29.- El comité de Administración.
29.1.-
Concepto y Naturaleza jurídica.
Es
uno de los órganos dentro de la
copropiedad, al cual
le corresponden las facultades de representación de la asamblea, salvo de
aquellas que corresponde tratar en asambleas extraordinarias, tiene ,entre
otras funciones, la de imponer las multas que se encuentran debidamente
autorizadas y contempladas en el reglamento, dictar normas de buen
funcionamiento, de orden y convivencia al interior del condominio, como también
cargas importantes como las de velar por el cumplimiento de la ley en general y
el reglamento en particular, regular la actuación de la administración,
elaborar un Plan de Emergencia ante Siniestros, sirve en general de puente
entre las inquietudes o requerimientos de los copropietarios, individualmente o
reunidos en asamblea, y la administración.
En
el marco normativo anterior del anterior decreto supremo 695, existía una
“junta de vigilancia”, reemplazada hoy por el comité de administración,
denominación actual que mantiene las características del ente anterior.
Tiene
definición legal en el artículo 21 de la ley de copropiedad inmobiliaria;
“órgano de carácter resolutivo, capaz de adoptar decisiones dentro del
marco de la administración, a quien le corresponde la representación de la
asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que deben ser materia de
asamblea extraordinaria, dotado de atribuciones para dictar normas que
faciliten el buen orden y administración del condominio, las que mantendrán su
vigencia mientras no sean modificadas por la asamblea de copropietarios,
pudiendo además imponer multas que estuvieren contempladas en el reglamento de
copropiedad”.
Por tanto, lo entenderemos como un
órgano, de carácter resolutivo y representativo, intermedio al interior de un
ente con personalidad jurídica que es la comunidad.
29.2.-
Integrantes.
La
propia ley señala como primera cosa, luego de su definición, un número mínimo
de integrantes y la obligación de existir a la redacción del reglamento interno
de copropiedad, requisito como se verá para acogerse al régimen.
El
artículo 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria y el 24º de su reglamento
tratan esta materia.
Pueden integrarlo, las
personas naturales que sean propietarias en el condominio o su cónyuge, sin
importar el régimen matrimonial bajo el cual se hayan casado, puesto que la ley
no distingue esta circunstancia y siendo así no se permite al intérprete
distinguir al respecto.
También pueden
integrarlo los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias
en el condominio, siempre que cuenten con un mandato general de administración,
lo cual se certificara por la escritura de constitución o poder respectivo.
No pueden integrarlo
ocupantes si titulo de dominio o cónyuges de aquel que lo tenga.
Para ser miembro del
comité se requiere además, ser copropietario hábil, lo cual no es otra cosa
que, estar al día en el pago de gastos o expensas comunes, así, el artículo 20º
inciso 2º de la ley de copropiedad inmobiliaria señala que “sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de
representación de la comunidad”.
Según lo dispone el
artículo 21º de la ley, el comité de administración es presidido por el miembro
que designe la propia asamblea de copropietarios, y subsidiariamente, el mismo
comité de administración, de lo cual desprendemos que el comité se conforma por
al menos tres miembros y uno de ellos lo preside, el presidente dura en el
cargo el período que le fije la asamblea, que no podrá ser superior a 3 años,
sin perjuicio de la reelección en el cargo, tal como sucede en general con
todos los miembros del órgano.
29.3.- Nombramiento.
El
artículo 21º de la ley de copropiedad inmobiliaria señala que “La asamblea de copropietarios en su primera
sesión deberá designar un Comité de Administración compuesto, a lo menos, por
tres personas, que tendrá la representación de la asamblea con todas sus
facultades, excepto aquellas que deben ser materia de la asamblea
extraordinaria”.
Para
una adecuada toma de decisiones, el artículo 24 del reglamento de la ley,
autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de
integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o
incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido
por tres miembros titulares.
