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jueves, 24 de mayo de 2012

Siguientes Capitulos.


29.- El comité de Administración.
            29.1.- Concepto y Naturaleza jurídica.

            Es uno de los órganos  dentro de la copropiedad, al cual le corresponden las facultades de representación de la asamblea, salvo de aquellas que corresponde tratar en asambleas extraordinarias, tiene ,entre otras funciones, la de imponer las multas que se encuentran debidamente autorizadas y contempladas en el reglamento, dictar normas de buen funcionamiento, de orden y convivencia al interior del condominio, como también cargas importantes como las de velar por el cumplimiento de la ley en general y el reglamento en particular, regular la actuación de la administración, elaborar un Plan de Emergencia ante Siniestros, sirve en general de puente entre las inquietudes o requerimientos de los copropietarios, individualmente o reunidos en asamblea, y la administración.
            En el marco normativo anterior del anterior decreto supremo 695, existía una “junta de vigilancia”, reemplazada hoy por el comité de administración, denominación actual que mantiene las características del ente anterior.
            Tiene definición legal en el artículo 21 de la ley de copropiedad inmobiliaria;  “órgano de carácter resolutivo, capaz de adoptar decisiones dentro del marco de la administración, a quien le corresponde la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria, dotado de atribuciones para dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean modificadas por la asamblea de copropietarios, pudiendo además imponer multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad”.
            Por tanto, lo entenderemos como un órgano, de carácter resolutivo y representativo, intermedio al interior de un ente con personalidad jurídica que es la comunidad.
           
            29.2.- Integrantes.

La propia ley señala como primera cosa, luego de su definición, un número mínimo de integrantes y la obligación de existir a la redacción del reglamento interno de copropiedad, requisito como se verá para acogerse al régimen.
El artículo 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria y el 24º de su reglamento tratan esta materia.
Pueden integrarlo, las personas naturales que sean propietarias en el condominio o su cónyuge, sin importar el régimen matrimonial bajo el cual se hayan casado, puesto que la ley no distingue esta circunstancia y siendo así no se permite al intérprete distinguir al respecto.
También pueden integrarlo los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio, siempre que cuenten con un mandato general de administración, lo cual se certificara por la escritura de constitución o poder respectivo.
No pueden integrarlo ocupantes si titulo de dominio o cónyuges de aquel que lo tenga.
Para ser miembro del comité se requiere además, ser copropietario hábil, lo cual no es otra cosa que, estar al día en el pago de gastos o expensas comunes, así, el artículo 20º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria señala que “sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad”. 
Según lo dispone el artículo 21º de la ley, el comité de administración es presidido por el miembro que designe la propia asamblea de copropietarios, y subsidiariamente, el mismo comité de administración, de lo cual desprendemos que el comité se conforma por al menos tres miembros y uno de ellos lo preside, el presidente dura en el cargo el período que le fije la asamblea, que no podrá ser superior a 3 años, sin perjuicio de la reelección en el cargo, tal como sucede en general con todos los miembros del órgano.

29.3.- Nombramiento.

