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Capítulo I
Generalidades.

1.- Concepto:

La palabra comunidad tiene su origen en el término latino communĭtas. El concepto hace referencia a la cualidad de común, por lo que permite definir a distintos tipos de conjuntos, como por ejemplo, las personas que forman parte de un pueblo, región o nación, de las naciones que se encuentran unidas por acuerdos políticos y económicos (como la Comunidad Europea o el Mercosur), o de personas vinculadas por intereses comunes (como la comunidad católica). Según su definición de diccionario, comunidad es Conjunto de personas que viven juntas bajo ciertas reglas o que tienen los mismos intereses o características.
En tal sentido, basta agrupar a un número determinado de personas en torno a una idea, creencias, espacios territoriales o una cosa que les sea en común por diversas y numerosas causas posibles, una de ellas origina, precisamente, del derecho, y es así como se ha tratado como una institución particular denominada cuasicontrato cuando no media un acuerdo de voluntad entre sus participes, mediando voluntad en cambio estaríamos frente a un contrato y en este caso hay posibilidades de encontrarlos de varios tipos, comunidad como género y sus derivaciones como especie. De entre los tipos de comunidad encontramos las sociedades comerciales o civiles en el campo del derecho o la copropiedad, también como un tipo de comunidad, en ambos casos media siempre, acuerdo de voluntades, en cambio en una comunidad hereditaria se requiere la ocurrencia de un hecho, cual es, la muerte del causante, sin que sea relevante la voluntad de los comuneros para su nacimiento.
En materia Jurídica, siguiendo al Profesor Pescio Vargas, la comunidad es “la pluralidad de sujetos que son simultáneamente titulares de un mismo derecho y que recae sobre una sola y misma cosa”.
Tiene, sin embargo, definición legal, esta la encontramos en el artículo 2.304 del Código Civil que, siguiendo a Pothier, dispone: “La comunidad es una cosa universal o singular, entre dos o más personas sin que ninguna de ellas haya contratado sociedad o celebrado otra convención relativa a la misma cosa, es una especie de cuasicontrato” , definición discutida que no entrega concepto alguno de comunidad, sino que se remite a su naturaleza jurídica, pero que nos entrega un dato importante, cual es la existencia de derechos de dos o más personas sobre una misma cosa, sin que intervenga su voluntad, si el derecho de sujeto plural es el dominio, toma el nombre de copropiedad o condominio, manifestándose la relación de género y especie.
Para la existencia de comunidad entonces se requiere que participen a un mismo tiempo varias personas como titulares del derecho de dominio, las que bien pueden ser personas naturales y/o jurídicas, el cual recae sobre una sola y misma cosa, la que puede ser universal o singular. Esto aclara que no puede existir comunidad si las personas son dueñas de partes especificas de una cosa, como sucede por ejemplo con “El terreno contiguo a una finca propia de uno de los cónyuges, y adquirido por él durante el matrimonio a cualquier título que lo haga comunicable según el artículo 1725, se entenderá pertenecer a la sociedad; a menos que con él y la antigua finca se haya formado una heredad o edificio de que el terreno últimamente adquirido no pueda desmembrarse sin daño; pues entonces la sociedad y el dicho cónyuge serán condueños del todo, a prorrata de los respectivos valores al tiempo de la incorporación”, tal como lo dispone el artículo 1.728 del código civil.
Con todo, como se verá más adelante, en la ley de copropiedad se genera una interesante dualidad, cual es, propiedad exclusiva sobre la unidad y comunidad sobre espacios o bienes comunes.
La idea de comunidad entraña limitación de los participes entre si, en el sentido de ser cada uno posee el mismo y único derecho sobre un mismo bien común, limitado por el derecho que les compete a los participes de la comunidad por igual, de aquí que se generen obligaciones especiales que armonizan la existencia misma de comunidad entre ellos.


2.- Tratamiento en la legislación Chilena.

