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lunes, 14 de noviembre de 2011

SEGUNDA PARTE De la Copropiedad en particular.



Capítulo I
Copropiedad.

17.- Concepto.
No existe entre los autores uniformidad respecto de origen de la copropiedad y su fundamento jurídico, sin embargo, hay algunas teorías que bien vale la pena revisar;
17.1.- Butera, sustenta la teoría de lo principal y accesorios copulativos;
La copropiedad se caracteriza por ser “la síntesis de una cosa principal dividida y de una cosa accesoria constitutiva e indispensable, en común” . En las demás figuras de la comunidad, la comunión recae sobre lo principal, en la copropiedad inmobiliaria, recae sobre lo accesorio. Aquí, la comunión de lo accesorio es necesaria, toda vez que, el acto dispositivo sobre lo principal se extiende, de pleno derecho, al accesorio correspondiente, esto es, el derecho sobre la unidad como principal y los derechos que importan sobre la cosa común como accesorio.
17.2.- Teoría de la servidumbre:
Es el criterio seguido por el Código Civil Francés, pues ubica al artículo 664 dentro de las servidumbres.
Aquí, en el régimen de copropiedad inmobiliaria, los bienes comunes están sujetos a servidumbre respecto de los distintos departamentos o bienes del edificio. Esta teoría resulta ser una mirada parcial del fenómeno, pues explica sólo un aspecto, cual es, el relativo a los bienes de dominio común subsistiendo en su plenitud el derecho de propiedad de cada uno de los titulares sobre su piso o departamento.
La mayor critica a esta teoría va dada por el hecho de que la servidumbre, según el Art. 820 de nuestro código civil es definida como; “Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño”, requiriendo entonces la existencia de dos sujetos, que son titulares cada uno de dominio sobre dos predios, uno denominado predio sirviente, y otro dominante el que goza de la utilidad del predio dominado.
En la copropiedad inmobiliaria no existe un predio dominante y otro sirviente, pues el propietario de una unidad, lo es también de los bienes de uso común. Así las cosas, no se puede establecer una servidumbre sobre una cuota que forma parte de nuestro dominio.
Otra crítica a esta teoría viene dada por el hecho de los conceptos de propiedad y servidumbre son contrapuestos, toda vez que, donde existe dominio, no puede haber servidumbre, es decir, no puede gravarse el mismo dueño su propiedad.
Por otra parte, la servidumbre está sujeta a extinción por su no uso dentro de un lapso determinado, característica que no existe en el dominio, pues este es perpetuo, mientras no opere prescripción en su contra.
17.3.- Teoría de la comunidad.
Esta corriente postula que la copropiedad inmobiliaria es una comunidad de derecho correspondiente a varios titulares sobre un objeto determinado, el condominio considerado en su conjunto.
Esta teoría tampoco está exenta de críticas, así, podemos señalar que implica una negación a la existencia de la copropiedad inmobiliaria, ello por el hecho de que si hay comunidad sobre todo el condominio, no puede haber dominio exclusivo sobre las unidades que lo componen, cuestión que deja fuera tajantemente el primer artículo de la ley del ramo, ley 19.537 “Los inmuebles que integran un condominio y sobre los cuales es posible constituir dominio exclusivo, pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros”.
Si bien es cierto que la teoría de la comunidad tiene amplia aplicación y sobre todo practica en varias hipótesis legales al interior del condominio, no lo e smenos el hecho de que los principios que la rigen no son suficientes para explicar la copropiedad inmobiliaria, ya que solo podemos con ellos abarcar el ítem de derechos y obligaciones de los comuneros sobre los bienes comunes del condominio.
Con todo, la comunidad tiene una acción, cuyo objeto es poner fin a la indivisión, la actio communi dividunde, en cambio en materia de copropiedad, esta acción se encuentra sumamente restringida.

17.4.- Teoría del derecho de superficie.
El derecho de superficie es temporal o perpetuo sobre un bien inmueble que pertenece a un propietario diverso del propietario del suelo sobre el cual se apoya aquel bien, vemos entonces que se trata de un caso de propiedad inmobiliaria, con objeto absolutamente singular.
Como contrapartida a esta aseveración se esgrime que en la figura superficial, ningún derecho se tiene sobre el suelo en que está emplazada la construcción; en cambio, en el sistema de copropiedad inmobiliaria, éste constituye un bien de dominio común.
No son meras concesiones de que goza el superficiario las que tiene el copropietario en la comunidad o condominio.
En la legislación minera se contempla la teoría del derecho de superficie, pero señalando que entre el propietario del derecho minero y el dueño del suelo no existe relación de copropiedad alguna, cuestión que marca el carácter de exclusividad de ambas propiedades.


17.5.- Teoría de la sociedad.