            El artículo 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria señala que “La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de la asamblea extraordinaria”.
            Para una adecuada toma de decisiones, el artículo 24 del reglamento de la ley, autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido por tres miembros titulares.
            A la luz del artículo 21º de la ley de Copropiedad Inmobiliaria, al órgano en estudio,
en cuanto a su designación, la ley la entrega a la primera sesión de asamblea de copropietarios la tarea de designar uno, respecto del periodo que antecede a la celebración de la primera asamblea la ley nada dice, por ello no existe restricción en que el propietario primer vendedor, asuma la composición del órgano a través de sus representantes legales, caso en el cual deben de ser de aquellas representaciones que importen facultad de administración o mandato general del mismo tenor, así, a la primera asamblea, estos representantes podrán continuar en sus funciones si así la asamblea lo determinare o bien ceder los cargos a las personas naturales copropietarios hábiles o cónyuges de estos. Es materia propia de asamblea ordinaria, para lo cual requiere en 1ª citación el 60% de Derechos del condominio y en 2ª citación basta con la mayoría de los derechos asistentes.
            Es de suma importancia el punto señalado anteriormente, pues es muy frecuente el hecho de que el propietario primer vendedor, generalmente una inmobiliaria, componga el comité de administración, hasta la celebración de la primera asamblea, de entre sus representantes con facultades de administración, lo que no tiene más restricción que el número de integrantes, un mínimo de tres, y el periodo de funciones, que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de una eventual reelección por igual periodo. Esta situación suele presentar problemas para los copropietarios, pues el órgano llamado a mediar entre los comuneros y la administración resulta ser no una persona natural, sino una persona jurídica que, aun teniendo la obligación de velar por la comunidad toda, tiende, naturalmente, a la protección de sus propios intereses, aun y cuando pudieran confundirse cuando no exista mas propietario que ella en un comienzo. Paralelamente debemos tener en cuenta que el propietario primer vendedor, en uso de sus facultades, al redactar el reglamento de copropiedad debe designar un administrador, el cual se mantendrá en su cargo hasta la celebración de la primera asamblea de copropietarios, momento en que con su cargo a disposición rendirá cuenta, pudiendo ser reelegido o reemplazado, recordemos ahora que la celebración de asamblea debe tener lugar una vez enajenado 75% de Derechos del condominio o bien con la periodicidad que determinare el reglamento, la ley exige citación a asamblea a lo menos una vez al año, en el mes de marzo, para rendición de cuenta documentada de la administración, en caso de que no se alcanzare el porcentaje, la cuenta se rendirá ante el comité de administración “provisorio” que representa los intereses mayoritarios, los del propietario primer vendedor, quien aprobará o rechazará la cuenta rendida.
            Es importante detenerse un momento en este punto, pues en la práctica  es frecuente ver como es aquí donde se generan muchos de los problemas de los copropietarios en este fenómeno inmobiliario, suelen presentarse inconvenientes en los primeros meses de vida de una edificación o construcción, como por ejemplo, problemas de terminaciones, irregularidad de cobro de gasto común o fluctuabilidad irregular en los montos cargados a los copropietarios, principalmente por mantenciones o reparaciones, no debe olvidarse el hecho de que se está frente a viviendas nuevas, a favor de las cuales existen garantías y periodos a cargo exclusivo del propietario primer vendedor, por una parte existen las inquietudes de copropietarios, por otra la obligación de dar respuesta del propietario primer vendedor, concepto tratado por la ley de calidad de la construcción 19.472 y ley 20.016, lo que se verá capítulos mas adelante en el capítulo de normas relacionadas con la copropiedad. Así, el órgano encargado de mediar entre los copropietarios y la administración es el comité, el cual si existiere, estaría conformado por el mismo propietario primer vendedor, por otra parte, el órgano que representa extra judicial y judicialmente a la comunidad es la administración, nombrada por el propietario primer vendedor, suele suceder que la administración no entregue respuestas a los comuneros ni sea tampoco el comité provisorio quien actúe a favor del afectado. Sin embargo la ley no hace distinción entre comité de administración provisorio o definitivo, por lo que las obligaciones del reglamento y la ley son aplicables al comité, cualquiera que sea su denominación temporal, por lo tanto es posible recurrir al juzgado de policía local en caso de que no cumpla sus funciones o no responda a las inquietudes de los copropietarios. Ante esto, las inmobiliarias suelen tratar de sacar de la esfera de conocimiento de estos juzgados las alegaciones de los copropietarios mediante la institución procesal de las excepciones (Art. 464 Código de Procedimiento Civil), señalando que la ley de copropiedad en su Art. 33º sostiene que. ”… Serán de competencia de los juzgados de policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo condominio…”,existe un aforismo jurídico que reza; “cuando el legislador no distingue, no es licito al intérprete distinguir”, por lo tanto el comité de administración, por muy provisorio que sea debe cumplir sus obligaciones en cuanto órgano, y por mucho que fuere conformado por el propietario primer vendedor, este también tiene la calidad de copropietario, no se refiere la ley exclusivamente a conflictos entre copropietarios y administración sino también a contiendas entre copropietarios, precisamente el caso; copropietario natural versus propietario persona jurídica, legalmente representada.

29.4.- Sesiones.

El comité de administración sesiona con la mayoría de sus miembros, toda vez que, los acuerdos deberán tomarse en la misma forma, siendo este un requisito de validez.
Los miembros del comité de administración deben concurrir personalmente a las reuniones, conforme lo preceptúa el  inciso final del artículo 24º del reglamento de la ley de copropiedad.
            En cuanto al quórum para tomar acuerdos, se requiere de la adopción de los mismos por la mitad más uno de los asistentes.
            La legislación anterior, esto es, la ley de propiedad horizontal no contemplaba dentro de las normas que regulaban la junta de vigilancia disposiciones relativas al quórum de funcionamiento y adopción de acuerdos.
            Para una adecuada toma de decisiones, el artículo 24º del reglamento de la ley, decreto ley 46 de 1998, autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido por tres miembros titulares es recomendable integrar el órgano por un número superior al mínimo, siempre en impar por el tema de los votos, la practica ha demostrado que un total de cinco miembros resulta conveniente, toda vez que además la ley establece que sus acuerdos se adoptaran por la mitad mas uno de sus miembros, lo que se facilita si se supera la composición mínima legal, pudiendo existir también miembros suplentes para casos de ausencia eventual de sus titulares.
            La norma señala que durarán en sus funciones un máximo de tres años, sin perjuicio de reelección indefinida de sus miembros o su totalidad, lo que dependerá de la mantención de la confianza de la asamblea y su desempeño. Al ser este un cargo sin remuneración y por el contrario cargado de ingratitud, pues el comité de administración es, normalmente, el órgano que entra en conflicto con la administración o con copropietarios poco respetuosos de la ley o el reglamento, no encuentra mucha demanda entre los comuneros, sin embargo existen experiencias en que se ha acordado remunerar el cargo, lo cual al no estar prohibido por la ley queda entregado a la voluntad de la asamblea, obteniendo con esto importantes ventajas en su funcionamiento y nivel de compromiso.

