19.- la idea de Autogobierno.
Nuestra carta fundamental establece pautas orgánico - éticas, las que habrán de regir el actuar de nuestras autoridades y poderes de estado, ello en cuanto sujeción a sus normas y respeto irrestricto a su mandato.
Pues bien, la especialidad con que ha tratado nuestro legislador la materia que nos ocupa, ha tenido también en consideración las complicaciones que tendrá la vida en comunidad, el hecho de compartir espacios y asegurar el normal y armónico goce de los espacios comunes, los cuales conviven con la propiedad absoluta del copropietarios obre su unidad.
La constitución política de la republica, en su artículo 1º, sienta las bases de la idea del autogobierno de las comunidades al defender a los grupos intermedios, en efecto, sostiene que “El Estado reconoce y ampara a los grupos intermedios a través de los cuales se organiza y estructura la sociedad y les garantiza la adecuada autonomía para cumplir sus propios fines específicos…”, el reconocimiento esta dado por la especialidad de la norma frente al derecho común, el amparo se manifiesta en la existencia de órganos con funciones especificas que mantienen en resguardo el régimen y velan por la participación general de sus miembros, al establecer su autonomía los dota incluso de medidas especiales de apremio y los dota de legitimación para accionar contra aquellos que atenten contra las normas del régimen.
El principio de autonomía de la voluntad tiene especial aplicación, pues, entiende a la comunidad como un ente y como tal le permite regular su funcionamiento dictando normas de mejor orden y convivencia mediante su reglamento de copropiedad, poniendo como limite la ley y su reglamento.
Así por ejemplo, al establecer la ley un mínimo de integrantes del comité de administración, nada obsta a que la comunidad adoptare un número superior para su conformación o la creación se organismo o entes auxiliares con especiales facultades conferidas por la asamblea, el órgano supremo al interior de la comunidad.
Con todo, al establecer la ley la existencia de un órgano con la facultad de crear normas para el funcionamiento de la comunidad y limitar incluso atribuciones de otros órganos conferidos por la ley, lo que hace en definitiva, es reconocer un espacio en donde se puedan autogobernar según las necesidades propias de cada comunidad, entendiendo las diferencias propias entre una y otra.
En la ley de propiedad horizontal española, se señala en su artículo 13º "1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad…”, de donde es posible también desprender la idea que subyace en la elaboración legislativa, crear una institución en donde el principio de autonomía de la voluntad tenga central aplicación e importancia.
Capitulo III
De los bienes comunes.
20.- Concepto.
Se entiende por bien común “Todas aquellas cosas que, ya sea por accidente, por circunstancias, por naturaleza o por la voluntad de las partes tienen por objeto servir, ayudar o permitir el adecuado goce sobre los bienes de uso privado”.[1]
La ley de copropiedad inmobiliaria entrega una definición de bienes de dominio común, en su artículo 2 Nº 3: “Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio”.
Son en definitiva todos aquellos que se requieren, necesariamente, para la operatividad del régimen, toda vez que, de no existir, estaríamos frente a unidades con dominio absoluto regidas por el derecho común.
Entre ellos podemos citar, pasillos, ascensores, jardines o patios interiores o exteriores y, en definitiva, aquellos que, cumpliendo los requisitos legales, la comunidad les haya dado tal carácter.
21.- Naturaleza jurídica.
Si tratamos de la naturaleza jurídica de los bienes comunes, debemos saber que importan “Derecho de propiedad, real inmueble de indivisión forzada; necesariamente accesorio del derecho de dominio de cada uno de los titulares de la propiedad de las distintas unidades que comprende el condominio”[2]. Ahora bien, si se trata o no de un bien de naturaleza común, será materia de análisis del proyecto y el reglamento, ya que como veremos no obsta a que bienes comunes por acuerdo de asamblea, pasen a constituir propiedad individual de algún comunero, ya que la enajenación de bienes comunes es posible siempre y cuando se cumplan con los quórum establecidos en la ley para ello.
Son bienes muebles, estos pueden a su vez ser fungibles o no, inmuebles, pueden también consistir en derechos y tienen un claro y marcado carácter accesorio, pues siguen a la unidad como elemento principal.
22.- Características.
De la definición de bien común aparecen ciertos conceptos interesantes de los cuales es posible extraer sus características, en efecto, como señala el Art. 8º de la ley de copropiedad inmobiliaria en su inciso 4º : “Los terrenos de dominio común y los sitios de dominio exclusivo de cada copropietario no podrán subdividirse ni lotearse mientras exista el condominio, salvo que concurran las circunstancias que habilitan la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común”, esto a propósito de la indivisibilidad como elemento característico, que como ya se dijo, puede ser objeto de discusión en asamblea.
Debemos reconocer también como elemento característico de los bienes comunes su inseparabilidad, esto significa que no es posible separar estos bienes del elemento al que pertenecen, es decir, no podría enajenarse el ducto de basura o de ascensores como unidades independientes, salvo que se tratase, claro, de una modificación de los bienes, es en términos de unidades el derecho de dominio exclusivo de cada copropietario o comunero sobre los bienes comunes y que en caso de enajenación de la unidad o el acto por el cual pudiese gravarlo, estas actuaciones afectarían igualmente al derecho que corresponde sobre los bienes de dominio común.
Ello sin perjuicio, como veremos más adelante, de acciones judiciales en contra de la comunidad en las cuales es posible embargar y eventualmente realizar bienes comunes.
Son claramente de carácter “accesorio”, lo cual significa que penden del derecho de dominio que se tiene sobre la unidad.
23.- Tipos de Bienes Comunes.
Respecto a cuales serian los bienes de dominio común, la ley no señala de manera taxativa su existencia, no puede establecerse, numerus clausus, un catalogo de ellos, ya que se limitarían actos que pudiesen constituir bien común, actos emanados de la asamblea como podría suceder con avances tecnológicos o científicos que permitiesen su uso común acorde con la naturaleza de la norma. Aun así, la ley nos señala algunos, como por ejemplo: El terreno, tanto el espacio como continente, como su contenido o construcción, Los cimientos, La fachada, la que según diversos y numerosos dictámenes de la Corte Suprema se ha definido como: “Las fachadas son siempre bienes comunes, por cuanto se asimilan a los muros maestros, pues la fachada no es otra cosa que un muro maestro, el muro perimetral del edificio, revestido de adornos, molduras, cornisas, bastamentos, etc. Aparte de ser las fachadas muros asimilados a los muros maestros, existe otra razón para considerarlas como muros, cual es que poseen una finalidad esencialmente estética. La estética del edificio pertenece a todos los copropietarios del inmueble, porque dice relación con el edificio considerado en su conjunto, siendo esta la razón por la cual se prohíben a los propietarios las modificaciones a las fachadas, el colgar avisos o propagandas, pintar los balcones de otro color, etc.”.,[3] Muros Exteriores y soportantes, definidos en la ordenanza general de urbanismo Nº 458, Techumbre, Instalaciones generales y ductos de calefacción, terrazas comunes y aquellas en que en todo o parte sirven de techo a la unidad del piso inferior, dependencias destinadas a la habitación del personal, estacionamiento de visitas, los cuales dicho sea tienen un mínimo contemplado en la propia ley, patios, balcones, escaleras, ascensores, tanto verticales como inclinados, montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. Se consideran bienes comunes, puesto que permiten a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce exclusivo de la parte que le corresponde.
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