natural, sino una persona jurídica que, aun teniendo la obligación de velar por la comunidad toda, tiende, naturalmente, a la protección de sus propios intereses, aun y cuando pudieran confundirse cuando no exista mas propietario que ella en un comienzo. Paralelamente debemos tener en cuenta que el propietario primer vendedor, en uso de sus facultades, al redactar el reglamento de copropiedad debe designar un administrador, el cual se mantendrá en su cargo hasta la celebración de la primera asamblea de copropietarios, momento en que con su cargo a disposición rendirá cuenta, pudiendo ser reelegido o reemplazado, recordemos ahora que la celebración de asamblea debe tener lugar una vez enajenado (vendido, no necesariamente habitado) el 75% de Derechos (derechos calculados en baso a la alícuota, no equivale-necesariamente- al numero de unidades en relación al total) o bien con la periodicidad que determinare el reglamento, la ley exige citación a asamblea a lo menos una vez al año (marzo) para rendición de cuenta documentada de la administración, en caso de que no se alcanzare el porcentaje, la cuenta se rendirá ante el comité de administración “provisorio” que representa los intereses mayoritarios, los del propietario primer vendedor, quien aprobará o rechazará la cuenta rendida.
Es importante detenerse un momento en este punto, pues en la práctica hemos visto como es aquí donde se generan muchos de los problemas de los copropietarios en este fenómeno inmobiliario, suelen presentarse inconvenientes en los primeros meses de vida de una edificación o construcción, como por ejemplo, problemas de terminaciones, irregularidad de cobro de gasto común o fluctuabilidad irregular en los montos cargados a los copropietarios, principalmente por mantenciones o reparaciones (recordemos que estamos frente a viviendas nuevas, existen garantías y periodos a cargo exclusivo del propietario primer vendedor), por una parte existen las inquietudes de copropietarios, por otra la obligación de dar respuesta del propietario primer vendedor (concepto tratado por la ley de calidad de la construcción 19.472 y ley 20.016), el órgano encargado de mediar entre los copropietarios y la administración es el comité; si existiere ,estaría conformado por el mismo propietario primer vendedor, el órgano que representa extra judicial y judicialmente a la comunidad es la administración; nombrada por el propietario primer vendedor; suele suceder que la administración no entregue respuestas a los comuneros ni sea tampoco el comité provisorio quien actúe a favor del afectado. Sin embargo la ley no hace distinción entre comité de administración provisorio o definitivo, por lo que las obligaciones del reglamento y la ley son aplicables al comité, cualquiera que sea su denominación temporal, por lo tanto es posible recurrir al juzgado de policía local en caso de que no cumpla sus funciones o no responda a las inquietudes de los copropietarios. Ante esto, las inmobiliarias suelen tratar de sacar de la esfera de conocimiento de estos juzgados las alegaciones de los copropietarios mediante la institución procesal de las excepciones (Art. 464 Código de Procedimiento Civil), señalando que la ley de copropiedad en su Art. 33 sostiene que. º”… Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio…”,existe un aforismo jurídico que reza; “cuando el legislador no distingue, no es licito al interprete distinguir”, por lo tanto el comité de administración, por muy provisorio que sea debe cumplir sus obligaciones en cuanto órgano, y por mucho que fuere conformado por el propietario primer vendedor, este también tiene la calidad de copropietario, no se refiere la ley exclusivamente a conflictos entre copropietarios y administración sino también a contiendas entre copropietarios, precisamente el caso; copropietario natural versus propietario persona jurídica, legalmente representada.
Trataremos en extenso este tema en el futuro al hablar sobre procedimiento en policía local a propósito de la copropiedad inmobiliaria.
Para una adecuada toma de decisiones, el artículo 24 del reglamento de la ley (DL 46 de 1998), autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido por tres miembros titulares es recomendable integrar el órgano por un numero superior al mínimo, siempre en impar por el tema de los votos, la practica nos ha demostrado que un total de cinco miembros resulta conveniente, toda vez que además la ley establece que sus acuerdos se adoptaran por la mitad mas uno de sus miembros, lo que se facilita si se supera la composición mínima legal, pudiendo existir también miembros suplentes para casos de ausencia eventual de sus titulares.
La norma señala que durarán en sus funciones un máximo de tres años, sin perjuicio de reelección indefinida de sus miembros o su totalidad, lo que dependerá de la mantención de la confianza de la asamblea y su desempeño. Al ser este un cargo sin remuneración y por el contrario cargado de ingratitud, pues el comité de administración es, normalmente, el órgano que entra en conflicto con la administración o con copropietarios poco respetuosos de la ley o el reglamento, no encuentra mucha demanda entre los comuneros, sin embargo existen experiencias en que se ha acordado remunerar el cargo, (lo cual al no estar prohibido por la ley queda entregado a la voluntad de la asamblea) obteniendo con esto importantes ventajas en su funcionamiento y nivel de compromiso.
A propósito del nombramiento de sus miembros, la ley y el reglamento (Art. 21 Ley Copropiedad, Art. 24 del reglamento de copropiedad, DL 46) señalan que podrán componerlo: 1.-Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o su cónyuge, independiente del régimen patrimonial que se hubiese pactado en el contrato de matrimonio (sociedad conyugal, separación total o parcial de bienes, participación en los gananciales); 2.-Los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio, (que se les haya otorgado con anterioridad a su nombramiento un mandato general de administración); 3.- El arrendatario u ocupante del inmueble no puede asumir cargos o representaciones de larga data o duración, como lo es el cargo de miembro del comité, la ley es clara al señalar la restricción para acceder al cargo, en su Art. 20º “…solo”, no menciona a quienes ostentan este titulo, por lo que solo podrán concurrir a asambleas en representación del propietario y en los casos señalados en la ley.
La ley señala además que solo podrán acceder a cargos de representación aquellos propietarios hábiles, serán tales quienes acrediten estar al día en sus gastos comunes mediante certificado extendido al efecto por la administración. A este respecto, nos parece prudente referirnos a aquellos casos en que copropietarios hayan puesto en conocimiento del juzgado de policía local competente materias relativas a los gastos comunes (encontrándose aun impagos a espera del pronunciamiento judicial), como sucedió en la especie en un caso reciente en la comuna de Recoleta, en el cual un copropietario considero excesivas las multas impuestas, (las que se imputan como gasto común para todos los efectos) además de ilegales, por lo que recurrió, conforme al Art. 33 de la ley, al juzgado competente, ante esto se inicio un procedimiento infraccional, durante el cual se citó a una asamblea de copropietarios para elección de comité de administración, negándosele a este comunero la posibilidad de acceder al órgano de administración alegando que no ostentaba la calidad de hábil, cuestión que se hizo presente al tribunal, finalmente al fallarse la denuncia interpuesta se declararon ilegales los acuerdos del comité que autorizaba las multas impuestas, se anularon los acuerdos por lo que debió de repetirse la asamblea. A raíz de esto, aconsejamos, que en situaciones similares, previo a la celebración de la asamblea y pendiente un procedimiento en policía local, se solicite formalmente al Magistrado que este conociendo del asunto se le autorice a comparecer a la asamblea como “propietario hábil” atendidas las especiales circunstancias, lo que dependerá de la materia objeto de la infracción y al criterio (lamentablemente tan dispar) del tribunal.