            29.5.- Obligaciones y atribuciones.

            Algunas de sus obligaciones propias son; Representación de la asamblea de copropietarios en la celebración de actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento o gravamen de los bienes de dominio común, según dispone el artículo 14º inciso 4º de la ley de copropiedad, tiene la obligación de firmar las consultas que se hagan por escrito a los comuneros, el administrador y el comité de administración deben suscribir las escrituras públicas a que hayan sido reducidos los acuerdos, según lo señala el artículo 17º inciso final de la ley de copropiedad, el comité de administración, a través de su presidente, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, con 5 días mínimos de antelación y con un máximo que no supere los 15 días, el presidente del comité de administración preside las asambleas ordinarias y extraordinarias que se celebren, si se trata de la primera asamblea, será presidida por el administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo. De conformidad al artículo 26º de la ley de copropiedad inmobiliaria, el presidente del comité de administración, previo acuerdo adoptado en asamblea ordinaria o extraordinaria, puede  suscribir los convenios en que se acuerde la administración conjunta de dos o más condominios, Puede el presidente del comité de administración ejercer la administración del condominio a falta de designación de administrador, como lo dispone artículo 22º de la ley de copropiedad, en relación con el artículo 25º inciso 2º de su reglamento.
            Así, podemos establecer las obligaciones y facultades del comité desde su punto de origen, ya sea la ley, la cual le dará carácter imperativo, pueden emanar también del reglamento, facultades explicitas o implícitas o bien aquellas facultades que la asamblea les haya delegado. De aquí podemos extraer aquellas atribuciones excluidas del conocimiento del órgano, por cuanto pertenecen, por mandato legal, a la asamblea extraordinaria de copropietarios, toda vez que la ley señala en la parte final del articulo “…excepto aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria…”, cuales son: Modificación del reglamento de copropiedad, Cambio de destino de las unidades del condominio, Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común, Enajenación o arrendamiento de bienes de domino común o la constitución de gravámenes sobre ellos, Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación en el condominio, Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo, Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración, Gastos e inversiones extraordinarias que exceden, en un período de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, Administración conjunta de dos o más condominios, y establecer subadministraciones en un mismo condominio, Determinación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes, con el objeto de formar e incrementar el fondo común de reserva, Mantención, modificación o sustitución del primer reglamento de copropiedad, Aprobación de planes de emergencia ante siniestros, Determinación del destino del condominio cuando la Municipalidad decrete su demolición, de conformidad a la legislación vigente, Modificación de la presunción establecida en el artículo 49º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria respecto a los reglamentos de copropiedad formulados con anterioridad a su entrada en vigencia, Aplicación de multas. Ahora en cuanto puede el órgano: El comité de administración puede dictar normas relativas a la facilitación del buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas, o modificadas por la asamblea de copropietarios, de conformidad a lo preceptuado en el artículo 21º de la ley de copropiedad, El comité de administración puede autorizar al administrador el corte del suministro eléctrico, o que éste requiera la suspensión de dicho servicio, respecto de aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o no, a este respecto debemos reparar en la existencia de pugna entre normas, en cuanto a la presentación frecuente de recursos de protección en contra de esta facultad, que termina finalmente a favor de la norma constitucional y la norma de rango legal de la ley de copropiedad, protegiendo el derecho de propiedad, aprobación de presupuestos estimativos de gastos comunes, depósito de los fondos de reserva, según lo dispone el artículo 7º inciso 2º de la ley de copropiedad, el comité de administración, al igual que la asamblea, pueden acordar que las sesiones se celebren en otros lugares que no sean las dependencias del condominio, ello en merito de lo señalado en el artículo 18º inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria, el comité de administración tiene también la facultad de ejecutar los acuerdos adoptados en asambleas, sin perjuicio de que sea la misma asamblea quien designe a otros copropietarios para estos efectos, tiene además la obligación de firmar las actas de los acuerdos de la asamblea, tiene la posibilidad de actuar en la cuenta corriente o de ahorro que mantenga la comunidad, el comité de administración o el administrador pueden requerir a las entidades respectivas la apertura de una cuenta corriente o de ahorro a nombre del respectivo condominio, el nombre de la o las personas habilitadas para operar en ella, el comité de administración puede solicitarle al administrador la rendición de cuenta documentada de su administración. La copia del acta de la asamblea en que se acuerdan gastos comunes, tiene mérito ejecutivo según lo disponen los artículos 16º y 27º de la ley de comunidades.
            El comité de administración tiene la obligación, aun cuando existen quienes sostienen que corresponde a una facultad, dentro de los 3 meses siguientes a la ocurrencia del hecho que revista caracteres de infracción, de denunciar las infracciones ante el Juzgado de Policía Local competente, el comité de administración tiene además la obligación de confeccionar un plan de emergencia ante siniestros, el “PES” según el artículo 36º de la ley de copropiedad inmobiliaria, lo cual requiere aprobación de asamblea extraordinaria, en el plazo de los primeros tres meses contados desde su nombramiento, el comité de administración tiene la facultad de fijar un plazo al copropietario renuente en efectuar reparaciones de desperfectos al interior de su unidad, que puedan producir daño en otras unidades o en bienes comunes, es una obligación del comité de administración y del administrador del condominio de mantener en perfecto estado de conservación los ductos colectivos de evacuación de gases, producto de la combustión y las instalaciones de gas de propiedad común de los edificios, todo ello de conformidad a las normas dictadas por la Superintendencia de electricidad y combustibles.
            Recordemos también que la ley de copropiedad dispone que en un condominio debe de existir un reglamento de copropiedad, que entre otros fines debe fijar las facultades y obligaciones del comité de administración y del administrador.
            Por último, sepamos que cualquiera de los miembros del comité de administración puede; reducir a escritura pública del acta de nombramiento de administrador, Actuar en cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro que mantenga la comunidad, Ingresar forzadamente a una unidad en caso de que ella comprometa la seguridad del condominio, sea respecto bienes comunes o unidades.
            Son estas entonces las materias que deben de conocerse para el normal funcionamiento del comité de administración en cuanto órgano, vemos que tan importante es este ente dentro de la institución de la copropiedad inmobiliaria. Una comunidad organizada con un comité establecido y funcionando a favor de los intereses de la comunidad pueden marcar la diferencia entre una buena convivencia y un dolor de cabeza.
           