Se trata aquí de, mediante la naturaleza jurídica de la copropiedad inmobiliaria, explicar la institución señalando que existiría una persona colectiva o jurídica, cuya infraestructura está formada por los propietarios de las diferentes unidades que componen el condominio.
Sin embargo, de seguir esta teoría llegaríamos a la desaparición de la propiedad separada sobre las unidades, toda vez que, transformada en una institución netamente obligacional, dejaría de ser propiedad.
Además, esta teoría no considera que al interior del condominio hay partes o porcentajes del edificio, o condominio horizontal, que corresponden a determinados individuos en calidad de dueños, situación que no puede explicarse a través de esta hipótesis.
Debemos recordar por último, que el elemento subjetivo del contrato de sociedad, la affectio societatis, no existe en esta institución, toda vez que, se concreta mediante un procedimiento técnico jurídico de constitución, tal como se verá capítulos más adelante en esta memoria.

17.6.- Teoría que entiende la institución de la copropiedad inmobiliaria como un sujeto de derecho con personalidad jurídica propia, distinta de los miembros que la componen.

Las comunidades o condominios pueden actuar en la vida del derecho, contrayendo obligaciones y derechos, su patrimonio, independiente de aquel que poseen sus miembros, puede ser administrado y entrar en la circulación del mercado y ser afectado jurídicamente por medio de su representante, el administrador, tienen un nombre que los identifica y un domicilio.
Esta es la teoría que este memorista considera mas acertada, concordando con el abogado José Manual Figueroa Valdés.
Así, las comunidades poseen capacidad plena , siempre limitada y regulada por la ley, su reglamento y el reglamento interno de copropiedad de cada comunidad, cuestión ultima que se verá en detalle al tratar de la idea del autogobierno que subyace en la vida del condominio y su funcionamiento.
En cuanto a la individualización del condominio, su nombre responde a la identificación, asunto propio de las personas, sean estas naturales o juridicas28.6.2- Nombre: generalmente, las comunidades o condominios llevan el nombre de la calle sobre la cual tienen su entrada principal, y en otras figura su nombre en el reglamento de copropiedad, que puede corresponder a la razón social de la sociedad constructora.
Como regla general, el nombre tiene por objeto procurar la identificación y la individualización de las personas, constituyendo un atributo de las personas, sean naturales o jurídicas.
Su patrimonio, se conforma por el cobro de los gastos comunes, intereses y multas que pudiere acordar la asamblea, conforme lo señala el artículo 5º y 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria, también forman parte de su patrimonio los ingresos por el manejo o inversión de títulos de mercado del fondo de reserva, ingresos por arrendamiento o enajenación de bienes comunes, entre otros.
Sin perjuicio de detallar capítulos más adelante las formalidades y composición de la comunidad, podemos establecer también como parámetro del criterio para entender la comunidad como persona jurídica, el hecho de que cuentan con acta de constitución, cual es, el certificado de copropiedad otorgado por la dirección de obras municipales.
Los órganos que la componen, asamblea, comité y administración, ejercen las facultades que les son entregadas por ley y por reglamento, operar con instituciones bancarias, solicitar apremios de suspensión de suministro eléctrico al copropietario moroso.
En el ámbito judicial, actúa tanto activa como pasivamente a través de su administrador, conforme lo dispone el artículo 23º y siguientes de la ley del ramo.
En la legislación Española, nutrida en la materia, en el artículo 13º de la Ley de Propiedad Horizontal se señala, siguiendo a esta teoría; "1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. b) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador. En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad...". El hecho de referir la norma al vocablo "órgano", permite inducir la existencia de una persona jurídica, pues la idea de órgano es esencialmente parte necesaria de ella. Como leemos en una obra clásica de Francisco Ferrara, Maestro italiano siempre vigente: "Como la persona física sólo puede manifestar su actividad por la cooperación de órganos corporales, así la persona colectiva expresa su voluntad y la realiza por medio de órganos. No se trata aquí de una relación de representación, sino de la voluntad y acción del órgano y actuación de la vida de la personalidad inmanente al ente común; es la misma persona colectiva la que quiere por su órgano" .
Sin embargo, se acepta que en la normativa hispana anterior, la de 1960, en el desarrollo de esa propiedad, se acerque más a un modelo asociativo o societario, pero en la actualidad existe la marcada una tendencia a aproximar la Comunidad de propietarios a la persona jurídica.
Siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo Español, encontramos alguna similitud con la nuestra, en el sentido de que en una sentencia del 22 de octubre de 1993 se señala que: "La Ley de propiedad horizontal (...) instauró la figura del presidente, a quien, a pesar de no ser la comunidad persona jurídica, le atribuye la representación y defensa de los intereses comunes", en la ley de copropiedad inmobiliaria chilena existe la figura del administrador.
El Código Civil de Portugal, que regla la propiedad horizontal en los arts. 1414 a 1438, no se pronuncia explícitamente sobre la temática, pero parece inclinarse hacia el reconocimiento de la personalidad, ya que el apartado 2 de su art. 1419, texto según la ley 267/94, se refiere al administrador como representante del "condominio" y en el art. 1436 se alude a la representación del "conjunto de los condóminos".
La legislación panameña es contundente. El art. 42 de la Ley N° 13 sobre "Régimen de Propiedad Horizontal o Propiedad de Unidades Departamentales", según texto de la ley 39 de 2002, dispone en su primer párrafo: "Para los efectos de los inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal y su administración, se confiere personalidad jurídica a la Asamblea de Propietarios de cada edificio sujeto a este régimen". Por otra parte, en el art. 43º se regla que "El representante legal de la Asamblea de Propietarios será el presidente". Se trata del presidente de la Junta Directiva, cuyas facultades están enunciadas en el Capítulo IV "Administrador" del Título I de la ley.
También es categórica la ley de Colombia N° 675 de 2001, que dejó sin efecto el régimen anterior de la ley 182 de 1948 (42). Su art. 32, bajo el título "Objeto de la persona jurídica", reza: "La propiedad horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de propiedad horizontal". Y en el art. 34 "Recursos patrimoniales", se dispone: "Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto".
En el derecho latinoamericano es igualmente destacable la Ley de Condominios de Puerto Rico N° 103 de 2003. En su art. 38º se señala que; "El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamiento. El Consejo de Titulares no podrá asumir la forma corporativa o de sociedad".
En fin, es esta la tendencia en cuanto a comprender a la comunidad como un sujeto de derecho dotado de personalidad jurídica, con independencia de los miembros que la componen.
Esta es, precisamente, la postura que adopta este memorista, siguiendo a los autores nacionales de más experiencia y literatura en la materia, mas detalles a favor de esta teoría se verán capítulos más adelante en el análisis detallado de la ley.