A la luz del
artículo 21º de la ley de Copropiedad Inmobiliaria, al órgano en estudio,
en cuanto a su designación, la ley la entrega a la
primera sesión de asamblea de copropietarios la tarea de designar uno, respecto
del periodo que antecede a la celebración de la primera asamblea la ley nada
dice, por ello no existe restricción en que el propietario primer vendedor,
asuma la composición del órgano a través de sus representantes legales, caso en
el cual deben de ser de aquellas representaciones que importen facultad de
administración o mandato general del mismo tenor, así, a la primera asamblea,
estos representantes podrán continuar en sus funciones si así la asamblea lo
determinare o bien ceder los cargos a las personas naturales copropietarios
hábiles o cónyuges de estos. Es materia propia de asamblea ordinaria, para lo
cual requiere en 1ª citación el 60% de Derechos del condominio y en 2ª citación
basta con la mayoría de los derechos asistentes.
Es de suma
importancia el punto señalado anteriormente, pues es muy frecuente el hecho de
que el propietario primer vendedor, generalmente una inmobiliaria, componga el
comité de administración, hasta la celebración de la primera asamblea, de entre
sus representantes con facultades de administración, lo que no tiene más
restricción que el número de integrantes, un mínimo de tres, y el periodo de
funciones, que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de una eventual
reelección por igual periodo. Esta situación suele presentar problemas para los
copropietarios, pues el órgano llamado a mediar entre los comuneros y la
administración resulta ser no una persona natural, sino una persona jurídica
que, aun teniendo la obligación de velar por la comunidad toda, tiende,
naturalmente, a la protección de sus propios intereses, aun y cuando pudieran
confundirse cuando no exista mas propietario que ella en un comienzo.
Paralelamente debemos tener en cuenta que el propietario primer vendedor, en
uso de sus facultades, al redactar el reglamento de copropiedad debe designar
un administrador, el cual se mantendrá en su cargo hasta la celebración de la
primera asamblea de copropietarios, momento en que con su cargo a disposición
rendirá cuenta, pudiendo ser reelegido o reemplazado, recordemos ahora que la celebración
de asamblea debe tener lugar una vez enajenado 75% de Derechos del condominio o
bien con la periodicidad que determinare el reglamento, la ley exige citación a
asamblea a lo menos una vez al año, en el mes de marzo, para rendición de
cuenta documentada de la administración, en caso de que no se alcanzare el
porcentaje, la cuenta se rendirá ante el comité de administración “provisorio”
que representa los intereses mayoritarios, los del propietario primer vendedor,
quien aprobará o rechazará la cuenta rendida.
Es
importante detenerse un momento en este punto, pues en la práctica es frecuente ver como es aquí donde se generan
muchos de los problemas de los copropietarios en este fenómeno inmobiliario,
suelen presentarse inconvenientes en los primeros meses de vida de una
edificación o construcción, como por ejemplo, problemas de terminaciones,
irregularidad de cobro de gasto común o fluctuabilidad irregular en los montos
cargados a los copropietarios, principalmente por mantenciones o reparaciones, no
debe olvidarse el hecho de que se está frente a viviendas nuevas, a favor de
las cuales existen garantías y periodos a cargo exclusivo del propietario
primer vendedor, por una parte existen las inquietudes de copropietarios, por
otra la obligación de dar respuesta del propietario primer vendedor, concepto
tratado por la ley de calidad de la construcción 19.472 y ley 20.016, lo que se
verá capítulos mas adelante en el capítulo de normas relacionadas con la
copropiedad. Así, el órgano encargado de mediar entre los copropietarios y la
administración es el comité, el cual si existiere, estaría conformado por el
mismo propietario primer vendedor, por otra parte, el órgano que representa
extra judicial y judicialmente a la comunidad es la administración, nombrada
por el propietario primer vendedor, suele suceder que la administración no
entregue respuestas a los comuneros ni sea tampoco el comité provisorio quien
actúe a favor del afectado. Sin embargo la ley no hace distinción entre comité
de administración provisorio o definitivo, por lo que las obligaciones del
reglamento y la ley son aplicables al comité, cualquiera que sea su
denominación temporal, por lo tanto es posible recurrir al juzgado de policía
local en caso de que no cumpla sus funciones o no responda a las inquietudes de
los copropietarios. Ante esto, las inmobiliarias suelen tratar de sacar de la
esfera de conocimiento de estos juzgados las alegaciones de los copropietarios
mediante la institución procesal de las excepciones (Art. 464 Código de Procedimiento
Civil), señalando que la ley de copropiedad en su Art. 33º sostiene que. ”… Serán de competencia de los juzgados de
policía local correspondientes y se sujetarán al procedimiento establecido en
la ley Nº 18.287, las contiendas que se promuevan entre los copropietarios o
entre éstos y el administrador, relativas a la administración del respectivo
condominio…”,existe un aforismo jurídico que reza; “cuando el legislador no
distingue, no es licito al intérprete distinguir”, por lo tanto el comité de administración,
por muy provisorio que sea debe cumplir sus obligaciones en cuanto órgano, y
por mucho que fuere conformado por el propietario primer vendedor, este también
tiene la calidad de copropietario, no se refiere la ley exclusivamente a
conflictos entre copropietarios y administración sino también a contiendas
entre copropietarios, precisamente el caso; copropietario natural versus
propietario persona jurídica, legalmente representada.