Hasta ahora tenemos:
1.- El Comité es designado por la primera asamblea o conformado por el propietario primer vendedor, hasta la primera asamblea que ratifica o selecciona un nuevo órgano.
2.- Conformado por, a lo menos, tres miembros-propietarios naturales (o sus cónyuges) o jurídicos, representados legalmente (con mandato general de administración).
3.- Calidad de hábil.
4.- Acuerdos por la mayoría mas uno de sus miembros.
5.- Representan a la asamblea (salvo en aquello que deba de ser tratado en asamblea extraordinaria) con todas sus facultades.
6.- Están facultados para generar directrices de orden, convivencia y administración al interior del condominio.
Respecto de la presidencia, la ley señala que corresponde determinarla a la asamblea o al mismo comité (Art. 21 Ley comunidades), algunas de sus obligaciones propias son: Representación de la asamblea de copropietarios en la celebración de actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común, según dispone el artículo 14 inciso 4º de la ley de copropiedad, tiene la obligación de firmar las consultas que se hagan por escrito a los comuneros, El administrador y el comité de administración deben suscribir las escrituras públicas a que hayan sido reducidos los acuerdos, según lo señala el artículo 17 inciso final de la ley de copropiedad, El comité de administración, a través de su presidente, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, con 5 días mínimos de antelación y con un máximo que no supere los 15 días, El presidente del comité de administración preside las asambleas ordinarias y extraordinarias que se celebren, si se trata de la primera asamblea, será presidida por el administrador -si lo hubiere-, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo, De conformidad al artículo 26 de la ley de copropiedad, el presidente del comité de administración, previo acuerdo adoptado en asamblea ordinaria o extraordinaria, puede facultarlo a suscribir los convenios en que se acuerde la administración conjunta de dos o más condominios, Puede el presidente del comité de administración ejercer la administración del condominio a falta de designación de administrador, como lo dispone artículo 22 de la ley, en relación con el artículo 25 inciso 2º de su reglamento.
A efectos de remover al comité en su conjunto o alguno de sus miembros, la ley dispone que corresponderá a una asamblea extraordinaria su decisión, (1ª citación con, al menos el 80% de los Dº del condominio, en 2ª citación, un mínimo de 60% de los derechos en el condominio) y el acuerdo para la remoción, deberá tomarse con una votación del 75% de los Dº asistentes.
Pasemos a revisar ahora las funciones, en cuanto obligaciones y facultades, del comité de administración, las cuales se originan en: 1.-La ley. ( de carácter imperativo), 2.-Disposición del reglamento de copropiedad (explicita o implícita), 3.- Delegación de facultades de la asamblea. De aquí podemos desglosar aquellas atribuciones excluidas del conocimiento del órgano, por cuanto pertenecen, por mandato legal, a la asamblea extraordinaria de copropietarios (“…excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria…”), las cuales son: Modificación del reglamento de copropiedad, Cambio de destino de las unidades del condominio, Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, Enajenación o arrendamiento de bienes de domino común o la constitución de gravámenes sobre ellos, Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación en el condominio, Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo, Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración, Gastos e inversiones extraordinarias que exceden, en un período de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, Administración conjunta de dos o más condominios, y establecer subadministraciones en un mismo condominio, Determinación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el objeto de formar e incrementar el fondo común de reserva, Mantención, modificación o sustitución del primer reglamento de copropiedad, Aprobación de planes de emergencia ante siniestros, Determinación del destino del condominio cuando la Municipalidad decrete su demolición, de conformidad a la legislación vigente, Modificación de la presunción establecida en el artículo 49 inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria respecto a los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su entrada en vigencia, Aplicación de multas. Ahora en cuanto puede el órgano: El comité de administración puede dictar normas