            29.6.- Remoción de sus miembros.

            Es materia de sesión extraordinaria, debiendo constituirse en primera sesión con la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio.  En la segunda citación, se debe constituir con un mínimo de 60% de los derechos en el condominio.
             El acuerdo para la remoción, deberá adoptarse con el voto favorable del 75% de los derechos de los asistentes.

6 comentarios:

Daniel Oca dijo...

Consulta, ¿Quien puede llamar a reunión extraordinaria y como?

Saludos,

ELDEFENSOR.CL dijo...

Las asambleas extraordinarias son, precisamente, establecidas para tratar temas de extraordinaria ocurrencia o bien aquellos de su conocimiento exclusivo según la propia ley.
Puede convocarlas el comité de administración, pueden requerirlas también los copropietarios, siempre y cuando representen al menos el 15% de los Derechos del condominio, no debe confundirse el porcentaje de derechos del condominio, la alícuota, (de acuerdo con el avalúo fiscal de la unidad), con los porcentajes del total de unidades en la comunidad. La citación este tipo de asambleas debe señalar las materias a tratar, limitando a ellas la discusión y acuerdos o votaciones.
Si el reglamento estableciera periodicidad de asambleas ordinarias, no existe motivo en la ley que impida convocar una asamblea extraordinaria conjuntamente o a continuación de la primera.

Hugo dijo...

Existe algún procedimiento normado por ley para renunciar al Comité de administración? De ser así, cuál sería? Cabe notar que el cargo ocupado no corresponde a presidente del mismo. Atte., Hugo

ELDEFENSOR.CL dijo...

No hay procedimiento reglado, nadie esta obligado a permanecer en el Comite de Administracion.
Habra que llenar el cupo si el numero baja del minimo de 3 con la dimision.

Saludos.

www.eldefensor.cl

ELDEFENSOR.CL dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Volkien dijo...

En relación a los requisitos para ser miembro del comité, puede ser una persona que tiene mandato general del copropietario sin ser el candidato un copropietario?