29.4.- Sesiones.
El
comité de administración sesiona con la mayoría de sus miembros, toda vez que,
los acuerdos deberán tomarse en la misma forma, siendo este un requisito de
validez.
Los
miembros del comité de administración deben concurrir personalmente a las
reuniones, conforme lo preceptúa el
inciso final del artículo 24º del reglamento de la ley de copropiedad.
En
cuanto al quórum para tomar acuerdos, se requiere de la adopción de los mismos
por la mitad más uno de los asistentes.
La
legislación anterior, esto es, la ley de propiedad horizontal no contemplaba
dentro de las normas que regulaban la junta de vigilancia disposiciones
relativas al quórum de funcionamiento y adopción de acuerdos.
Para una adecuada toma de
decisiones, el artículo 24º del reglamento de la ley, decreto ley 46 de 1998,
autoriza que el reglamento de copropiedad establezca un mayor número de
integrantes o la designación de suplentes, en el evento de ausencia o
incapacidad de los titulares, en el caso que el comité estuviere constituido
por tres miembros titulares es recomendable integrar el órgano por un número
superior al mínimo, siempre en impar por el tema de los votos, la practica ha
demostrado que un total de cinco miembros resulta conveniente, toda vez que
además la ley establece que sus acuerdos se adoptaran por la mitad mas uno de
sus miembros, lo que se facilita si se supera la composición mínima legal,
pudiendo existir también miembros suplentes para casos de ausencia eventual de
sus titulares.
La norma señala
que durarán en sus funciones un máximo de tres años, sin perjuicio de
reelección indefinida de sus miembros o su totalidad, lo que dependerá de la
mantención de la confianza de la asamblea y su desempeño. Al ser este un cargo
sin remuneración y por el contrario cargado de ingratitud, pues el comité de
administración es, normalmente, el órgano que entra en conflicto con la
administración o con copropietarios poco respetuosos de la ley o el reglamento,
no encuentra mucha demanda entre los comuneros, sin embargo existen
experiencias en que se ha acordado remunerar el cargo, lo cual al no estar
prohibido por la ley queda entregado a la voluntad de la asamblea, obteniendo
con esto importantes ventajas en su funcionamiento y nivel de compromiso.
29.5.- Obligaciones y atribuciones.
Algunas de sus
obligaciones propias son; Representación de la asamblea de copropietarios en la
celebración de actos y contratos relativos a la enajenación, arrendamiento o
gravamen de los bienes de dominio común, según dispone el artículo 14º inciso
4º de la ley de copropiedad, tiene la obligación de firmar las consultas que se
hagan por escrito a los comuneros, el administrador y el comité de
administración deben suscribir las escrituras públicas a que hayan sido
reducidos los acuerdos, según lo señala el artículo 17º inciso final de la ley
de copropiedad, el comité de administración, a través de su presidente, deberá
citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, con 5 días mínimos de
antelación y con un máximo que no supere los 15 días, el presidente del comité
de administración preside las asambleas ordinarias y extraordinarias que se
celebren, si se trata de la primera asamblea, será presidida por el
administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la
asamblea mediante sorteo. De conformidad al artículo 26º de la ley de
copropiedad inmobiliaria, el presidente del comité de administración, previo
acuerdo adoptado en asamblea ordinaria o extraordinaria, puede suscribir los convenios en que se acuerde la
administración conjunta de dos o más condominios, Puede el presidente del
comité de administración ejercer la administración del condominio a falta de
designación de administrador, como lo dispone artículo 22º de la ley de
copropiedad, en relación con el artículo 25º inciso 2º de su reglamento.