relativas a la facilitación del buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas, o modificadas por la asamblea de copropietarios, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 21 de la ley de copropiedad, El comité de administración puede autorizar al administrador el corte del suministro eléctrico, o que éste requiera la suspensión de dicho servicio, respecto de aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o no (la practica nos muestra la pugna entre normas, en cuanto a la presentación frecuente de recursos de protección en contra de esta facultad, que termina finalmente a favor de la norma constitucional y la norma de rango legal de la ley de copropiedad), Aprobación de presupuestos estimativos de gastos comunes, Depósito de los fondos de reserva ( Artículo 7º inciso 2º de la ley de copropiedad), El comité de administración, al igual que la asamblea, pueden acordar que las sesiones se celebren en otros lugares que no sean las dependencias del condominio (Art. 18 inciso 2º de la ley), El comité de administración tiene la facultad de ejecutar los acuerdos adoptados en asambleas, sin perjuicio de que sea la misma asamblea quien designe a otros copropietarios para estos efectos (Art. 20 inciso 4º), Firmar las actas de los acuerdos de la asamblea, tiene la posibilidad de actuar en la cuenta corriente o de ahorro que mantenga la comunidad (Art. 23 inciso 3º), El comité de administración o el administrador pueden requerir a las entidades respectivas la apertura de una cuenta corriente o de ahorro a nombre del respectivo condominio, el nombre de la o las personas habilitadas (Art. 23 inciso 3º de la ley de copropiedad), El comité de administración puede solicitarle al administrador la rendición de cuenta documentada de su administración (Art. 23 inciso 4º). La copia del acta de la asamblea en que se acuerdan gastos comunes, tiene mérito ejecutivo (Art. 27 y 16 ley de comunidades), El comité de administración tiene la obligación, aun cuando existen quienes sostienen que corresponde a una facultad (discusión mas bien de sede penal, postergada en extenso para otro articulo), dentro de los 3 meses siguientes a la ocurrencia del hecho que revista caracteres de infracción, de denunciar las infracciones ante el Juzgado de Policía Local competente (Art. 32), El comité de administración tiene la obligación de confeccionar un plan de emergencia ante siniestros (PES, Art. 36), lo cual requiere aprobación de asamblea extraordinaria, en el plazo de los primeros tres meses contados desde su nombramiento, El comité de administración tiene la facultad de fijar un plazo al copropietario renuente en efectuar reparaciones de desperfectos al interior de su unidad, que puedan producir daño en otras unidades o en bienes comunes, Es una obligación del comité de administración y del administrador del condominio de mantener en perfecto estado de conservación los ductos colectivos de evacuación de gases, producto de la combustión y las instalaciones de gas de propiedad común de los edificios, todo ello de conformidad a las normas dictadas por la Superintendencia de electricidad y combustibles (ultima modificación a a la ley de copropiedad).
Recordemos también que la ley de copropiedad dispone que en un condominio debe de existir un reglamento de copropiedad, que entre otros fines debe fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.
Por ultimo, sepamos que cualquiera de los miembros del comité de administración puede; reducir a escritura pública del acta de nombramiento de administrador, Actuar en cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro que mantenga la comunidad, Ingresar forzadamente a una unidad en caso de que ella comprometa la seguridad del condominio, sea respecto bienes comunes o unidades.
Son estas entonces las materias que deben de conocerse para el normal funcionamiento del comité de administración en cuanto órgano, vemos que tan importante es este ente dentro de la institución de la copropiedad inmobiliaria. Una comunidad organizada con un comité establecido y funcionando a favor de los intereses de la comunidad pueden marcar la diferencia entre una buena convivencia y un dolor de cabeza.







*Op. Cit.

1 comentario:

Javier dijo...

Hola,

Tengo una situación especial. En mi condominio se llegó a un acuerdo con la inmobiliaria de cedernos a los propietarios el comité de administración antes de llegar al 75% de departamentos enajenados. Que ocurre en ese caso?
¿Podríamos tomar nosotros como propietarios el control legalmente ?