En nuestra legislación se trata la comunidad en el libro IV, titulo XXXIV, “De los Cuasicontratos” del código civil, título que desde ya importa discusión en la doctrina, y la define como aquellas instituciones que generan o crean obligaciones, una especie de cuasicontrato, sin perjuicio de encontrar en el otras disposiciones que se refieren también a especiales casos de comunidad, como sucede por ejemplo con la comunidad quedada a la disolución de la sociedad conyugal. Existen igualmente mas normas también a propósito de la comunidad hereditaria. Por su parte, en el Código de Comercio es posible encontrar normas relativas a la copropiedad sobre naves, así lo expresa el artículo 837 que dispone que “La copropiedad de naves no constituye una sociedad, sino una comunidad que se rige por las normas del derecho común”.
Sin perjuicio de lo anterior, podemos advertir que existen tipos de comunidad en que si media voluntad entre los participes y otras en que no la hay, debemos decir entonces que la comunidad puede ser tanto contractual como extracontractual, en efecto, puede nacer sin que exista convención alguna entre los comuneros, como en el caso de heredar varias personas de un mismo causante o adquirir varios legatarios una misma cosa. Aquí, ha sido la voluntad del legislador o del causante la que ha dado origen a la comunidad.
También puede nacer la comunidad de un contrato, no un "contrato de comunidad", sino de una convención o contrato que pone a las partes en posesión de una cosa. Por ejemplo, al comprar varias personas un bien determinado; o al adquirir una persona la cuota de un comunero; o al pactarse entre los cónyuges separación total de bienes y no liquidar los bienes adquiridos durante la vigencia de la sociedad conyugal.
A diferencia de lo que acontece tratándose de la sociedad como contrato propiamente tal, la comunidad no es una persona jurídica; carece de un patrimonio propio, perteneciendo los bienes en común a los comuneros proindiviso.
Debemos tener presente que el derecho de los comuneros sobre los bienes proindiviso o comunes, debe ser de la misma naturaleza, o dueños o todos usufructuarios, por ello, no hay comunidad entre el nudo propietario y el usufructuario, porque sus derechos son de distinta naturaleza, aun y cuando recaen sobre una misma cosa.
A su vez, por ser el derecho de los comuneros de la misma naturaleza, su ejercicio estará limitado por el derecho de los restantes partícipes.
Dispone el art. 2305 del código civil, que el derecho de cada uno de los comuneros sobre la cosa común es el mismo que el de los socios en el haber social. No quiere indicar con ello el legislador que la comunidad, en cuanto a su naturaleza jurídica, se asimile a la sociedad, sino que las facultades de los comuneros serán las mismas de que gozan los socios en el uso, goce y administración de los bienes comunes.
Nuestro código sigue el esquema de la comunidad romana, aquí, cada uno de los copropietarios tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido, tienen libertad para adoptar los acuerdos convenientes para regular esa situación de copropiedad. Pueden incluso determinar que se extinga esa copropiedad mediante la división de la cosa común, se concibe como una situación transitoria.
En otras legislaciones existe la posibilidad de elección entre otros regímenes de copropiedad, como por ejemplo en la Española, que permite a los copropietarios regular su situación de acuerdo al sistema organizativo de la comunidad germánica, que se caracteriza por no existir cuotas, por lo que no es posible el ejercicio de la división por los copropietarios, en este sentido se asimila a la situación de los bienes comunes al interior del condominio. Otra característica de este sistema es que los copropietarios están unidos por un vínculo personal de carácter familiar que es anterior a la situación de copropiedad de modo que la copropiedad está subordinada al vínculo que les une, se considera una situación permanente y de gran estabilidad porque los bienes que comparten son el sustrato patrimonial atribuido al grupo familiar, como no existen cuotas, no existe la posibilidad de que cada copropietario pueda enajenar o vender su posición en la comunidad.
La copropiedad es un tipo de comunidad o propiedad especial porque en ésta se yuxtaponen dos tipos de propiedad: la propiedad privativa o exclusiva de cada uno de los dueños sobre los pisos o unidades y la propiedad común o copropiedad sobre los elementos comunes del edificio . De aquí que debamos estudiar la materia desde el punto de vista individual del copropietario respecto de su unidad, en donde aplica el derecho de dominio general regido por normas civiles generales y el derecho del copropietario sobre los bienes comunes, en donde tiene aplicación más clara, de acuerdo al principio de especialidad, la ley de copropiedad inmobiliaria .

3.- Limitaciones y ventajas.

La complejidad de entregar en dominio una misma cosa a varias personas genera necesariamente espacio para conflictos eventuales entre los comuneros, Claro Solar nos ilustra sobre el particular señalando que “El hombre no se apega a una cosa cuando no es dueño absoluto; no cultiva con cuidado, con amor, el predio que posee si no es suyo; las cosas comunes lo dejan indiferente o poco menos” .
Debemos concluir entonces que la comunidad no obedece al interés general sino al de los comuneros de acuerdo a sus propios intereses, esto se contrapone al principio general de la libre circulación de los bienes, máxima que el legislador procura evitar impidiendo los estados de indivisión permanentes, como sucede con la prohibición de usufructos sucesivos, los pactos de indivisión en donde establece un periodo máximo, etc.
En cuanto a sus beneficios, podemos establecer que la copropiedad responde a una necesidad social, el aumento demográfico y las formas especiales de construcción de viviendas, han requerido protección especial del legislador, quien ,procurando establecer un estatuto particular de esta forma de comunidad ha creado un régimen especial que se caracteriza, precisamente, por la convergencia de derechos individuales y colectivos que tienden a permanecer en el tiempo, acogidos a especiales formas de terminación, distintas a las de la comunidad.


La proxima semana continuo.
Saludos.