Así, podemos
establecer las obligaciones y facultades del comité desde su punto de origen,
ya sea la ley, la cual le dará carácter imperativo, pueden emanar también del
reglamento, facultades explicitas o implícitas o bien aquellas facultades que
la asamblea les haya delegado. De aquí podemos extraer aquellas atribuciones
excluidas del conocimiento del órgano, por cuanto pertenecen, por mandato
legal, a la asamblea extraordinaria de copropietarios, toda vez que la ley
señala en la parte final del articulo “…excepto
aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria…”, cuales son:
Modificación del reglamento de copropiedad, Cambio de destino de las unidades
del condominio, Constitución de derechos de uso y goce exclusivo de bienes de
dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de
aprovechamiento de los bienes de dominio común, Enajenación o arrendamiento de
bienes de domino común o la constitución de gravámenes sobre ellos,
Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliación en el condominio, Construcciones
en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes,
incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo, Remoción parcial o total
de los miembros del Comité de Administración, Gastos e inversiones
extraordinarias que exceden, en un período de 12 meses, del equivalente a seis
cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio, Administración
conjunta de dos o más condominios, y establecer subadministraciones en un mismo
condominio, Determinación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes,
con el objeto de formar e incrementar el fondo común de reserva, Mantención,
modificación o sustitución del primer reglamento de copropiedad, Aprobación de
planes de emergencia ante siniestros, Determinación del destino del condominio
cuando la Municipalidad decrete su demolición, de conformidad a la legislación
vigente, Modificación de la presunción establecida en el artículo 49º inciso 2º
de la ley de copropiedad inmobiliaria respecto a los reglamentos de copropiedad
formulados con anterioridad a su entrada en vigencia, Aplicación de multas.
Ahora en cuanto puede el órgano: El comité de administración puede dictar
normas relativas a la facilitación del buen orden y administración del
condominio, las que mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas, o
modificadas por la asamblea de copropietarios, de conformidad a lo preceptuado
en el artículo 21º de la ley de copropiedad, El comité de administración puede
autorizar al administrador el corte del suministro eléctrico, o que éste
requiera la suspensión de dicho servicio, respecto de aquellas unidades cuyos
propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o
no, a este respecto debemos reparar en la existencia de pugna entre normas, en
cuanto a la presentación frecuente de recursos de protección en contra de esta
facultad, que termina finalmente a favor de la norma constitucional y la norma
de rango legal de la ley de copropiedad, protegiendo el derecho de propiedad, aprobación
de presupuestos estimativos de gastos comunes, depósito de los fondos de
reserva, según lo dispone el artículo 7º inciso 2º de la ley de copropiedad, el
comité de administración, al igual que la asamblea, pueden acordar que las
sesiones se celebren en otros lugares que no sean las dependencias del
condominio, ello en merito de lo señalado en el artículo 18º inciso 2º de la
ley de copropiedad inmobiliaria, el comité de administración tiene también la
facultad de ejecutar los acuerdos adoptados en asambleas, sin perjuicio de que sea
la misma asamblea quien designe a otros copropietarios para estos efectos, tiene
además la obligación de firmar las actas de los acuerdos de la asamblea, tiene
la posibilidad de actuar en la cuenta corriente o de ahorro que mantenga la
comunidad, el comité de administración o el administrador pueden requerir a las
entidades respectivas la apertura de una cuenta corriente o de ahorro a nombre
del respectivo condominio, el nombre de la o las personas habilitadas para
operar en ella, el comité de administración puede solicitarle al administrador
la rendición de cuenta documentada de su administración. La copia del acta de
la asamblea en que se acuerdan gastos comunes, tiene mérito ejecutivo según lo
disponen los artículos 16º y 27º de la ley de comunidades.