18.- Características.

Ya decíamos al inicio que se trata de un derecho especial de propiedad, aun y cuando nuestra legislación civil no rige por entero la copropiedad inmobiliaria, lo sigue siendo, y su regulación esta entregada a una ley especial, la ley de copropiedad inmobiliaria numero 19.537 y el derecho civil general reposa supletoriamente bajo sus cimientos . Lo cual nos lleva a establecer que si una construcción no obedece rígidamente a los parámetros de constitución y funcionamiento de un condominio acogido al régimen, será considerado, para todos los efectos, al amparo del derecho común.
En la copropiedad, el comunero tiene un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre las unidades: así, cada propietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero de los bienes de dominio común.
En efecto, el titular de su respectiva unidad, que puede ser una vivienda, oficina, bodega o estacionamiento, sometido al régimen de copropiedad inmobiliaria, tiene un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre el mismo, tal como lo establece el artículo 3º de la ley de copropiedad inmobiliaria. Es a este derecho exclusivo que le valen las normas de derecho común, contempladas en el tratamiento que hace nuestro código civil al derecho de propiedad, según se desprende de su artículo 582, derecho que se encuentra resguardado en nuestra carta fundamental, en tanto derecho de propiedad.
Este derecho de propiedad único y absoluto tiene una acción especial, cual es la acción reivindicatoria.
Es un derecho absoluto, toda vez que el copropietario, respecto de su unidad, puede usar, gozar y disponer de su propiedad, con las limitaciones del derecho común a más de las especiales de régimen de copropiedad inmobiliaria.
En cuanto es absoluto, es exclusivo, pero también excluyente, pues las facultades de propietario sobre su unidad impiden que alguien se oponga a su ejercicio dentro del condominio.
Los propietarios de las respectivas unidades son al mismo tiempo comuneros o copropietarios en los bienes de dominio común, es un caso de propiedad o copropiedad forzosa, que se explica por el carácter accesorio de este derecho sobre los bienes comunes, el cual emanad de derecho sobre la unidad, el principal en la ecuación.
Esta ultima característica se explica, como lo señalábamos capítulos antes, por la ruptura de principio aquel por el cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión , consagrado en nuestra legislación civil, el cual dicho sea, responde también al principio rector de orden público de la libre circulación de los bienes, así, esta indivisión existirá hasta la terminación del régimen de copropiedad.
Lo anterior, sin perjuicio de casos especiales que se analizarán más adelante en detalle, como sucede con el caso de enajenación de bienes de dominio común con acuerdo unánime de los derechos del condominio, sin embargo, la indivisión forzosa es la regla general en esta materia.

1 comentario:

Daniel Mariani dijo...

Hola. La verdad es que, personalmente, no creo que la comunidad regida por la ley 19537 sea una persona jurídica. La comunidad carece de bienes propios, puesto que todos los bienes son de propiedad de los compropietarios. Son bienes comunes todos los bienes, desde el terreno hasta el asiento del conserje. Lo otro es que en nuestro ordenamiento jurídico se establece expresamente cuales son las personas jurídicas, por lo demás, las normas que regulan la creación de las personas jurídicas son de orden público.
Tampoco existe regulación que ponga límites a la responsabilidad, no existe claridad hasta qué punto los copropietarios serían responsables por las deudas del condominio, como podría ser por un accidente laboral del conserje.
No obstante, es bastante práctico y simplista elaborar teorías para entender que la comunidad regida por la ley 19537 sea una persona jurídica.