El comité de
administración tiene la obligación, aun cuando existen quienes sostienen que
corresponde a una facultad, dentro de los 3 meses siguientes a la ocurrencia
del hecho que revista caracteres de infracción, de denunciar las infracciones
ante el Juzgado de Policía Local competente, el comité de administración tiene
además la obligación de confeccionar un plan de emergencia ante siniestros, el
“PES” según el artículo 36º de la ley de copropiedad inmobiliaria, lo cual
requiere aprobación de asamblea extraordinaria, en el plazo de los primeros
tres meses contados desde su nombramiento, el comité de administración tiene la
facultad de fijar un plazo al copropietario renuente en efectuar reparaciones
de desperfectos al interior de su unidad, que puedan producir daño en otras
unidades o en bienes comunes, es una obligación del comité de administración y
del administrador del condominio de mantener en perfecto estado de conservación
los ductos colectivos de evacuación de gases, producto de la combustión y las
instalaciones de gas de propiedad común de los edificios, todo ello de
conformidad a las normas dictadas por la Superintendencia de electricidad y
combustibles.
Recordemos
también que la ley de copropiedad dispone que en un condominio debe de existir
un reglamento de copropiedad, que entre otros fines debe fijar las facultades y
obligaciones del comité de administración y del administrador.
Por último,
sepamos que cualquiera de los miembros del comité de administración puede;
reducir a escritura pública del acta de nombramiento de administrador, Actuar
en cuenta corriente bancaria o cuenta de ahorro que mantenga la comunidad,
Ingresar forzadamente a una unidad en caso de que ella comprometa la seguridad
del condominio, sea respecto bienes comunes o unidades.
Son estas
entonces las materias que deben de conocerse para el normal funcionamiento del
comité de administración en cuanto órgano, vemos que tan importante es este
ente dentro de la institución de la copropiedad inmobiliaria. Una comunidad
organizada con un comité establecido y funcionando a favor de los intereses de
la comunidad pueden marcar la diferencia entre una buena convivencia y un dolor
de cabeza.
29.6.- Remoción de sus miembros.
Es
materia de sesión extraordinaria, debiendo constituirse en primera sesión con
la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los
derechos del condominio. En la segunda
citación, se debe constituir con un mínimo de 60% de los derechos en el condominio.
El acuerdo para la remoción, deberá adoptarse
con el voto favorable del 75% de los derechos de los asistentes.
7 comentarios:
Consulta, ¿Quien puede llamar a reunión extraordinaria y como?
Saludos,
Las asambleas extraordinarias son, precisamente, establecidas para tratar temas de extraordinaria ocurrencia o bien aquellos de su conocimiento exclusivo según la propia ley.
Puede convocarlas el comité de administración, pueden requerirlas también los copropietarios, siempre y cuando representen al menos el 15% de los Derechos del condominio, no debe confundirse el porcentaje de derechos del condominio, la alícuota, (de acuerdo con el avalúo fiscal de la unidad), con los porcentajes del total de unidades en la comunidad. La citación este tipo de asambleas debe señalar las materias a tratar, limitando a ellas la discusión y acuerdos o votaciones.
Si el reglamento estableciera periodicidad de asambleas ordinarias, no existe motivo en la ley que impida convocar una asamblea extraordinaria conjuntamente o a continuación de la primera.
Existe algún procedimiento normado por ley para renunciar al Comité de administración? De ser así, cuál sería? Cabe notar que el cargo ocupado no corresponde a presidente del mismo. Atte., Hugo
No hay procedimiento reglado, nadie esta obligado a permanecer en el Comite de Administracion.
Habra que llenar el cupo si el numero baja del minimo de 3 con la dimision.
Saludos.
www.eldefensor.cl
En relación a los requisitos para ser miembro del comité, puede ser una persona que tiene mandato general del copropietario sin ser el candidato un copropietario?
Veo que la publicación fue escrita hace exactamente un año. Me preguntaba si todo ha ido bien prestando de Discover. has tenido algun problema economico? cualquier prestamista positivo le ofrece un préstamo? creo que pedro jerome y su compañía de préstamos con quienes he estado trabajando para financiar mi negocio, ¿ha tenido algún problema financiero al tratar de obtener un préstamo u obtener un pago flexible del préstamo? entonces pedro y su compañía de préstamos serían apreciados en estos temas de préstamos, ya sean préstamos individuales o préstamos corporativos, así que quiero agradecerle a pedro jerome y su compañía de préstamos por adelantado por otorgarme un préstamo con tasa 2. póngase en contacto con pedro jerome y su compañía de préstamos en el correo electrónico: pedroloanss@gmail.com. WhatsApp +18632310632
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